Viviendas de protección oficial

¿Qué son las viviendas de protección oficial?

Con el fin de desarrollar una política de vivienda que se fundamente en criterios de simplificación administrativa, de máxima liberalización del mercado, y ayuda a las familias de bajo nivel de renta, se facilita a los ciudadanos la adquisición de una vivienda a precios más económicos, de modo que la Administración pone a disposición de los mismos determinadas viviendas con un precio inferior a la media y ayuda a su compra mediante unas subvenciones.

Su definición la podemos encontrar en el artículo 1 del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, cuando nos dice que "serán aquellas que, dedicadas a domicilio habitual y permanente, tengan una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados y cumplan las condiciones, especialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-ley y sean calificadas como tales".

De este modo, su existencia deriva de la necesidad del Gobierno de facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda en propiedad en unas condiciones y precios inferiores a los del mercado ordinario de la vivienda.

Son viviendas caracterizadas por tener una serie de limitaciones que configuran un régimen jurídico distinto del de la vivienda libre (Sentencia del Tribunal Constitucional 112/2013, de 9 de mayo), que se traduce en la concesión de una serie de beneficios tanto para los promotores como para los adquirentes que tiene como contrapartida la sujeción a determinadas obligaciones que exceden de las normales que son propias de cualquier propietario no sujeto a este régimen (STS (Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, 5ª) de 15 Enero 2003 Nº rec. 4715/1999).

¿Qué tipos de Vivienda de Protección Oficial prevé la legislación?

La construcción de Viviendas de Protección Oficial puede realizarse mediante:

• a) Promoción Pública: es la efectuada, siempre sin ánimo de lucro, por el Estado y los Entes autonómicos competentes. Su acceso está restringido a las familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 25% del precio de venta de la vivienda (art. 49 Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley sobre Política de Viviendas de Protección Oficial) o en su caso los límites que establezca la normativa de las Comunidades Autónomas. La superficie útil máxima no podrá exceder de 90 metros cuadrados.
• b) Promoción Privada: puede realizarse por personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, con o sin ánimo de lucro.

¿Quiénes son los beneficiarios de las viviendas de protección oficial?

Únicamente podrán ser usuarios de las viviendas de protección oficial las personas físicas.

El régimen de disfrute de las viviendas de protección oficial podrá ser:

• a) Arrendamiento.
• b) Propiedad.

El acceso a la propiedad de una vivienda de protección oficial podrá realizarse por compraventa o mediante la promoción de viviendas que, para asentar en ellas su residencia familiar, los particulares construyan, individualmente por sí o colectivamente a través de comunidades de propietarios, cooperativas, o de cualquier otra asociación con personalidad jurídica.

El régimen legal relativo al uso, conservación y aprovechamiento de estas viviendas durará treinta años, a partir de su calificación.

¿Qué limitación en los precios tienen las viviendas de protección oficial?

Para garantizar el cumplimiento de la finalidad social que le es propia, el Gobierno establece un precio máximo de venta, que se revisa anualmente, que podrá verse incrementado en determinados porcentajes según los municipios.

Para poder vender una Vivienda de Protección Oficial a precio libre, primero hay que "descalificarla". Descalificar una vivienda de Vivienda de Protección Oficial significa que vamos a transformarla en una vivienda libre, y para ello, en síntesis, hay que devolver las cantidades que la Administración ha ido abonando en forma de ayuda o subvenciones. Una vez descalificada, el precio de venta de la vivienda se incrementará, ya que el precio de las de Vivienda de Protección Oficial es inferior al de la vivienda libre que se halla sujeto a las reglas de mercado libre.

No obstante, lo anterior está previsto exclusivamente para las Viviendas de Protección Oficial de promoción privada, puesto que las de promoción pública no se pueden descalificar, aunque sí vender pero al precio establecido para este tipo de viviendas.

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 14 de mayo de 2009 señala que la disposición adicional 1ª, apartado 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 establece la nulidad civil de las cláusulas que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa. Esta norma afecta a todos los contratos con independencia de la fecha de calificación como Vivienda de Protección Oficial. Por tanto, las partes han de acomodar la renta a las previsiones contenidas en la citada disposición, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento.

¿A qué nos referimos con reserva de terrenos para vivienda protegida?

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, tras recordar en su Exposición de Motivos que la propia Constitución vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda (artículo 47 Constitución Española), considera razonable encajar en el concepto material de las bases de la ordenación de la economía (artículo 149.13 Constitución Española) la garantía de una oferta mínima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa sobre dichos mercados y su relevancia para las políticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislación de las Comunidades Autónomas a su modelo urbanístico y sus diversas necesidades.

Es ya su artículo 10.1 b) el que concreta que la reserva de suelo para vivienda sujeta a un régimen de protección pública comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 30 % de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.

Este estándar urbanístico, parece dejar no obstante, cierto margen de maniobra al legislador autonómico, desde el momento que éste podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.