Derecho real

¿Qué son los derechos reales?

La primera aproximación al concepto de derecho real es la que lo diferencia del derecho personal o de obligaciones. Así, el primero otorga a su titular una facultad o potestad sobre una cosa, mientras que el segundo otorga la posibilidad de exigir a otra persona un determinado comportamiento.

De lo antes dicho se desprende que la acepción "real" deriva del latín (res, rei: cosa) y que el derecho real supone un derecho de aprovechamiento sobre cosas.

Pero precisando más el concepto, ya desde un punto de vista técnico jurídico, la doctrina científica define el derecho real como el "derecho que autoriza a su titular a obtener ciertas ventajas económicas de una cosa, dentro de las posibilidades de la misma y frente a cualquiera que lo desconozca" (De Buen). También como "el derecho privado que atribuye un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera" (Castán). Finalmente, también se ha definido como "el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un señorío, completo o menor, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado" (Roca Sastre).

¿Qué caracteriza a los derechos reales?

En primer lugar, tienen un elemento interno que es la inmediatividad del poder de la persona sobre la cosa. Ello se traduce en la potestad sobre el bien, que permite usar y servirse de él a su dueño de manera inmediata, sin el concurso de otra persona aunque ello no impide que el ordenamiento jurídico imponga limitaciones en ciertos casos.

En segundo lugar, tienen un elemento externo, que es la absolutividad del poder de su titular sobre la cosa, es decir, la potestad de ejercer el contenido del derecho real frente a todos y contra todos (erga omnes). También es denominado como el deber universal de abstención (ello impide, por ejemplo, que un extraño acceda, sin nuestro consentimiento, a nuestra casa).

Conectado con lo anterior, otra característica del derecho real es la corporeidad de la cosa. Ello quiere decir que el objeto sobre el que se ejerce nuestro poder de dominación es algo tangible y percibible de manera inmediata por los sentidos. Aunque esta característica tiene una excepción en el caso de los derechos sobre bienes incorporales, como, por ejemplo, la propiedad intelectual.

Otra característica se refiere a la protección del derecho real mediante los derechos de preferencia y persecución. La preferencia otorga al titular la protección del ordenamiento jurídico en primer lugar, lo que excluye la posible protección de otro que pueda ser también merecedor de ella. Así, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición por quien adquirió, de buena fe, una cosa de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirla, se mantiene y respeta aunque después se resuelva el derecho a transmitir de aquél (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Se produce así la protección registral del titular del derecho real.

También se caracteriza el derecho real por la facultad de persecución otorgada a su titular, es decir, la posibilidad de reclamar a quien lo haya sustraído la entrega del derecho real o la abstención de inquietar en su disfrute a su titular. Ejemplo de lo primero es la acción reivindicatoria, por la que el propietario no poseedor pretende la entrega de la cosa al poseedor no propietario. Ejemplo de lo segundo es el interdicto de retener, por el que el poseedor que ha sido perturbado en su posesión reclama la abstención del perturbador.

Siguiendo con las características de los derechos reales, debemos aludir ahora a la posibilidad de abandono.

Finalmente, los derechos reales se caracterizan por su duración ilimitada mientras exista físicamente el objeto sobre el que se ejercen.

¿Cuál es el contenido de un derecho real?

El contenido del derecho real es el señorío que se atribuye sobre la cosa. Ello quiere decir que el titular del derecho real tiene la cosa sometida a su dominación, lo que engloba varias facultades. La principal es la de gozar y disponer de la cosa, de tal manera que si nos es arrebatada podemos pedir a quien la tenga que nos la entregue, porque el poder directo que tenemos sobre ella nos lo permite. Se produce así una protección del ordenamiento jurídico al derecho real.

También incluye la facultad de ejercer el derecho real frente a cualquiera, tanto frente al transmitente, del que lo hemos recibido, como frente a un tercero adquirente posterior de la cosa o frente a cualquiera que tenga contacto con ella.

Finalmente, la facultad de ejercer el derecho real frente a todos, puede tener un contenido pleno o limitado. En el primer caso, se atribuye a su titular todo el contenido de poder posible. Así, el derecho de propiedad otorga su titular todas las facultades posibles (usar, disfrutar, transmitir, destruir -en ciertos casos-, abandonar, reivindicar, etc.).

¿Qué clases existen?

Son posibles diversas clasificaciones según el criterio que utilicemos o la doctrina, extranjera o española, a la que acudamos.

