Prime

Concepto

Se denomina Prime a aquellos préstamos hipotecarios considerados como de buena calidad crediticia. Son, por tanto, préstamos hipotecarios de mejor calidad que los llamados préstamos Alt-A y Subprime, y junto a estos representan los tres tipos de préstamos más habituales en Estados Unidos.

Características

El origen de la actual nomenclatura de Prime y Subprime se encuentra en los Estados Unidos. Los préstamos Prime poseen todas las características necesarias para ser considerados como susceptibles de ser adquiridos por parte de las llamadas agencias (Fannie Mae, Ginnie Mae, y Freddie Mac) a las propias entidades originadoras, siempre y cuando el tamaño del préstamo no supere determinado importe (en 2006, este importe máximo era de $417.000). Las principales características son:

• — El deudor posee buen historial crediticio.
• — La hipoteca se realiza sobre una propiedad residencial.
• — El plazo de devolución del préstamo es, generalmente, de 15 a 30 años.
• — Normalmente, el tipo de interés del préstamo es un tipo fijo, aunque también puede ser aceptado en ocasiones el tipo variable (más conocido en Estados Unidos como adjustable-rate mortgages o ARM).
• — La frecuencia de pago de las cuotas es mensual.

El principal elemento diferenciador de los préstamos Prime con respecto a los Subprime es el débil historial crediticio de los deudores de estos últimos. Con características intermedias en este sentido se encuentran los llamados préstamos Alt-A, cuyos deudores no entregan toda la documentación o no son capaces de justificar completamente sus ingresos.

Crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos

De acuerdo con Mortgage Bankers Association (Asociación Americana de Bancos Hipotecarios), en 2006 el volumen de hipotecas originado en Estados Unidos ascendía a $2,5 trillones americanos. De estos, alrededor de $1,9 trillones americanos fueron titulizados a través de la emisión de Residential Mortgage Backed Securities, 25 % de los cuales estaban respaldados por hipotecas Subprime.

Una de los principales detonantes de la llamada crisis hipotecaria iniciada en Estados Unidos en 2007 fue la alta morosidad —no anticipada por la gran mayoría de participantes del mercado— sufrida por los préstamos Subprime. En concreto, los préstamos originados en los años 2005, 2006, y 2007 fueron los que posteriormente demostraron ser de peor calidad crediticia. A principios de 2009, una de las agencias de calificación estimaba que alrededor del 42 % de los préstamos originados en 2006 en Estados Unidos, o sufría retrasos en los pagos de más de 60 días, o estaba en situación de ejecución, o en venta forzosa. En la mayoría de los Estados que componen los Estados Unidos, el deudor no otorga una garantía personal sobre el pago de la hipoteca, es decir, que la única garantía es el propio inmueble hipotecado. Esto hace que, en situaciones donde el precio de la vivienda hipotecada es inferior a la deuda vigente, los deudores opten a menudo por abandonar la vivienda, provocando a su vez, mayores descensos en los precios de la vivienda.

Durante los años previos a la crisis hipotecaria, los préstamos Subprime eran con frecuencia parte integrante de las carteras de los Residential Mortgage Backed Securities (RMBS), o de un Collateralised Debt Obligation (CDO). Esto facilitó la propagación de la crisis a otras zonas geográficas y a otros tipos de productos financieros.