Real Estate Investment Trust (REIT)

Concepto

El origen de los REIT (Real Estate Investment Trust) se remonta a 1960, cuando fueron aprobados por el Congreso de los Estados Unidos para que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores.

Un REIT es una sociedad, normalmente cotizada en Bolsa, que no está gravada por el Impuesto sobre Sociedades al cumplir ciertos requisitos que varían en cada país. Si el REIT está cotizado (que es lo habitual) se compra y se vende como cualquier otra acción.

Los REIT gestionan inmuebles comerciales generalmente de alquiler (apartamentos, oficinas, centros comerciales, almacenes, parques industriales, hoteles, resorts, centros de salud). También invierten en préstamos y obligaciones, o titulaciones, cuyo colateral es un inmueble, como los CMBS (titulizaciones hipotecarias de locales comerciales) y RMBS (titulizaciones hipotecarias residenciales). Ofrecen un dividendo recurrente unido al potencial de revalorización del valor de los inmuebles a largo plazo.

Clasificación

Según el tipo de inversión que llevan a cabo, se puede hablar de cuatro tipos de REIT.

• a) Equity REIT (94 % del volumen de REIT): Son tradicionalmente compañías que tienen una amplia gama de actividades, incluyendo los leasings, transformaciones de la propiedad y servicios de alquiler. Poseen activos propios, pero en los REIT dichas propiedades no son de mera tenencia sino que se transforman y se explotan.
• b) Mortgage REIT (4 % del volumen de REIT): Se dedican a prestar dinero a los propietarios de los inmuebles, así como a comprar préstamos o MBS.
• c) Hybrid REIT (Equity + Mortgage) REIT (1 % del volumen de REIT): Son REIT que invierten parte de su patrimonio como los Equity REIT y parte como los Mortgage REIT.
• d) Private REIT (1 % del volumen de REIT): Son vehículos similares al capital riesgo, pero con características propias de los REIT. Son REIT que no cotizan o que se negocian OTC (en un mercado no organizado). Los hay de 3 tipos:
  • — De inversores institucionales.
  • — Sindicados a inversores como un paquete de servicios.
  • — Incubadoras.

Regulación

Los REIT están regulados en numerosos países, como Estados Unidos, Australia, Japón, Hong Kong, Corea de Sur, Singapur, Reino Unido, Holanda, Bélgica, Luxemburgo, Francia y Alemania. Típicamente están obligados a:

• 1. Los ingresos deben provenir, al menos en un 75 %, de alquileres.
• 2. Distribuir un 90 % de los beneficios en forma de dividendos entre sus accionistas.
• 3. Tienen limitado el apalancamiento (empíricamente por debajo del 50 % en la última década).
• 4. Delimitan el accionariado. Mínimo 100 accionistas. Entre los 5 mayores accionistas no pueden controlar más del 50 % del capital.

Una sociedad que decide acogerse al régimen fiscal especial de los REIT normalmente tiene que realizar una liquidación de impuestos. Este hecho no supone una reducción de su NNAV (valoración de los activos inmobiliarios después de impuestos), pues el hecho es netamente positivo en términos fiscales. Quizá sea esta la razón por la que las autoridades son reticentes a implantar este régimen en España, ya que opinan que el coste no se justifica por sus beneficios sociales.

Ventajas e inconvenientes

Las ventajas de los REIT son las siguientes:

• — Liquidez: Las acciones de REIT que cotizan en Bolsa tienen, por tanto, mayor liquidez que los fondos inmobiliarios.
• — Alta y estable rentabilidad por dividendo. Cobertura ante entornos inflacionarios.
• — Diversificación de la cartera de inversión. La inversión en REIT con una cartera global mejora las medidas de retornos ajustados por riesgo. Con pequeñas cantidades de dinero se tiene acceso a carteras de inmuebles altamente diversificas.
• — Administración profesional: Los administradores de REIT son profesionales con una amplia experiencia inmobiliaria.
• — Transparencia: Los REIT cotizados están obligados a realizar informes regulares.
• — No existe inversión mínima. Con 1.000 euros se puede comprar acciones de REIT, teniendo, por tanto, exposición al mercado inmobiliario.
• — Valoración sencilla. Un REIT, si cotiza en Bolsa, como es habitual, tiene una valoración como cualquier acción, a precio de mercado.
• — No es necesario disponer de mucha información para comprar REIT. Al adquirirse la gran mayoría de los REIT como si fuesen acciones de cualquier otro tipo, el grado de know-how necesario es menor que el que se precisa para comprar activos inmobiliarios directamente.

Como principales inconvenientes se pueden citar:

• — Existe cierta correlación con la renta variable: Cotizan en Bolsa y están sujetos a los vaivenes de las valoraciones de mercado. Sin embargo, si se analizan períodos largos de tiempo, dicha correlación se limita mucho.
• — Pueden cotizar con fuertes descuentos sobre el NNAV (valoración de los activos netos del REIT después de impuestos).

Situación actual

El crecimiento de los REIT ha sido muy elevado en los últimos años. Actualmente hay más de 400 REIT en unos 30 países. Durante la última década, la capitalización bursátil de los REIT se ha multiplicado varias veces, superando el billón y medio de dólares, reflejando el enorme éxito de este producto.

Además existen índices bursátiles formados principalmente por REIT, como es el caso del índice europeo EPRA. Desde 2001 los REIT americanos forman parte del índice S&P 500.

El comportamiento histórico de los REIT ha sido muy positivo, superando a los índices generales de Bolsa de los diferentes países. Según diversos estudios, incluir REIT en una cartera diversificada de acciones y bonos reduce la volatilidad y aumenta la rentabilidad de la misma.