Derecho de uso y habitación

¿Qué es el derecho de uso y habitación?

El derecho uso es una especie de usufructo limitado y el derecho de habitación una especie de derecho de uso que tiene la particularidad de tener por objeto una casa destinada a la habitación del titular del derecho.

De ahí el concepto legal del artículo 524 del Código Civil al establecer "el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia".

La expresión necesidad, aplicada a estos derechos, se ha de entender dentro de las circunstancias concretas de cada caso, de esta manera se ha de atender a la posición social de su titular, y por familia se ha de entender todas aquellas personas que de manera habitual conviven con el titular del derecho, por lo que se extiende a los parientes, aunque no a los huéspedes de pago.

¿Cuáles son sus características principales y régimen jurídico?

En cuanto a los caracteres, de ambos derechos, son los siguientes:

• a. Se trata de derechos reales.
• b. De aprovechamiento (uso y disfrute).
• c. Recaen sobre un inmueble.
• d. Limitados a las necesidades del titular del derecho y su familia.
• e. De carácter personal, en el sentido de personalísimo e intransferible.
• f. Temporalidad en el uso y habitación.
• g. Especialidad en cuanto a su régimen jurídico.

De conformidad al artículo 523 Código Civil se regirán, en primer lugar, por el título constitutivo de estos derechos, en su defecto, por las disposiciones propias de los artículos 523 a529 Código Civil y, por último, por las disposiciones del usufructo siempre que no se opongan a los citados preceptos (artículo 528).

Sobre el contenido de estos derechos, el Código Civil, reconociendo su carácter personalísimo (a diferencia del usufructo del artículo 480 CC), dispone en el artículo 525 CC que estos derechos no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ningún título, es decir, son intransmisibles, por lo que de conformidad artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria no podrán ser hipotecados, y de igual manera, no serán embargables (artículo 605.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

A su vez, en el Código Civil se dan reglas especiales, así el artículo 526 CC"el que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también el estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive".

El titular del derecho, tanto del uso como de la habitación, podrá consumir todos los frutos de la cosa ajena u ocupar la totalidad de la casa, ahora bien, en tales casos estará obligado al pago de los gastos de cultivo, los gastos de reparaciones ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones; si sólo percibiera parte de los frutos u ocupare parte de la casa, no deberá de contribuir con nada, siempre que al propietario le quedara una parte de los frutos o aprovechamientos para cubrir los gastos y las cargas, si no fueran bastantes, el usuario o el habitacionista suplirá lo que falte (artículo 527).

¿Cuándo se extingue el derecho?

Se extinguen por las mismas causas que el usufructo (artículo 529 CC en relación con 513 y siguientes CC), también se extinguirán por las causas que se hubieran establecido en el propio título constitutivo (artículo 523 CC), y por último, por el abuso grave de la cosa y de la habitación (artículo 529 CC).

El usufructo se extingue, tal y como dispone el artículo 513 por las siguientes causas:

• 1. Por muerte del usufructuario.
• 2. Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• 3. Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4. Por la renuncia del usufructuario.
• 5. Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• 6. Por la resolución del derecho del constituyente.
• 7. Por prescripción.