Calificación Registral

¿En qué consiste la calificación registral?

La calificación es la actividad del Registrador -derecho y deber- que supone el control de legalidad de todos los títulos que se presentan a inscripción. La calificación ha sido, a veces, controvertida, más aun dado que se extiende a todo tipo de documentos, incluso los de procedencia judicial resultado de un procedimiento en el que, con la plenitud que le es propia los Juzgados y Tribunales han ejercido la exclusiva y excluyente función de juzgar, sin embargo las posturas más críticas han pasado por alto cual es el cometido de la inscripción y como en modo alguno supone una intromisión en la esfera de poder de otros aplicadores del derecho sino que vienen a complementar por la vía de establecer si el resultado obtenido se ajusta a la realidad registral, por lo general ausente en los procedimientos.

De acuerdo con los artículos 18 y 99 de la Ley Hipotecaria de 1946 (en adelante LH 1946), para llevar a cabo la inscripción o la cancelación de los asientos, el Registrador está obligado a calificar previamente todos los documentos en virtud de los cuales se solicita la inscripción, teniendo que examinar:

• a) La legalidad de la forma extrínseca de los documentos.
• b) La capacidad de los otorgantes.
• c) La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas y, en particular, si se oponen a datos que ya figuren inscritos en el Registro.

La Ley Hipotecaria somete a ese control a todo tipo de documentos con independencia de cuál sea su origen, notarial o judicial, pero esa función solo puede extenderse al ámbito en que expresamente se dispone, sin que quepa una interpretación extensiva.

El efecto fundamental de la calificación se limita a extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada. No afecta al procedimiento judicial que se pueda seguir sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados de dicho procedimiento. Si la ejecutoria que recaiga en ese procedimiento resulta contraria a la calificación, el Registrador practicará el asiento correspondiente, con efectos desde la fecha de presentación del título (art. 101 del Reglamento Hipotecario de 1947).

¿Cómo se realiza la calificación de los documentos notariales?

De acuerdo con el citado artículo 18 LH 1946, el Registrador examinará:

• a) Las exigencias formales extrínsecas del documento.
• b) La capacidad de las partes para otorgar el negocio autorizado en la escritura.
• c) El contenido de la obligación o negocio jurídico y si éste se opone a los datos inscritos en el Registro.

Este control es distinto al que realiza el Notario previamente al otorgamiento de la escritura. Los Notarios actúan para adecuar la voluntad de las partes a la normativa legal, impidiendo que se puedan establecer convenciones contrarias al orden público, mientras que el Registrador tiene una función de defensa de la legalidad en el sentido de establecer bajo qué condiciones puede acceder al Registro el negocio autorizado por el Notario.

El Registrador no examina la legalidad de los pactos inter partes, ni tampoco cuestiona si el Notario acertó o no cuando determinó la forma jurídica que había de revestir la voluntad negocial. Tan solo se limita a contrastar ese resultado con las normas y principios registrales y concluir si, en todo o en parte, el negocio que se le presenta a calificar choca con los mismos, y por tanto si pueden ser oponibles a terceros, sin perjuicio de que puedan ser exigibles inter partes, y desplegar toda su eficacia.

El examen de la capacidad de los otorgantes se presenta en dos planos:

• - Capacidad para celebrar negocios jurídicos: ser mayor de edad o emancipado, no tener una alteración física o psíquica que impida hacerlo, y celebrar el contrato en relación con materias que puedan ser dispuestas. Esto es lo que el Notario examina.
• - Capacidad para realizar el concreto negocio reflejado en la escritura: que quien vende es el titular del derecho de propiedad inscrito, que no existe impedimento para esa transmisión. Esto solo puede ser examinado por el Registrador, porque de lo que se trata es de su acceso al Registro.

¿Cómo se realiza la calificación de los documentos judiciales?

Hay documentos emanados de la Autoridad judicial que no tienen la cualidad de ser judiciales. Por ejemplo, la escritura otorgada por el Juez en sustitución del obligado cuando se está ejecutando una sentencia que condenó a su otorgamiento. Se trata de un documento notarial en el que el Juez se limita a suplir la intervención de quien debió firmar la escritura, por lo que no se puede hablar propiamente de documento judicial. En estos casos, las funciones de control del Registrador son las previstas para los documentos notariales.

En cuanto a los mandamientos emitidos por un Juez o Tribunal que emanan de una resolución dictada en el seno de un procedimiento judicial, el Registrador examinará (art. 100 RH 1947):

• a) Si el documento cumple con las exigencias formales extrínsecas.
• b) La competencia del Juez o Tribunal que dicta el mandamiento. Este examen tiene sentido en función de la acción que se ejercite y de la comparación de Autoridades que hayan ordenado la anotación y la cancelación.

  Los juzgados y tribunales de lo civil tienen competencia exclusiva y excluyente en materia de derechos reales (artículo 22.1 LOPJ), por tanto no pueden acceder al Registro documentos judiciales de otros órdenes jurisdiccionales que se pronuncien sobre tales derechos.

  La competencia debe ser examinada si se trata de un asiento de cancelación, cuando el Juez o Tribunal que ordena la cancelación no es el mismo que ordenó la inscripción o anotación preventiva. El Registrador puede consultar al Presidente de la Audiencia respectiva, cuando dude sobre la competencia del juez o Tribunal que ordene una cancelación, si no firma el despacho el mismo que hubiera decretado la inscripción (artículo 100 LH 1946).

• c) La congruencia entre el procedimiento y el contenido del documento, es decir, que el mandamiento no ordene una anotación que afecte a un derecho real distinto del que fue debatido en el procedimiento.

