Limitaciones del dominio

¿Qué función tienen las limitaciones de propiedad?

Conviene recordar que según el artículo 33.1 de la Constitución "se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia", añadiendo el apartado 2 de dicho precepto que "La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes". Por otro lado el artículo 348 del Código Civil establece que "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes".

La expresión que utiliza la Constitución "de acuerdo con las leyes", ha sido objeto de interpretaciones diversas, habiendo quienes mantienen que sólo por medio de una norma con rango de ley se pueden establecer límites al contenido del derecho de propiedad y que por tanto, la Administración no puede por vía reglamentaria imponer limitaciones al derecho de propiedad. Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha precisado que la reserva de Ley que se contiene en el artículo 33.2 de la Constitución ha de entenderse en el sentido de que queda prohibida toda operación de deslegalización de esta materia o todo intento de regulación del contenido del derecho de propiedad privada por reglamentos independientes o extra legem, pero no la remisión que el legislador a través de la ley puede hacer al poder normativo de la Administración para completar la regulación.

Según el artículo 53 de la Constitución sólo por Ley, que en todo caso debe respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo II del Título I, entre los cuales se encuentra el derecho de propiedad. El Tribunal Constitucional ha entendido por contenido esencial aquella parte del contenido del derecho de propiedad que es absolutamente necesario para que los intereses jurídicamente protegidos que dan vida al derecho resulten real, concreta y efectivamente protegidos.

Además de las limitaciones legales, el dominio, como todo derecho subjetivo, tiene unos límites que se pueden denominar "genéricos": los que prohíben el abuso del derecho y el ejercicio de mala fe (artículo 7 del Código Civil).

Es frecuente distinguir entre limitaciones del dominio que se establecen en interés público, y aquellas otras que se imponen en interés particular.

¿Qué clases existen?

1. Limitaciones de utilidad pública

a) Contenidas en el Código Civil

1º En interés de la defensa nacional

Establece el artículo 589 del Código Civil que "no se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia". Dicha normativa viene constituida básicamente por la Ley 8/1975, de 12 de marzo, sobre zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, y su Reglamento, aprobado por Decreto 689/1978, de 10 de febrero.

2º En interés de la seguridad de las personas y de las cosas

Según el artículo 389 del Código Civil, relativo a las construcciones que amenazan ruina: "Si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo". Añade el artículo 390, referente a la amenaza de caída de árbol, que "Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad".

El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias (artículo 1907 del Código Civil).

3º En interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento

Señala el artículo 553 del Código Civil que "Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización".

4º Servidumbres legales

El Código Civil menciona las siguientes, algunas de la cuales se encuentran afectadas de modo decisivo por las correspondiente normativa administrativa: servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas, de desagüe de los edificios y de distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones.

b) Contenidas en leyes administrativas

Son múltiples las leyes administrativas que imponen limitaciones al derecho de propiedad. Se pueden mencionar, entre otras, el citado Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas, modificado en parte por el Real Decreto-Ley 4/2007, de 13 de abril; la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Protección, Utilización y Policía de Costas, cuyo texto se haya derogado por varias normas; Ley 43/2003, de 21 de noviembre, modificada en parte por la Ley 10/2006, de 28 de abril; así como la normativa administrativa que afecta a la propiedad urbana, que por su multiplicidad sería en exceso prolijo citar, al existir diversas leyes autonómicas en la materia, aunque cabe destacar el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

2. Limitaciones de utilidad privada

Dentro de este tipo de limitaciones cabe incluir los derechos de tanteo y retracto, que suponen una limitación al derecho del propietario de enajenar su propiedad a quién quiera y las prohibiciones de disponer, que afectan a las facultades de disposición, y las denominadas relaciones de vecindad, que afectan a la facultad de goce. Como los derechos de tanteo y retracto son tratados en otros lugares (véanse "Tanteo" y "Retracto"), vamos a referirnos a las prohibiciones de disponer y a las relaciones de vecindad.

a) Las prohibiciones de disponer

Con referencia al derecho de propiedad, por prohibición de disponer puede entenderse toda restricción a la libre enajenación, gravamen o celebración de negocios obligacionales que recaigan sobre una cosa, reduciendo el régimen normal de libertad que normalmente corresponde al propietario. Para su validez ha de existir un interés legítimo.

Las prohibiciones de disponer pueden ser legales, judiciales o administrativas, y voluntarias.

• 1º Prohibiciones legales. Son las que derivan de una Ley. Así, por ejemplo, el artículo 196 del Código Civil prohíbe a los herederos del ausente que ha sido declarado fallecido que puedan disponer a título gratuito de los bienes hasta cinco años después de la declaración de fallecimiento. Estas limitaciones del dominio tienen plena eficacia aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
• 2º Prohibiciones judiciales o administrativas. Son las impuestas por los órganos judiciales o las autoridades administrativas cuando estén facultados por la Ley.
• 3º Prohibiciones voluntarias. Son las establecidas por la voluntad de los particulares en negocios inter vivos o mortis causa. En principio son lícitos los pactos de no enajenar, más la validez de dichas cláusulas no puede ser ilimitada. El artículo 785 del Código Civil priva de eficacia a las disposiciones testamentarias que contengan prohibición perpetua de enajenar, o incluso temporal fuera del límite previsto en el artículo 781 para las sustituciones fideicomisarias, y la misma doctrina ha de aplicarse a las transmisiones inter vivos.

