Coeficiente de actualización (bienes inmuebles)

NOTA PREVIA: El siguiente contenido se mantiene únicamente a título expositivo. La Ley 26/2014, de 27 de noviembre (con efectos a partir del 1-1-2015), suprimió la posibilidad de actualizar el valor de adquisición de los inmuebles, las inversiones y mejoras realizadas, así como las amortizaciones.

Concepto

El coeficiente de actualización hace referencia al coeficiente que debe aplicarse en caso de transmisión de inmuebles, para corregir el efecto de la inflación y ajustar la ganancia o pérdida patrimonial a su valor real. Normalmente los bienes inmuebles suelen mantenerse mucho tiempo, por lo que la inflación que se produce todos los años aleja su valor de adquisición del valor de transmisión del bien, haciendo que la ganancia patrimonial pueda parecer superior a la que realmente se produce.

Estos coeficientes correctores varían en función del año de compra del inmueble y pueden modificarse todos los años a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Los coeficientes de actualización permiten gravar la totalidad del incremento o pérdida del patrimonio real derivados de la venta de bienes inmuebles, una vez descontada la renta que se deriva de la inflación.

Aplicación de los coeficientes de actualización

El coeficiente de actualización se aplica sobre el precio de adquisición del inmueble, es decir:

• - Sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición.
• - Sobre las inversiones o mejoras efectuadas que elevan el valor del inmueble, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades.
• - Sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, que incrementan el precio de adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
• - Sobre las amortizaciones efectuadas en el caso de bienes inmuebles que hayan sido alquilados, atendiendo al año al que correspondan y siempre que se realicen antes del 31 de diciembre del año correspondiente.

Valor de los coeficientes de actualización

Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas

Podemos encontrarnos con dos casos distintos de bienes inmuebles y, por lo tanto, con dos coeficientes diferentes. Por un lado tenemos los coeficientes de actualización que se aplican sobre los bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, recogidos en la Ley 22/2013, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014 (BOE de 26 de diciembre de 2013), en cuyo caso se tributa por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En este caso los coeficientes de actualización son los que se recogen a continuación.

No obstante, en el caso de bienes inmuebles no afectos a actividad económica y siempre que las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

Veamos un ejemplo:

En el año 2014 el contribuyente A decide vender una vivienda que había adquirido en 1997 por valor de 200.000 euros. Los gastos y tributos de compra satisfechos en ese mismo año ascendieron a 21.000 euros.

Durante los años 2002, 2003 y 2004 el piso se arrendó, y las amortizaciones practicadas ascendieron a 1.200 euros cada año. A finales del 2004 se cerró la terraza, siendo el coste de la obra llevada a cabo de 12.000 euros.

El valor de venta alcanzó los 350.000 euros más los gastos de notaria y registrales correspondientes a la venta (1.500 euros), así como el impuesto municipal de plusvalía de 1.200 euros.

La ganancia patrimonial procedente de la venta del inmueble será:

Bienes inmuebles afectos a actividades económicas

Por otro lado, encontramos los coeficientes que se aplican sobre los bienes inmuebles afectos a actividades económicas. En este caso, los coeficientes empleados para corregir el importe de la depreciación monetaria, en función del momento de adquisición del elemento que se transmite. Dicho coeficiente se aplicará sobre el precio de adquisición o coste de producción del bien, así como las amortizaciones contabilizadas. En ambos casos se tiene en cuenta el año en el que se adquirió el bien o en el que se llevaron a cabo las amortizaciones.

Los coeficientes concretos que se aplican son los que se recogen a continuación.

Coeficientes de actualización de los valores catastrales revisados

En el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los Ayuntamientos pueden, de acuerdo con la Ley de Presupuestos Generales del Estado, actualizar los valores catastrales de los bienes inmuebles, independientemente del año de adquisición del inmueble. En el año 2014 los valores catastrales se han actualizado un 1 %. En la tabla siguiente se recogen los coeficientes de actualización de los valores catastrales de los inmuebles en función del año en el que se revisaron los mismos. Para los años en los que no se especifica el coeficiente este es 1.