Entidades financieras y sociedades de tasación

¿Qué son las entidades financieras y sociedades de tasación?

La Sección Primera de la Ley 2/1981, de 25 marzo 1981, que regula el mercado hipotecario, con las modificaciones operadas por la Ley 41/2007, de 7 diciembre y por Ley 1/2013, de 14 de mayo, lleva por rúbrica la de "Entidades financieras y sociedades de tasación".

Sin perjuicio de centrarnos en su estudio, sí parece necesario apuntar el carácter no univoco de la expresión "entidades financieras" en la amalgama de legislación especial, gran parte de naturaleza administrativa, sobre requisitos de solvencia, control y supervisión por las entidades reguladoras y del Banco de España. Si acudimos a la Directiva 2013/36/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a la supervisión prudencial de las entidades de crédito y las empresas de inversión y al Reglamento (UE) nº 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito y las empresas de inversión, y por el que se modifica el Reglamento (UE) nº 648/201, sus artículos 3 y 4 respectivamente definen la entidad de crédito como una empresa cuya actividad consista en recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia y la entidad financiera como una empresa, distinta de una entidad, cuya actividad principal consista en adquirir participaciones o en ejercer una o varias actividades de las que se recogen en el anexo I, puntos 2 a 12 y punto 15, de la Directiva 2013/36/UE, incluyendo las sociedades financieras de cartera, sociedades financieras mixtas de cartera, entidades de pago en el sentido de la Directiva 2007/64/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, sobre servicios de pago en el mercado interior y sociedades de gestión de activos, pero excluyendo las sociedades de cartera de seguros y las sociedades mixtas de cartera de seguros tal como se definen en el artículo 212, apartado 1, letra g), de la Directiva 2009/138/CE.

A esta idea responde la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, que otorga la consideración de establecimiento financiero a aquellas entidades que no sean de crédito y cuya actividad principal consista en adquirir participaciones en otras entidades o ejercer una o varias de las actividades que se enumeran en su Anexo, tales como Recepción de depósitos o de otros fondos reembolsables; préstamos, incluidos, en particular, el crédito al consumo, los contratos de crédito relativos a bienes inmuebles, la factorización con o sin recurso y la financiación de transacciones comerciales (incluido el forfaiting); arrendamiento financiero; servicios de pago, tal como se definen en los arts. 1 y 2 del Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera.

¿Cómo se regulan las entidades financieras?

Se emplea el apelativo como sinónimo de entidad de crédito, ya que la norma se refiere a las siguientes entidades de crédito: a) Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito; b) las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros; c) las cooperativas de crédito y d) los establecimientos financieros de crédito.

Tales entidades podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación (cédulas y bonos hipotecarios) de acuerdo con los requisitos y finalidades que la ley desarrolla (artículo 11 y siguientes) así como emitir y transmitir obligaciones, con garantía o sin ella.

¿Y las sociedades de tasación?

Dada la importancia del mercado hipotecario y la solvencia del mercado financiero, resulta de especial interés para el legislador que las valoraciones de bienes objeto de esas operaciones respondan a tasaciones seguras y dotadas de certeza y credibilidad. Para ello regula las sociedades de tasación y los servicios de tasación de las entidades de crédito, que tienen por objeto realizar tal actividad valorativa, sometiéndolas a los requisitos de homologación previa, independencia y secreto (art. 2 L 2/1981).

Las sociedades de tasación (así como las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación) deberán respetar las normas aplicables en las valoraciones de bienes que tengan por objeto el mercado hipotecario u otras finalidades financieras, redactar con veracidad los certificados e informes que emitan y operar en todo momento con diligencia profesional, y contar con los medios técnicos y de personal que asegure la capacidad de la entidad para conocer la situación y condiciones del mercado inmobiliario en el que operen (art. 3 bis L 2/1981). La emisión de certificados o informes de tasación debe responder a los parámetros de veracidad en la valoración, concordantes con los datos y pruebas obtenidos en la actividad de valoración efectuada y de prudencia valorativa cuando la emisión de dichos documentos se haga a efectos de valorar bienes aptos, ya sea para servir de garantía de créditos que formen o vayan a formar parte de la cobertura de títulos hipotecarios, ya sea para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, o para cualquier otra finalidad en la que sea exigible la aplicación del principio de prudencia valorativa. En caso de incumplimiento están sujetas a un importante régimen sancionador.