Siguiendo a Castán, hay que distinguir en primer lugar entre los derechos reales propiamente dichos, que recaen sobre cosas corporales y los derechos sobre bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad industrial). A su vez, los derechos reales sobre cosas corporales pueden ser de protección provisioria (posesión) o de protección perfecta y definitiva. Estos últimos se dividen a su vez en derecho real pleno (dominio) y derechos reales restringidos o limitativos del dominio.

El dominio puede ser de un solo sujeto o de varios, formando en este último caso las diversas formas de copropiedad. Por su parte, los derechos reales restringidos pueden ser de goce, de garantía o de adquisición. Los derechos reales de goce se dividen a su vez en derechos reales temporales sobre cosas muebles e inmuebles (derechos de usufructo, uso y habitación) y derechos reales inmobiliarios.

Esos últimos puede ser de duración indefinida o de duración no prefijada. Entre los primeros están las servidumbres reales o prediales, los censos, los foros y el derecho de superficie. Los de duración no prefijada son las servidumbres personales. En cuanto a los derechos reales restringidos de garantía, estos pueden ser: de garantía mobiliaria (prenda e hipoteca mobiliaria), de garantía inmobiliaria (hipoteca y anticresis) y de retención (derecho de retención). Finalmente, los derechos reales restringidos de adquisición son el retracto, el tanteo y la opción.

Ius ad rem

La expresión "Ius ad rem" (del latín "res", cosa), se originó en el Derecho Romano y se aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada. Significa "derecho a la cosa". Bajo esta expresión, se designa una clase de derechos caracterizados históricamente por que sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Atribuyen así a su titular, un señorío inmediato sobre una cosa ejercitable frente a todos, facultando al titular para alcanzar la cosa objeto del derecho real o derecho a la cosa, allí donde se encuentre y de quien la tenga sometida a su dominación.

El poder que emana del derecho real, es susceptible de recaer sobre una cosa concreta en su totalidad, otorgando un absoluto señorío a su titular, o sobre alguna o algunas de las utilidades parciales de la cosa, concediendo entonces un señorío limitado que opera también directamente sobre ella. Cualquiera que sea su contenido, para su protección y defensa de una acción de tal naturaleza, ejercitable frente a todos

La doctrina y jurisprudencia distinguió el, "ius ad rem" del "ius in re". El ius ad rem se adquiere por venta, compra, contrato, o pacto. El ius ad rem no da derecho a usar de la cosa, mientras que del dominio no se pasa al uso; como el esposo no puede usar del cuerpo de la esposa. El ius in re se adquiere por la acepción legítima, entrega, u otra acción mediante la cual se transfiera el dominio de la cosa al que la recibe. Este dominio que constituye el ius in re, o real, hace que se divida éste en nueve especies que son: dominio, uso, usufructo, servidumbre, enfiteusis, feudo, prenda, hipoteca, y posesión.

Ius distrahendi

Es el derecho del acreedor pignoraticio o hipotecario de vender la cosa recibida en prenda o hipoteca, cuando la deuda ha vencido y no ha sido satisfecha, previa notificación al deudor de que se va a proceder a su venta si no se paga.

¿Puede la autonomía de la voluntad crear derechos reales?

El sistema español es de numerus apertus pero con limitaciones, porque caben pactos que alteren el contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (artículos 392, 467 y 470 del Código Civil, por ejemplo); cabe sujetar los derechos reales a condición, término o modo; y cabe inventar nuevos tipos de derechos reales (artículo 7 del Reglamento Hipotecario).

¿Cómo se adquiere un derecho real?

Los modos de adquirir el derecho real pueden ser originarios o derivativos. Los primeros se producen cuando el derecho real no se basa en el derecho del titular anterior y surge de nuevo en el adquirente (hallazgo de cosas perdidas, por ejemplo). En los modos derivativos, el derecho real se funda en el derecho del anterior titular, de modo que el contenido del derecho del adquirente depende del que tuviere el del antecesor. Los modos derivativos pueden ser: traslativos (el derecho real cambia de sujeto, permaneciendo igual) o constitutivos (se atribuye al adquirente un derecho real distinto, pero nunca de contenido superior al derecho del causante); onerosos (con contraprestación) o gratuitos (sin contraprestación); inter vivos (transmitente y adquirente están vivos) o mortis causa (el adquirente adquiere como consecuencia del fallecimiento de su causante); voluntarios o forzosos (por ejecución judicial); y, finalmente, a título universal (la adquisición afecta a todo el patrimonio) o a título particular (la adquisición afecta a bienes determinados de un patrimonio).

