Capital inmobiliario

Concepto

El artículo 22.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece: “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.

Ahora bien, a la hora de determinar el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF se han de declarar, por un lado, los ingresos, y por otro deducir los gastos y las reducciones establecidas por ley para hallar el rendimiento neto que es por lo que efectivamente se someterá a tributación.

Pasamos a continuación a analizar cada uno de estos elementos.

Ingresos

El artículo 22.2 LIRPF indica: “Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”.

Por tanto, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tiene la consideración de ingreso el importe íntegro obtenido, sin incluir el IVA o el IGIC.

Gastos

Una vez que se ha determinado el importe del ingreso para calcular el rendimiento neto, se tienen que tener en cuenta los siguientes gastos deducibles:

• 1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.
• 2. Los gastos de reparación y conservación del inmueble. A estos efectos, tienen la consideración de gastos de conservación y reparación los realizados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como pintar, revocar o el arreglo de habitaciones y los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No son deducibles los gastos destinados a la ampliación o mejora.

  El importe total a deducir por los gastos indicados en los puntos 1 y 2 anteriores no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

  El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con el límite anteriormente indicado.

• 3. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquellos y no tengan carácter sancionador.
• 4. Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende cumplido este requisito cuando:
  • a) El deudor se halle en situación de concurso.
  • b) Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses y no se haya producido una renovación del crédito.

  Cuando un saldo dudoso se cobre con posterioridad a su deducción, se ha de computar como ingreso en el ejercicio del cobro.

• 5. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta, o como consecuencia de servicios personales tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
• 6. Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con este, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

  Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho, o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Cuando se desconozca el valor del suelo, se calculará prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

  Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos el porcentaje del 10 %.

• 7. En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho. La amortización en este supuesto es el resultado de aplicar las siguientes reglas:
  • a) Cuando el derecho o facultad tengan un plazo de duración determinado, el resultante de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
  • b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultante de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 %.
• 8. Los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
• 9. El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
• 10. Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

Reducciones

Las reducciones de los rendimientos de capital inmobiliario se practican sobre el rendimiento neto, esto es, sobre la diferencia resultante de deducir a los ingresos los gastos enumerados en el apartado anterior.

Reducciones por arrendamiento de vivienda

En el supuesto de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reduce:

• - En un 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• - En un 70 % cuando, cumpliéndose los requisitos anteriores, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
  • 1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este apartado.
  • 2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• - En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos de los apartados anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el artículo 41.1 RIRPF que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• - En un 50 %, en cualquier otro caso.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones solo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

Reducciones por rendimientos notoriamente irregulares o superiores a dos años

Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 % cuando se computen en un único periodo impositivo.

La cuantía del rendimiento neto sobre la que se aplica la anterior reducción no puede superar el importe de 300.000 euros anuales.

A estos efectos, tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes cuando se imputen en un único período impositivo:

• a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
• b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
• c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Rendimiento en caso de parentesco

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al 1,1 % del valor catastral si se encuentra revisado, o el 2 %, si no se encuentra revisado. En el supuesto de carecer de valor catastral el inmueble, el 1,1 % se calculará sobre el 50 % del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de adquisición.

Integración en el IRPF

Los rendimientos de capital inmobiliario calculados de la forma indicada se integran en la base imponible general del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tributando como un ingreso más del ejercicio; esto es, tributando a la escala progresiva del impuesto.