Por el hecho de ceder el uso y disfrute de la vivienda, el arrendador no se ve privado de su facultad de disposición sobre la misma, por lo que podrá transmitirla a terceros. En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94) se prevé el mantenimiento o la extinción del contrato de arrendamiento en los supuestos de transmisión de la vivienda arrendada. El artículo 14 LAU 94 señala que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la transmisión de la finca. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil (artículo 14.2 LAU 94). Por lo tanto, el comprador de una finca arrendada tendrá derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el adquirente de una finca arrendada usare del derecho reconocido en el artículo 1571 del Código Civil, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. En todo caso, cuando se haya producido la transmisión a título oneroso, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto legales) del artículo 25 LAU 94, objeto de estudio en el tema anterior, al que nos remitimos. Esto será así, siempre y cuando no se haya pactado la renuncia expresa del derecho de adquisición preferente del arrendatario, conforme a lo establecido en el artículo 25.8 LAU 94. Con relación a la transmisión producida en virtud de una ejecución judicial, (que tantos problemas prácticos produjo antes de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000) a los efectos de los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ello no conlleva la resolución del contrato de arrendamiento, sino que se deberán de aplicar las normas citadas (artículo 14 LAU 94); ahora bien, si el ejecutante o el adquirente pretendiere el lanzamiento de los arrendatarios, deberá procederse en la forma prevenida en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (según que tal solicitud se produjere antes o después de la subasta o por los medios alternativos a la subasta), aunque el auto que se dicte, cualquiera que sea su contenido, no prejuzga los derechos de los interesados, que podrán ejercitar en el declarativo correspondiente. El artículo 8.1 LAU 94 admite la cesión inter vivos del contrato por el arrendatario pero se precisará del consentimiento escrito del arrendador. A diferencia de la anterior Ley de 1964 que exigía el consentimiento expreso, la Ley de 1994 exige que tal consentimiento sea escrito, por lo cual difícilmente podrá admitirse el consentimiento tácito. La falta del consentimiento escrito dará lugar a la resolución del contrato de arrendamiento (artículo 27.2 c) LAU 94). La cesión podrá ser tanto a título oneroso como gratuito. El cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador, es decir, que se trata de una modificación subjetiva en la persona del arrendatario, por lo que se mantendrán inalterables los demás aspectos de la relación contractual.
A la muerte del arrendatario se producirá la transmisión del contrato de arrendamiento (artículo 16 LAU 94). En primer lugar, en el párrafo primero se enumeran las personas que pueden ser las beneficiadas con la cesión:
- a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
- c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
- f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Ahora bien, si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. De existir varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. En los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven (artículo 16.2 LAU 94). Se establece como requisito para poder operar la subrogación, la notificación del fallecimiento, por cuanto el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses (artículo 16.3 LAU 94).
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. Cuando el plazo sea superior a la duración mínima del contrato, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
En caso de que el arrendamiento tenga una duración inicial superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (artículo 16.4 LAU 94).
¿Qué diferencia hay entre la cesión y el subarrendamiento?
En el art. 8 LAU 1994 se regula la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda junto con el subarriendo, figuras contractuales que se agrupan aquí como objeto de estudio con rúbrica imperfecta de novación en la posición jurídica del arrendatario, dado que únicamente en la cesión existe una modificación de la relación locativa inicial.
En el supuesto de cesión del derecho arrendaticio se produce una novación subjetiva en la persona del arrendatario, en la medida que a través del negocio jurídico de cesión el cesionario se subroga en la posición ostentada por el cedente en la relación arrendaticia, asumiendo el haz de derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento, produciéndose la exclusión del cedente -expromisión- del devenir de tal relación contractual.
En el caso del subarriendo surge una nueva relación locativa protagonizada por el arrendatario y un tercero cuyo objeto es, en todo o parte, el de la originaria relación arrendaticia protagonizada por el arrendador y el arrendatario, la cual pervive, y no se modifica subjetiva ni objetivamente, aun cuando la misma sí tenga una influencia en el nuevo contrato de subarriendo.
Ambas instituciones contractuales, tradicionales en el ordenamiento arrendaticio, se concentran en los cortos preceptos destinados al contrato de arrendamiento de vivienda del predicho art. 8 LAU 1994, reenviando para la mayoría de los extremos al CCiv, por el conducto precavido en el art. 4.2 LAU 1994, mientras que la LAU 1964 disponía un régimen prolijo en sus arts. 10 a 28 LAU 1964 (el art. 22 LAU 1964 se refería al subarriendo de local de negocio).
Cesión de contrato de vivienda: requisitos
Frente a la distinción efectuada en el art. 23 LAU 1964 entre la cesión onerosa y gratuita del derecho arrendaticio, el art. 8 LAU 1994, al obviar toda referencia a la diferencia, concede licitud a cualquier tipo de cesión, por el contrario que el régimen derogado y transitoriamente en vigor para contratos concertados antes de 1995, que prohíbe la cesión onerosa.
En ciertas situaciones (DÁVILA) el arrendatario puede utilizar el mecanismo de cesión, no como un instrumento jurídico para la satisfacción de una necesidad personal de vivienda sino como vehículo de pura especulación, en cuyo caso pudiera aplicarse el instituto del fraude de ley, aunque no se percibe quién tendría interés, ya que se parte de un arrendador y un tercero subrogado que prestaron su plena aquiescencia al negocio de cesión en su día, con lo que irían contra sus propios actos, y otra cuestión es que se haya ocultado el verdadero carácter oneroso del negocio de cesión al arrendador a la hora de buscar su conformidad, cuando éste podrá pretender la nulidad por dolo civil como vicio de la voluntad.
