Vivienda habitual

NOTA PREVIA: EL SIGUIENTE CONTENIDO SE MANTIENE ÚNICAMENTE A TÍTULO EXPOSITIVO PORQUE SE HA ELIMINADO LA DEDUCCIÓN (VÉASE EL RÉGIMEN TRANSITORIO INDICADO EN EL TEXTO).

Concepto

Desde el punto de vista fiscal, se considera vivienda habitual aquella vivienda en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de al menos 3 años. No obstante, se entiende que no pierde tal carácter cuando, a pesar de no transcurrir dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que, necesariamente, exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

A este respecto, se entiende que la vivienda no ha constituido la residencia del contribuyente si en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición, o bien desde la terminación de las obras, no ha sido habitada con carácter permanente y de manera efectiva.

La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a propósito de las deducciones establecidas por inversión en vivienda habitual, definía esta en su derogado artículo 68.1.3.º como aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.

El Reglamento de la Ley, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, añadía en su derogado artículo 54 que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Deducciones por adquisición de vivienda habitual

Desde el 1 de enero de 2013, en el IRPF se ha eliminado, con carácter general, la deducción por adquisición de vivienda habitual. No obstante, se ha establecido un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hayan adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 a los que se les mantiene la deducción del 15 % de las cantidades invertidas en el ejercicio con motivo de la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente. Esta deducción tiene como base máxima o límite 9.040 euros anuales.

Dentro de este límite de 9.040 euros anuales se incluyen todos los gastos que hayan corrido a cargo del adquirente o propietario de la vivienda, es decir, se incluye tanto la cantidad invertida como los demás gastos derivados de la adquisición.

La deducción se aplica sobre la cantidad total pagada durante el año, es decir, sobre el total abonado en concepto de amortización del capital tomado en préstamo y de los intereses del mismo.

En el caso de construcción o ampliación de vivienda el porcentaje de deducción es del 15 % de las cantidades abonadas en el ejercicio, con un límite de base de deducción de 9.040 euros anuales, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes del 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Dentro del apartado de capital o principal se incluyen también todos los gastos necesarios para la obtención o adquisición de la vivienda, esto es, los gastos de notario, registro, IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el caso de que el heredero, legatario o donatario vaya a utilizar la vivienda como su vivienda habitual y el Impuesto Municipal del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (si lo paga el comprador en virtud del contrato de compraventa se considera un mayor valor de adquisición). En el caso de financiación ajena se incluyen como gastos la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minoran en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.

Es importante añadir que las cantidades pagadas que excedan de los límites señalados anteriormente no se pueden deducir en los años siguientes porque un requisito imprescindible es que sean cantidades abonadas o pagadas en el ejercicio.

Deducciones por obras en vivienda habitual para discapacitados

Desde el 1 de enero de 2013, se suprime la deducción por adquisición de vivienda habitual al igual que las obras e instalaciones de adecuación en la vivienda que impliquen una reforma interior. No obstante se ha establecido un régimen transitorio. Para poder aplicar este régimen transitorio las cantidades tienen que haber sido satisfechas con anterioridad al 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes del 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

También se incluye dentro de esta deducción, la realizada sobre los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como ascensores, escaleras, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, así como las obras necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar las barreras de comunicación sensorial o para la promoción de su seguridad, con las siguientes especialidades:

• a) Las obras e instalaciones de adecuación deben ser certificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con discapacidad.
• b) Generan derecho a deducción las obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual del contribuyente, por razón de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él. El caso más habitual es el del padre que habilita la vivienda para el hijo discapacitado.
• c) La vivienda debe ser ocupada por cualquiera de las personas indicadas en el párrafo anterior a título de propietario, usufructuario, arrendatario o subarrendatario.
• d) La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada para la adquisición de vivienda habitual, es de 12.020 euros anuales.
• e) El porcentaje de deducción es del 20 % sobre las cantidades invertidas por este concepto hasta el límite de 12.020 euros.
• f) Se entiende como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda, el hecho de que la anterior vivienda sea inadecuada por la condición de discapacitado.
• g) Cuando se trata de obras de modificación de los elementos comunes del edificio que sirven de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, así como las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirven para superar barreras de comunicación sensorial o de promoción de su seguridad, pueden aplicar esta deducción además del contribuyente a que se refiere la letra b) anterior, los contribuyentes que sean copropietarios del inmueble en el que se encuentre la vivienda.

Segundas y siguientes viviendas habituales

Desde el 1 de enero de 2013 se ha eliminado la deducción por segundas y siguientes viviendas habituales. No obstante, se ha establecido un régimen transitorio de deducción que es el que a continuación se detalla.

En cuanto a las segundas y siguientes viviendas habituales (que no deben confundirse con segundas viviendas que no tienen el carácter de habitual -como, por ejemplo, el “apartamento de verano en la playa”-), cabe indicar que cuando se adquiere una vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 habiendo disfrutado de la deducción por otra u otras viviendas que fueron habituales anteriormente, constituirá la base de la deducción de la nueva vivienda habitual la diferencia entre el valor de adquisición de la nueva y el valor de adquisición de la anterior o anteriores en la medida en que hayan sido objeto de deducción, es decir, habrá que restar del valor de la nueva la base sobre la que se giró la deducción del 15 % de la anterior o anteriores y no la deducción en sí practicada.

Para deducir la nueva vivienda habitual adquirida antes del 1 de enero de 2013, hay que esperar a superar las cantidades que en su día dieron derecho a deducción, es decir, no se puede deducir por vivienda habitual en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida que hubiesen sido objeto de deducción.