Contrato de opción de compra

¿En qué consiste la opción de compra?

El contrato paradigmático en nuestro Derecho, cuyo estatuto jurídico sirve, desde el punto de vista dogmático, para explicar la doctrina general de los contratos, es el de compraventa, regulado en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil. Según preceptúa el artículo 1445 CC, por este contrato uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Después de aludir a los elementos del contrato, regula el Código su contenido, esto es, todo el haz de derechos y obligaciones de las partes (vendedor y comprador), dando así constancia de que estamos ante el contrato sinalagmático por excelencia, es decir, aquél del que surgen obligaciones para ambas partes de tal manera que la obligación de una de ellas es causa del derecho de la otra y viceversa.

Sentadas estas ideas previas, podemos ya indicar que el contrato de opción de compra es un contrato preparatorio del de compraventa que no tiene regulación positiva en nuestro ordenamiento, siendo una creación jurisprudencial. Precisamente, la jurisprudencia lo define como aquel convenio en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Desde la perspectiva de sus efectos, estamos ante una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas contenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones.

¿Cuáles son las características del contrato de opción de compra?

Los elementos principales de este contrato son:

• 1. La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra. Ello quiere decir que la opción de compra no impone al optante la obligación de celebrar la compraventa futura, siendo un derecho suyo optar o no a celebrarla.
• 2. La determinación del objeto. Dado que la compraventa se entiende perfeccionada una vez ejercitada la opción, es preciso que esté claramente determinado su objeto, es decir, la cosa que se va a vender y a comprar, que deberá cumplir los requisitos generales, que son los previstos en los artículos 1271 a1273 del CC (no debe estar fuera del comercio de los hombres, aunque sea futura, puede consistir en servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres, no puede ser una cosa o un servicio imposible y, si es una cosa, debe ser determinada en cuanto a su especie, aunque la indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes).
• 3. El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición. Ello, por la misma razón que antes, ya que la compraventa deviene perfecta al ejercitar la opción. Es preciso, como ya hemos indicado al definir la compraventa, que el precio sea cierto. Los requisitos para que el precio se tenga por cierto, quedan establecidos en el Código Civil de la siguiente manera: "bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato" (artículo 1447 CC). "También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto" (artículo 1448 CC). "El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" (artículo 1449 CC).
• 4. La concreción del plazo para el ejercicio de la opción. El ejercicio de la opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción. Estamos ante un requisito esencial, siendo el plazo de caducidad, de tal manera que si se ejercita la opción fuera del plazo previsto esta queda caducada.
• 5. El pago de la prima. Es un elemento accesorio, que puede o no incluirse en el contrato según cuál sea la voluntad de las partes.

¿Qué obligaciones y derechos surgen del contrato de opción de compra?

Las obligaciones que nacen del contrato de opción de compra, además de las generales de todo contrato, son, para el optante, el pago de una prima por la concesión de la opción (en el supuesto de que se haya estipulado tal pago). Esta es la única obligación para el optante, ya que el de opción de compra es un contrato de carácter unilateral, es decir, que sólo crea obligaciones para el concedente de la opción. Las obligaciones de este último son: no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente o concedente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción.

En cuanto a los derechos que surgen del contrato, el del concedente o promitente es el de recibir la prima en caso de que se haya estipulado, y el del optante es el de hacer uso de la opción si así le conviene, aunque sin obligación alguna contraída al respecto, en cuyo caso (consumada ya la opción), como ya se ha indicado, queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo.

¿Cómo lo distinguimos de otras figuras afines al contrato de opción de compra?

En primer lugar, de la promesa de venta. A este respecto, el artículo 1451 del CC dice que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. También estipula que, siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el Código, es decir, que tendrá derecho la persona a quien se hace la promesa (generalmente, futuro comprador) de reclamar una indemnización por el incumplimiento del promitente (generalmente, futuro vendedor).

Por tanto, la promesa de venta se diferencia de la opción de compra en que la primera es un contrato bilateral y la segunda no. Así, la jurisprudencia ha declarado que si existen obligaciones recíprocas entre las partes (una o unas de vender y otra u otras de comprar) el contrato debe calificarse de promesa bilateral de comprar y de vender. En definitiva, los contratantes, como gráficamente dice la jurisprudencia, quedan "obligados a obligarse". Lo normal es que las partes difieran para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa, que suele depender de que se cumplan o no determinadas circunstancias, como, por ejemplo, en el caso de venta de inmuebles, conocer cuál será la definitiva superficie de terreno edificable o si determinado plan urbanístico permitirá edificar, lo que permite fijar entonces el precio cierto de la compraventa. A su vez, dentro del plazo estipulado por las partes, el comprador o el vendedor suelen requerir a la otra parte para que celebren el contrato de compraventa con sujeción estricta a las condiciones esenciales pactadas en el precontrato (promesa bilateral de comprar y de vender).

En segundo lugar, debe distinguirse la opción de compra del arrendamiento, pues lo normal es que el primero vaya incorporado a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, lo cual parte de la doctrina lo califica como contrato atípico complejo. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido. Pero aunque el contrato de opción y el de arrendamiento, que lo subsume, puedan discurrir en forma paralela, en todo caso producirán efectos diferentes.

Finalmente, distinguiremos la opción del retracto convencional, es decir, del pacto por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de reembolsar al comprador el precio de la venta y los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, además de lo que se hubiese pactado (artículo 1507 CC). En este sentido, la jurisprudencia entiende que el derecho de opción tiene características que lo hacen incompatible con el derecho de retracto, ya que el de opción, de naturaleza jurídica personal, es un contrato principal que no puede estar subordinado a la declaración de voluntad del optante manifestándose conforme con los términos de la oferta, ni puede decirse que sea una mera cláusula de otro contrato, aunque pueda, en el caso concreto, incluirse materialmente en otro contrato. Además, la opción origina un contrato unilateral, pues sólo crea para el concedente la obligación de mantener su oferta y para el optante el derecho de aceptarla o dejarla caducar.

Pero en su fase evolutiva posterior, realizada la opción positiva en el plazo señalado, se torna en bilateral, puesto que el optante asume ya las obligaciones derivadas de la oferta (pago del precio, recepción de la cosa, etc.).

Es, por último, a diferencia del retracto, un contrato consensual, creador a favor del optante de un mero derecho obligacional.