Certificado de transmisión hipotecaria

Concepto

El certificado de transmisión hipotecaria (también llamado en el argot jurídico-financiero CTH), es uno de los títulos valores —bajo ley española— que permite la participación a terceras partes de uno o de varios de los préstamos o créditos hipotecarios originados por una entidad de crédito. En concreto, los Certificados de Transmisión Hipotecaria permiten la participación a terceros de aquellos préstamos o créditos que no reúnen uno o varios de los requisitos establecidos en la Sección 2 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo.

Aquellos préstamos o créditos hipotecarios que, en cambio, cumplan con los requisitos señalados en la mencionada Sección 2, son susceptibles de su participación a terceros a través de las llamadas Participaciones Hipotecarias. Por tanto, la diferencia fundamental entre las Participaciones Hipotecarias y los Certificados de Transmisión Hipotecaria es que los préstamos o créditos de estos últimos no cumplen con uno o varios de los requisitos que se enumeran a continuación:

• — La finalidad es la financiación de la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad.
• — Hipoteca con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.
• — El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 % del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 % del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que pueda prever la legislación al respecto.
• — Garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea mediante garantías de naturaleza equivalente a las que definidas en la legislación española.
• — Los inmuebles han debido ser tasados por sociedades de tasación reconocidos por ley.
• — Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Los certificados de transmisión hipotecaria pueden emitirse únicamente para su colocación entre inversores profesionales o su agrupación en Fondos de Titulización de Activos (conocidos también por sus siglas, FTA). Con relación a esto último, es interesante resaltar que en el caso de las participaciones hipotecarias, estas pueden ser cedidas tanto a un FTA como a un Fondo de Titulización Hipotecaria o FTH.

La principal ventaja de la cesión de los préstamos hipotecarios a través de la emisión de Participaciones Hipotecarias o de Certificados de Transmisión Hipotecaria es que, aunque es necesario documentarlo mediante escritura pública, no es imprescindible, bajo ciertas condiciones, registrar la cesión de cada uno de los préstamos o créditos en el Registro de la Propiedad.

Los principales textos legislativos relevantes para los Certificados de Transmisión Hipotecaria son: la Ley 2/1981 de 25 de marzo (y su modificación a través de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre); la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero; y el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril.