Compensación por desistimiento

Concepto

Compensación por desistimiento es la cantidad que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario si este cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada.

En realidad, se trata de una comisión por amortización anticipada a la que se le ha modificado la denominación para reflejar con más exactitud su naturaleza, es decir, a qué responde:

• — Por una parte es compensación y no tanto comisión, puesto que de lo que se trata es no de pagar a la entidad por la prestación del servicio, sino de compensarla por los costes derivados de la concesión y seguimiento del préstamo cuando este finaliza con anterioridad a lo esperado.
• — Por otra, resulta más exacto reflejar que en efecto lo que existe es un desistimiento unilateral por parte del cliente deudor, que liquida su deuda no vencida finalizando el contrato.

Regulación legal, requisitos y límites

Regulación legal

El régimen de compensación por desistimiento para determinados préstamos hipotecarios se regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En consecuencia, este régimen solo resulta de aplicación a los préstamos hipotecarios con los requisitos que se describen en el apartado 2 siguiente y siempre que se hayan formalizado con posterioridad a la entrada en vigor de la mencionada Ley, es decir, a partir del 9 de diciembre 2007.

Además, y dado que sustituye a la amortización anticipada, la compensación por desistimiento y esta resultan incompatibles.

Requisitos

La regulación legal se destina a créditos y préstamos hipotecarios a interés fijo o variable que cumplan alguna de las siguientes condiciones:

• a) Que la hipoteca recaiga sobre vivienda y el deudor sea una persona física.
• b) Que el prestatario sea persona jurídica que tribute en el Impuesto sobre Sociedades por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión.

  Es importante señalar además, que la compensación por desistimiento no distingue entre el hecho de que la cancelación se produzca como consecuencia de una subrogación o no, es decir, el tratamiento será idéntico en ambos casos.

Límites

La Ley fija un límite máximo a la compensación por desistimiento, a aplicar en el caso de préstamos o créditos hipotecarios que sean formalizados con posterioridad a su entrada en vigor, como ya se ha dicho y siempre que cumplan alguno de los requisitos ya señalados.

La limitación se ha establecido en función del momento del desistimiento, partiéndose de la hipótesis de que el daño para la entidad financiera es mayor si el desistimiento se verifica en los primeros años de vida de la operación.

En consecuencia:

• — Sólo se podrá cobrar como máximo un 0,50 % de la cantidad amortizada anticipadamente si el desistimiento se produce dentro de los primeros 5 años de vida de la operación.
• — Si el desistimiento se produce en momento posterior el límite a repercutir por este concepto se reduce al 0,25 % del capital amortizado anticipadamente.

Es importante resaltar que la Ley fija límites legales, pero no sustituye la voluntad de las partes en los casos en los que estas hayan pactado porcentajes inferiores a los legalmente previstos, en cuyo caso prevalecerán los pactados por las partes; en ese mismo sentido, si la entidad financiera y el cliente no han pactado dicha compensación resulta obvio que no podrá repercutirse.

Por último, señalar que la compensación por desistimiento será aplicable tanto en los casos de desistimiento parcial como total.