El régimen legal de los modos de adquirir los derechos reales se contiene en el artículo 609 del Código Civil, precepto muy criticado por la doctrina porque contiene una enumeración asistemática e imperfecta, ya que la donación tiene carácter contractual y la tradición y la usucapión se regulan en el Libro IV del Código y no en el III, donde deberían (Sanchez Román); además de errónea e incompleta porque no consigna todos los modos de adquirir, como la accesión o la inscripción constitutiva respecto de la hipoteca (Albadalejo).

¿Se puede transmitir un derecho real?

Aludimos al traspaso del derecho real de un titular a otro. El sistema español de transmisión se basa en la llamada teoría del título y modo, que son los dos elementos necesarios para la transmisión. El título es el concreto contrato de finalidad traslaticia (una compraventa, por ejemplo) y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien. Normativamente, este sistema se plasma en los artículos 609 y 1095 del Código Civil.

El 609 establece que la propiedad y demás derechos reales se adquiere y transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y el 1095 dice que el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, pero no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Esto quiere decir que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero que este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

Precisando más, el título es el fundamento o causa jurídica de la adquisición. Su estudio pertenece a la teoría general de las obligaciones cuando este es un contrato, aunque también puede consistir en un acto unilateral. En el primer caso, para su validez se requiere la existencia de los tres elementos típicos del contrato: consentimiento, objeto y causa (artículo 1261 del Código Civil). En cuanto a la tradición o entrega, desde el Derecho Romano se conocen dos grandes supuestos: la tradición real o entrega material del bien al adquirente y la tradición fingida, en que la entrega se sustituye por actos que producen sus efectos.

Esta, a su vez, puede ser: simbólica (se entregan símbolos que representan la cosa, como, por ejemplo, las llaves de la casa o los títulos de propiedad del inmueble), longa manu (se muestra la cosa al adquirente, aunque sea de lejos, para que pueda ocuparla), brevi manu (se produce por acuerdo entre las partes cuando el adquirente tenía la cosa ya en su poder, como cuando era arrendatario y pasa a ser propietario) y constituto posesorio (el transmitente conserva la posesión en concepto distinto del de dueño, como cuando se la queda en calidad de arrendatario).

Podemos contemplar en nuestro Código Civil estas formas de tradición en los artículos 1462, 1463 y 1464 CC, que, aunque referidos a la compraventa, pueden aplicarse a cualquier contrato traslativo del dominio o derechos reales. Así, el artículo 1462 CC alude la tradición en sentido propio al decir que "se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador".

Por su parte, este mismo precepto se refiere también a la tradición instrumental al significar que "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". El artículo 1463 CC alude a la tradición de los bienes muebles ("fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo") y el artículo 1464 CC se refiere a la tradición de los bienes incorporales ("respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor").

¿Cuándo se extingue?

Se entiende por tales los hechos que tienen como efecto que el derecho real sobre una cosa deje de estar atribuido a una persona.

En cuanto a su clasificación, podemos distinguir los modos de extinción por razón del objeto, por razón del contenido y por razón del sujeto. Por razón del objeto, la extinción del derecho real puede producirse por la destrucción de la cosa, en que desaparece el derecho real pero no el posible derecho de crédito derivado del hecho de la extinción de la cosa (por ejemplo: indemnización o premio del seguro).

También puede producirse por dejar de ser apropiable la cosa por convertirse esta en bien de dominio público (por ejemplo, supuestos del artículo 372 del Código Civil: "cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto"; o de la expropiación forzosa).

Por último, puede extinguirse el derecho real por razón del objeto cuando la cosa se integra en una unidad real objeto de otro derecho (supuesto de la accesión continua, por ejemplo, del artículo 375 del Código Civil: "cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño").

Por razón del contenido, el derecho real se extingue tanto por el ejercicio de las facultades del derecho (consumo, abandono, renuncia, transmisión), como por su no ejercicio (prescripción extintiva).

Finalmente, por razón de sujeto, la extinción se produce por la consolidación o reunión en una misma persona del dominio y del derecho real, con lo que el dominio readquiere su plenitud, o por la muerte del titular, aunque en este caso únicamente cuando el derecho real tenga carácter vitalicio (usufructo, uso o habitación), porque el derecho real es de naturaleza perpetua ya que se transmite a los herederos a la muerte del sujeto.