Hipoteca (fiscalidad)

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Se considera hecho imponible del ITPAJD, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales, la constitución de derechos reales de garantía, esto es, la constitución de hipoteca, prenda y anticresis. El sujeto pasivo es la persona a favor de quien se realice el acto.

La base imponible se valora:

• - Por el importe del capital garantizado, que incluye: principal, intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo.
• - Si no consta expresamente, el capital garantizado será el importe del principal más tres años de intereses.

Existen dos casos en los que no se produce liquidación del derecho real de hipoteca, prenda o anticresis, y son:

• - Cuando el derecho se constituya en garantía de un préstamo, el impuesto se liquidará sólo por el concepto préstamo, no liquidándose la constitución del derecho.
• - Cuando se trate de hipotecas constituidas para garantizar el precio aplazado en las transmisiones empresariales de bienes inmuebles (que estén sujetas a IVA) sobre los mismos bienes transmitidos.

La fijación de los tipos de gravamen es una de las competencias asumidas por las Comunidades Autónomas; por lo tanto, aquellas que hayan hecho uso de las mismas tendrán sus propios tipos de gravamen. El tipo de gravamen estatal se fija en un 1%.

En el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Se considera hecho imponible del ITPAJD, en su modalidad AJD documento notarial, la constitución de derechos reales de garantía cuando se realice por sujetos pasivos del IVA, no existiendo posibilidad de renuncia al IVA.

Estarían exentas en este impuesto las escrituras que documenten la subrogación en préstamo hipotecario, así como las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una entidad financiera (legalmente reconocida como tal) y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés (tanto para el ordinario como para el de demora) inicialmente pactado o vigente.

La base imponible está constituida por el importe de la obligación o capital, incluyendo intereses, indemnizaciones y otras cantidades incluidas en la garantía. Cuando no conste expresamente esa cantidad se tomará como base el capital y tres años de intereses.

En cuanto a la cuota tributaria, el gravamen se articula en dos modalidades:

• - Gravamen fijo de 0,30 € por pliego o de 0,15 € por folio, a elección del Notario.
• - Gravamen variable al tipo del 0,50%, salvo que la Comunidad Autónoma tenga establecido otro tipo distinto.

Están exentas del gravamen gradual de AJD, documento notarial, las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas.

Otros impuestos

En el Impuesto sobre el Patrimonio

La base imponible en el Impuesto sobre el Patrimonio es el patrimonio neto del sujeto pasivo, definido como la diferencia entre el valor de los bienes y derechos no exentos del impuesto cuya titularidad corresponda al mismo y las cargas y gravámenes de naturaleza real, cuando disminuyan el valor de los respectivos bienes o derechos, y las deudas u obligaciones personales de las que deba responder el sujeto pasivo.

No obstante, si bien son deducibles las cargas y gravámenes de naturaleza real que recaen sobre los bienes y las deudas de carácter personal, la normativa del Impuesto establece algunas normas cautelares que pretenden evitar la duplicidad en la deducción de la deuda. En este sentido, no son deducibles las hipotecas que garanticen el precio aplazado en la adquisición de un bien, sin perjuicio de que sí lo sea el precio aplazado o deuda garantizada.

En el Impuesto sobre el Valor Añadido

A efectos de este impuesto, la prestación de fianzas, avales, cauciones y demás garantías reales o personales se encuentran exentas, concretamente con exención limitada. La exención se extiende a la transmisión de garantías, así como la gestión de garantías de préstamos o créditos efectuada por quienes concedieron los préstamos o crédito, o las propias garantías, pero no a la realización por terceros.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Desde el 1 de enero de 2013 se eliminó la deducción en cuota del IRPF por inversión en vivienda habitual. No obstante se estableció un régimen transitorio por el que podían continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en los mismos términos que los establecidos hasta el 31 de diciembre de 2012:

• - Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.
• - Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que las citadas obras estuviesen terminadas antes del 1 de enero de 2017.
• - Los contribuyentes que hubiesen satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad al 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras estuviesen finalizadas antes del 1 de enero de 2017.

En todos los casos se exigía como requisito que el contribuyente hubiese practicado la deducción por inversión en vivienda habitual, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda, en un periodo impositivo devengado con anterioridad al 1 de enero de 2013.

Así, según el régimen transitorio, sería aplicable en la cuota íntegra del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuando procediese, una deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual. Dentro de las cuantías que se incluyen en la base de la citada deducción (que serían todas las cantidades satisfechas en el ejercicio, incluidos los gastos que han corrido a cargo del adquirente) se encuentra, cuando el contribuyente adquiera o rehabilite su vivienda mediante financiación ajena (préstamo hipotecario), las cantidades destinadas a la amortización de su deuda (principal más intereses) satisfechas durante el ejercicio.