Se trata de sociedades anónimas especiales de cuyo régimen jurídico podemos destacar las siguientes notas

• a) supervisión del accionariado: Toda persona física o jurídica que pretenda adquirir, directa o indirectamente, una participación significativa en una sociedad de tasación deberá informar previamente de ello al Banco de España. Se entiende por participación significativa aquella que alcance, de forma directa o indirecta, al menos el 15 por 100 del capital o de los derechos de voto de la sociedad. O aquella que, sin llegar al porcentaje señalado, permita ejercer una influencia notable en la sociedad. Asimismo, se deberá comunicar al Banco de España, en cuanto tengan conocimiento de ello, las adquisiciones o cesiones de participaciones en su capital que traspasen el nivel señalado legalmente.

  El Banco de España dispondrá de un plazo máximo de tres meses, a contar desde la fecha en que haya sido informado, para, en su caso, oponerse a la adquisición pretendida por no considerar idóneo al adquirente. Entre otros factores, la idoneidad se apreciará en función de: a) La honorabilidad comercial y profesional de los accionistas. Esta honorabilidad se presumirá cuando los accionistas sean Administraciones Públicas o entidades de ellas dependientes; b) Los medios patrimoniales con que cuentan dichos accionistas para atender los compromisos asumidos; c) La falta de transparencia en la estructura del grupo al que eventualmente pueda pertenecer la sociedad, o la existencia de graves dificultades para inspeccionar u obtener la información necesaria sobre el desarrollo de sus actividades (art. 3 ter.3 Ley 2/1981).

  En caso de adquisición sin haber informado previamente al Banco de España, o, habiéndole informado, no hubieran transcurrido todavía los tres meses o si mediara la oposición expresa del Banco, de forma automática, no se podrán ejercer los derechos políticos correspondientes a las participaciones adquiridas irregularmente. Si, no obstante, llegaran a ejercerse, los correspondientes votos serán nulos y los acuerdos serán impugnables en vía judicial, según lo previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, estando legitimado al efecto el Banco de España. Se trata, pues, de una legitimación legal extraordinaria, pues no tiene la condición de accionista. Además, podrá ser objeto de las sanciones previstas en la Ley.

• b) condiciones de solvencia: deben contar con el capital social mínimo reforzado exigible para ejercer la actividad de tasación previsto en la legislación del mercado hipotecario, así como contar con el aseguramiento de la responsabilidad civil establecido en esa misma normativa.
• c) sujeción a la labor inspectora del Banco de España, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores o de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en el ámbito de sus respectivas competencias
• d) sujeción a un importante régimen sancionador que detalla la Ley que aclara que a las sociedades de tasación (y a las entidades de crédito que prestan servicios de tasación), así como a sus administradores y directivos, les serán aplicables las sanciones previstas en el Capítulo III del Título I de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, con una serie de modificaciones.

Finalmente y a fin de garantizar la independencia, la Ley se encarga de indicar que las sociedades de tasación cuyos ingresos totales deriven, en el período temporal que reglamentariamente se establezca, al menos en un 10 por 100 de su relación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo, deberán, siempre que alguna de esas entidades de crédito haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios, disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, especialmente con los directivos o las unidades de la entidad de crédito que, sin competencias específicas en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios. Esos mecanismos consistirán al menos en un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores y los demás aspectos que resulten más adecuados para la entidad, atendiendo a su tamaño, tipo de negocio, y demás características. El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su independencia profesional (art. 3.2 L 2/1981).

Esta obligación de disponer de esos mecanismos afectará también a los servicios de tasación de las entidades de crédito, y a las sociedades de tasación en las que ejerzan una influencia significativa accionistas con intereses específicos en la promoción o comercialización de inmuebles, o en actividades que, a juicio del Banco de España, sean de análoga naturaleza (artículo 3 Ley 2/1981).