Compensación por riesgo de tipo de interés

Concepto

La compensación por riesgo de tipo de interés es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si este cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y con ello le genera a la entidad una pérdida si se produce la cancelación en una coyuntura de bajada de tipos de interés.

La filosofía de esta compensación es la siguiente: un prestatario ha formalizado un préstamo a un tipo de interés X que supone unas expectativas de ingresos periódicos por intereses para la entidad, así como unos flujos de capital también periódicos y hasta el vencimiento de la operación. Si transcurridos unos meses, por ejemplo, los intereses del mercado se reducen considerablemente y el prestatario cancela el préstamo, el Banco o Caja puede perder dinero porque caso de volver a prestar el importe reembolsado lo hará a un tipo de interés claramente inferior; para compensar esta pérdida se articula este mecanismo de compensación por riesgo de tipo de interés.

Regulación legal, requisitos y supuestos

Regulación legal

El régimen de compensación por riesgo de tipo de interés para determinados préstamos hipotecarios se regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En consecuencia, este régimen solo resulta de aplicación a los préstamos hipotecarios con los requisitos que se describen en el apartado 2 siguiente y siempre que se hayan formalizado con posterioridad a la entrada en vigor de la mencionada Ley, es decir, a partir del 9 de diciembre 2007.

La compensación por riesgo de tipo de interés y la compensación por desistimiento no son incompatibles, sino que responden a conceptos diferentes.

Requisitos

La regulación legal se destina a créditos y préstamos hipotecarios a interés fijo o variable que cumplan alguna de las siguientes condiciones:

• a) Que la hipoteca recaiga sobre vivienda y el deudor sea una persona física.
• b) Que el prestatario sea persona jurídica que tribute en el Impuesto de Sociedades por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión.

  Es importante señalar además, que la compensación por riesgo de tipo de interés no distingue entre el hecho de que la cancelación se produzca como consecuencia de una subrogación o no, es decir, el tratamiento será idéntico en ambos casos.

Supuestos

La Ley fija diferentes supuestos concretos. Pueden distinguirse:

• — Préstamos y créditos a tipo de interés variable en los que la cancelación anticipada total o parcial se produzca dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses: En estos casos el límite es 0, es decir, para estos supuestos no es posible pactar compensación por riesgo de tipo de interés.
• — Préstamos y créditos a interés fijo o bien los que sean a interés variable con período de revisión de tipo de interés superior a doce meses: En estos cabrá pactar compensación por riesgo de tipo de interés bajo dos modalidades posibles:
  • a) Un porcentaje fijo sobre el capital pendiente de vencimiento al tiempo de la amortización.
  • b) El importe real de la pérdida o ganancia experimentada por la entidad; si se escoge este procedimiento y para el Banco o Caja se genera una ganancia como consecuencia de la cancelación, será la entidad la que deba compensar al prestatario.

En la actualidad la compensación por riesgo de tipo de interés no se utiliza con demasiada frecuencia en los contratos y ello por dos razones fundamentales: la primera es que la mayor parte de los préstamos y créditos hipotecarios variables tienen pactada revisión de tipos de interés por períodos de doce meses o inferiores; en segundo lugar, la fórmula prevista por la Ley para calcular la ganancia o la pérdida derivada de la cancelación en estos casos no es de fácil aplicación.