El artículo 26 de la Ley Hipotecaria establece que las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

• 1º Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán efectos como limitaciones legales del dominio.
• 2º Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.
• 3º Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

Añade el artículo 27 de la Ley Hipotecaria que las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.

b) Las relaciones de vecindad

La vecindad o contigüedad de los predios impone una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad las regulan. El Código Civil establece unas veces una limitación del dominio y otras autoriza, en aras al mejor disfrute, la constitución de un derecho real de servidumbre, que ha de ser soportado por la finca gravada exclusivamente. Uno de los aspectos más salientes y que no es abordado por el Código Civil, es el de determinar hasta qué punto está obligado un propietario a tolerar una forma de goce, uso o utilización de la propiedad colindante que le cause molestias o desvalorice la suya.

El principio del cual ha de partirse para elaborar la regulación de las relaciones de vecindad ha sido discutido por la doctrina, habiéndose formulado diversas teorías:

• 1º Prohibición de los actos de emulación. Se entiende por tales actos los realizados con el ánimo de perjudicar al vecino, los cuales deben ser prohibidos.
• 2º Teoría de la prohibición de los actos de inmisión (inmissio). Constituye una superación de la anterior. El propietario no puede, según ella, realizar acto alguno en su fundo que lleve consigo una inmisión, es decir el envío de sustancias de cualquier género sobre el fundo vecino
• 3º Teoría de la normal tolerancia. Se deben prohibir todos los influjos que se inicien directamente en el fundo vecino, y se deben permitir los que comienzan en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino (sacudidas, ruidos, trepidaciones, etc), siempre que no sean nocivos a las personas o cosas en medida superior a la normal tolerancia.
• 4º Teoría del uso normal. Los derechos deben ser ejercitados según su natural destino y de modo normal, con tal de que no ocasionen a los demás un daño apreciable. Y para fijar la normalidad del uso, es necesario tener en cuenta el estado general de las costumbres y de las relaciones sociales, que varían según el tiempo y los lugares, y que, por eso, debe ser sometido a la apreciación soberana de los jueces.

El Código Civil, en el artículo 1908.2, señala la obligación de indemnizar el daño causado por razón de humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. Es decir, recoge la vieja teoría de las inmisiones. Por otra parte, el artículo 590 del Código Civilprohíbe construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

Las normas puramente civiles aplicables en materia de inmisiones dañosas han mantenido una notable estabilidad. Así, donde antes se reconocía a aquél por regla general la facultad de solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar consecuencias dañosas, y sólo si aun así no pudieran evitarse tales consecuencias, se admitía una indemnización de daños y perjuicios (artículo 3.5 de la Ley de 1990), ahora se reconoce en general la facultad de solicitar tanto la adopción de medidas como la indemnización de los daños producidos y, además, si las consecuencias fueran inevitables dentro de lo técnicamente posible y lo económicamente razonable, se establece el derecho del afectado a una "compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los daños que puedan producirse en el futuro" (artículo 546.14.5 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo).

Ha sido siempre ante el orden jurisdiccional civil, pese a la aparente escasez de normativa protectora frente a ruidos y otras inmisiones, donde los particulares obtuvieron más frecuentemente una satisfacción de sus pretensiones indemnizatorias o de cese de la actividad perjudicial. Ya fuera con base en los artículos 1902, 1903 y 1908 del Código Civil, ya con fundamento en su artículo 590, ya aplicando los principios de prohibición del abuso de derecho y de los actos de emulación, ya los preceptos específicos de las leyes reguladoras de los arrendamientos urbanos y de la propiedad horizontal, ya incluso mediante la estimación de interdictos como el de obra nueva y, más recientemente, mediante la tutela de los derechos fundamentales, ya apoyándose en las normas que en su caso se contuvieran en el Derecho civil foral o especial aplicable, son muchas las sentencias civiles estimatorias de demandas contra los daños y perjuicios causados por el ruido y otras inmisiones.

El Tribunal Europeo de Derechos humanos ha insistido, al tratar de un caso de contaminación acústica, en la necesidad de hallar un justo equilibrio entre los intereses de las personas y los de la comunidad pero añadiendo dos consideraciones de importancia capital: primera, que en un campo tan sensible como el de la protección medioambiental, la mera referencia al bienestar económico del país no es suficiente para imponerse sobre los derechos de los demás; y segunda, que debe exigirse a los Estados que minimicen, hasta donde sea posible, la injerencia en estos derechos, intentando encontrar soluciones alternativas y buscando, en general, alcanzar los fines de la forma menos gravosa para los derechos humanos.

Con carácter general puede afirmarse que, aparte de regulaciones específicas del quebrantamiento de las relaciones de vecindad, el perjudicado tiene derecho a ser indemnizado del daño que se le cause, y la autoridad judicial está facultada para ordenar la adopción de las medidas conducentes a evitar en el futuro los perjuicios causados.