  El ejemplo claro es que se haya demandado el reconocimiento del derecho de propiedad, se pida la cancelación de todas las inscripciones que contradigan ese derecho y sin embargo luego se ordene la cancelación de un derecho de usufructo reconocido a un tercero.

• d) Los obstáculos que surjan del Registro.

La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ahora Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), ha ido perfilando el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales.

La función de calificación por parte del Registrador es distinta y complementaria de la función de juzgar, que es propia y exclusiva de Juzgados y Tribunales. El Registrador determina si el resultado obtenido en sede judicial se ajusta a la realidad registral, un examen que no se suele realizar en los procedimientos judiciales. Por tanto, puede denegar el acceso al Registro de aquellos documentos que tienen origen judicial si éstos no se ajustan a las exigencias del Registro. La razón de ello es doble:

La función de calificación por parte del Registrador es distinta y complementaria de la función de juzgar, que es propia y exclusiva de Juzgados y Tribunales. El Registrador en ningún caso puede examinar ni decidir el acierto o desacierto en la fundamentación jurídica de la resolución judicial, sino que determina en qué medida esa resolución se ajusta a la realidad registral, un examen que no se suele realizar en sede judicial. Por tanto, puede denegar el acceso al Registro de aquellos documentos que tienen origen judicial si éstos no se ajustan a las exigencias del Registro (DGRN, Res. de 3 Oct. 2019, entre otras). La razón de ello es doble:

• - El Juez se pronuncia sobre un conflicto inter partes, sin otra trascendencia que la limitada a quienes fueron oídos en la causa, mientras que el Registrador asume una función erga omnes, ya que la función de publicidad que el Registro cumple se manifiesta también frente a quienes no fueron parte en el procedimiento.
• - La realidad registral es dinámica y puede cambiar a lo largo del tiempo, mientras que en el procedimiento se produce una ficción de inmutabilidad de la situación jurídica objeto del mismo. Así, puede suceder que aparezcan terceros que no hayan sido llamados al proceso pero que han de ser protegidos en su derecho de acuerdo con la Legislación Hipotecaria. En tales casos la única vía para la protección de los derechos de los terceros es la calificación del Registrador.

Para la práctica de asientos definitivos, como la inscripción o cancelación, es necesario que en el documento judicial conste la firmeza de la resolución en virtud de la cual se acuerda (entre otras, Resoluciones de 21 de abril de 2005, 2 de marzo de 2006, 9 de abril de 2007, 15 de julio de 2010 y 28 de agosto y 18 de diciembre de 2013).

Otra cuestión que se suscita en la práctica es la forma o manera en que se han de expresar las resoluciones judiciales a la hora de indicar el cumplimiento de las condiciones procesales que luego tienen trascendencia registral. Ese contenido no puede ser examinado por el Registrador, como ha establecido la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Si, por ejemplo, la resolución judicial afirma que se ha oído a quienes pueda perjudicar, y del texto de la misma no se deduce de modo concreto quienes son, podrá ser necesario, en función de cual sea el objeto del procedimiento, detallar a quienes se ha oído, a que concretas personas, pero si ello no resulta indispensable, porque quienes hayan de tener la posibilidad de acceso al procedimiento, no tienen la protección registral, no se podrá denegar la inscripción por esa falta de expresión concreta.

¿Cómo se realiza la calificación de los documentos administrativos?

En los documentos administrativos la calificación se extiende a (artículo 99 RH 1947):

• a) La competencia del órgano que dicta la resolución.
• b) La congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido.
• c) Las formalidades extrínsecas del documento presentado.
• d) Los obstáculos que surjan del Registro.

¿Cuál es el plazo para la calificación?

Si no se aprecian defectos, las inscripciones se practicarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los 30, si existiese justa causa. En todo caso se debe practicar dentro del plazo de vigencia de dicho asiento (60 días) (art. 97 RH 1947).

En caso de apreciar algún defecto en los títulos presentados, el Registrador lo pondrá de manifiesto a los solicitantes, para que puedan subsanar la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no se recogen, ni se subsana la falta, se devolverán los documentos para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes (art. 19 LH 1946).

El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un período igual hasta completar los 15 días.

Si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, el plazo para practicar la inscripción comenzará a contarse desde la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte.

Si la inscripción no es efectuada en los citados plazos, el interesado puede acudir en queja al Juez de Primera Instancia. Si el Registrador no justifica haber existido algún impedimento material o legal para practicarla, el Juez podrá imponer a éste la corrección correspondiente, sin perjuicio de que el interesado pueda exigir del Registrador, en el procedimiento que corresponda, la indemnización de los perjuicios que se deriven de la falta de inscripción dentro del plazo.

¿Cómo recurrir una calificación desfavorable?

Si el registrador califica negativamente el título, total o parcialmente, el interesado podrá recurrir dicha calificación en vía administrativa o bien directamente en vía judicial.

Así, el interesado puede acudir, de forma potestativa, al procedimiento gubernativo previsto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que configuran un recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado) o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley (art. 19 bis LH 1946).

El recurso también puede ser interpuesto por el Juez o Tribunal que emite la resolución o por el Ministerio Fiscal, si bien la práctica en rara ocasión se va a producir. La resolución del recurso corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y contra ella se puede interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.

El interesado también puede optar por la impugnación directa en vía judicial ante los juzgados de primera instancia de la capital de la provincia donde se sitúe el inmueble, siendo aplicables las normas del juicio verbal (artículo 324 LH 1946).

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, la Ley 5/2009, de 28 de abril, regula el régimen de recursos contra la calificación negativa de los títulos o cláusulas concretas de éstos susceptibles de inscripción en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, siempre que dichos recursos se fundamenten, de forma exclusiva o junto a otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán.