Fondo de inversión inmobiliaria

Concepto

Los fondos de inversión inmobiliaria son patrimonios colectivos que invierten en inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, no pudiendo explotar el negocio o servicios anexos a los inmuebles más allá del arrendamiento del local. La inversión en inmuebles de naturaleza urbana se refiere a:

• — Las inversiones en inmuebles finalizados, en fase de construcción o sobre plano. Las inversiones en viviendas acogidas a algún régimen de protección pública se atendrán a la legislación especial que le resulte de aplicación.
• — Las opciones de compra, cuando el valor de la prima no supere el 5 % del precio del inmueble, así como a los compromisos de compra a plazo de inmuebles, siempre que el vencimiento de las opciones y compromisos no supere el plazo de dos años y que los contratos sean transmisibles.
• — La titularidad de otros derechos reales sobre bienes inmuebles y concesiones administrativas siempre que su objeto sea el arrendamiento.

Las inversiones en inmuebles a través de compra sobre plano y los compromisos de compra no podrán representar más del 40 % del activo; teniendo en cuenta que las opciones y los compromisos de compra a plazo se valorarán por el precio total de los inmuebles objeto del contrato. Las inversiones en opciones de compra no podrán superar el 10 % del patrimonio, valorándose por la prima total pagada.

Los bienes inmuebles que formen parte del activo de la Institución de Inversión Colectiva no podrán enajenarse hasta pasados tres años desde su adquisición, salvo casos excepcionales autorizados por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Características

Los fondos de inversión inmobiliaria deberán seguir la siguiente política de inversión:

• • Al menos el 70 % del promedio anual de saldos mensuales deberá estar invertido en los bienes inmuebles enunciados anteriormente.
• • Deberán mantener un coeficiente de liquidez mínimo del 10 % del activo total del mes anterior. Este coeficiente deberá materializarse en efectivo, depósitos, cuentas a la vista, en activos o instrumentos de renta fija con plazo de vencimiento inferior a dieciocho meses y en repos de Deuda Pública.
• • El restante importe podrá estar invertido en los valores aptos para la inversión.
• • Ningún bien, incluidos los derechos sobre él, podrá representar más del 35 % del patrimonio total en el momento de su adquisición.

Los Fondos de Inversión Inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de 9.000.000 de euros totalmente desembolsado. En el caso de fondos por compartimentos, estos deberán tener un capital mínimo en cada uno de 2.400.000 euros, sin que el patrimonio mínimo total del fondo sea inferior a los 9.000.000 euros. Las aportaciones para la constitución o ampliación del patrimonio deberán efectuarse en efectivo, en inmuebles o en valores.

Con respecto a las suscripciones y reembolsos de las participaciones deberá tenerse en cuenta lo siguiente:

• — El valor liquidativo deberá ser fijado, al menos, una vez al mes por la Sociedad Gestora.
• — El valor de los inmuebles tomará como referencia el de la última tasación.
• — Deberá permitirse a los participes suscribir o rembolsar sus participaciones al menos una vez al año, salvo casos excepcionales autorizados por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
• — En el caso de peticiones superiores al 10 % del patrimonio del fondo y en los casos establecidos por el Ministerio de Economía y Hacienda podrá suspenderse temporalmente la suscripción o reembolso de las participaciones, proceder a reembolsos con los bienes del fondo e incumplirse los coeficientes de diversificación. En el caso de suspensión de reembolsos, se podrá rembolsar hasta el 10 %, procediéndose al respectivo prorrateo.

Los bienes inmuebles y los derechos en que se invierte deberán tasarse al menos una vez al año, así como en su momento de adquisición o venta.

Los elementos institucionales de los fondos inmobiliarios son los correspondientes a los fondos de inversión; es decir, los partícipes, la sociedad gestora, el depositario y, adicionalmente, se designará una la sociedad de tasación que será la encargada de valorar el patrimonio del fondo de inversión.

Por otra parte, existen dos modalidades de fondos de inversión inmobiliaria atendiendo a su forma de funcionamiento:

• — Los fondos abiertos son aquellos en los que su patrimonio aumenta o disminuye en función de las suscripciones y reembolsos.
• — Los fondos cerrados son más similares a las sociedades de inversión inmobiliaria. La salida de un partícipe requiere la entrada de otro nuevo. Se trata de un sistema que goza de menor liquidez.

Los fondos de inversión inmobiliarios son fondos dirigidos a inversores a largo plazo y conservadores. Su principal inconveniente es que se trata de fondos de inversión menos líquidos que los Fondos de inversión que invierten en activos financieros al no poderse rembolsar la participación en cualquier momento. El valor liquidativo deberá ser fijado, al menos, mensualmente por la sociedad gestora del fondo.

Los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) constituyen en, cierto modo, una alternativa a la inversión directa en vivienda u otros inmuebles.

Los fondos de inversión inmobiliaria permiten acceder a esta modalidad de inversión con el desembolso de importes menos significativos y beneficiándose de la seguridad y rentabilidad de la inversión en vivienda. Esta rentabilidad viene dada por la renta generada por los alquileres y la revalorización de los inmuebles.