Por otra parte, la eficacia jurídica de la cesión gratuita de la vivienda, total o parcial, en determinadas circunstancias del régimen de la LAU 1964 (art. 24 LAU 1964 a favor de cónyuge y parientes convivientes, sustituido por el Derecho intertemporal de la DT 2.3 LAU 1994, y a favor de entes administrativos autonómicos o periféricos a los que se hubiera transferido competencia de otros estatales centrales), cabía sin el permiso del arrendador, mientras que en el régimen del art. 8.1 LAU 1994 se supedita la validez de todo negocio jurídico de cesión celebrado entre el arrendatario y una tercera persona a la presencia de un consentimiento escrito del arrendador, pues en otro caso se producirá la causa de resolución del art. 27.2.c) LAU 1994 .
Los efectos derivados de la cesión, como subrogación "inter vivos" completa en la persona del arrendatario, que pasa a ser distinta que la primitiva, con todas las obligaciones contractuales, no resultan irrelevantes para la persona del arrendador en la medida que dentro del abanico de dichas obligaciones se encuentran sustancialmente las de signo económico, como el pago de la renta o cantidades asimiladas, de cara a las que la solvencia de la persona llamada a cumplirlas es trascendente. Por ello, salvando las citadas excepciones, tanto el art. 23.2 LAU 1964 como el art. 1205 CCiv son contestes en predicar el consentimiento del arrendador como requisito esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. Ahora bien, con la LAU 1994 hace aparición una formalidad no prevista en las leyes precedentes: la necesidad de que el consentimiento del arrendador sea escrito.
No faltan comentaristas (REGLERO, CLEMENTE), que consideraron eficaz un consentimiento del arrendador explicitado verbalmente, o incluso exteriorizado a través de actos concluyentes como la percepción de la renta sufragada por el cesionario, colocando el precepto del art. 8.1 LAU 1994 en la línea de aseguramiento de la prueba, dado que sólo el reflejo del consentimiento del arrendador en el seno de un documento garantiza la seguridad de la posición jurídica del cesionario frente a toda pretensión del arrendador tendente a poner fin a la relación arrendaticia por cesión inconsentida. Sin duda que la norma establece una preconstitución probatoria documental del consentimiento, pero además de forma "ad probationem" el asunto es que se hace necesaria, y no muy conveniente, según siempre lo es, como forma "ad solemnitatem", y desde luego no parece predicable un consentimiento tácito, que no siquiera admitía el art. 23.2 LAU 1964 (al margen de que una prolongada y consciente relación de percibo de rentas de sujeto ajeno al arrendatario pueda llegar a significar el concierto de un nuevo contrato verbal, extinguido por mutuo disenso el anterior), pero tampoco debiera acoger consideración judicial una acreditación de la cesión arrendaticia mediante interrogatorio de parte o declaración testifical, o presunciones, dados los términos de la norma.
Efectos de la cesión
Cesión consentida
Si la cesión está debidamente consentida por escrito, el art. 8.1 LAU 1994 establece el efecto de subrogación del cesionario en la posición del cedente frente al arrendador, y por lo tanto, en el seno de la relación arrendaticia, desaparece de escena el originario arrendatario para ocupar su lugar el cesionario, persona que asumirá todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento así como a la hora de exigir del arrendador los correlativos derechos que le asisten.
En punto a la duración del contrato, no habrá variación, dado que la cesión se hace en las mismas condiciones, de modo que quedará el plazo para la extinción contractual por tiempo que quedaba, a menos de que el arrendador conceda mayor periodo de duración para el nuevo ocupante, lo cual nunca puede considerarse perjudicial para el inquilino.
Se ha planteado, desde la precisión de una forma obligatoria escrita para el consentimiento del arrendador, si cabría que éste exigiera nuevas condiciones contractuales dentro de lo que la LAU 1994 permite. Obviamente, siempre cabe establecer nuevas condiciones que no perjudiquen al arrendatario cedido, ya que nada obsta que el arrendador renuncie a alguno de sus determinados derechos. Por lo que toca a condiciones de algún mayor sacrificio para el inquilino, en principio, parece que no cabe imponer otras condiciones que las de puro uso, dentro de lo que la Ley no prohíba y pertenezca a la autonomía privada, pero nunca en el marco de ésta restringido con previsiones legales para el inicio del arriendo, como lo tocante al monto de la renta -fuera de la actualización con arreglo al IGC ex art. 18 LAU 1994-. Indirectamente se lesionaría también el marco estricto legal para la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda, si se tolerara que el arrendador obtenga una cantidad de dinero por autorizar la cesión, lo cual representaría un fraude de ley, con incremento de la renta, en curso el contrato. Entonces, lo natural, es que el arrendador, en lugar de consentir la cesión, extinga de acuerdo con el arrendatario la primitiva relación, e incorpore al nuevo arrendatario mediante un contrato con las condiciones novedosas que pudieran convenirle, o en otro caso, deniegue su consentimiento a la cesión.
Cesión inconsentida
Cuando la cesión no esté debidamente consentida, el arrendador tiene conferida la facultad de promover la resolución del contrato de arrendamiento al amparo de lo previsto en el art. 27.2.c) LAU 1994 , que contempla como causa de resolución del contrato de arrendamiento la cesión inconsentida. Ahora bien, a diferencia del régimen del art. 25.1 LAU 1964 que sometía el ejercicio de la acción resolutoria por el arrendador a un plazo de caducidad de dos meses en los supuestos de notificación fehaciente al arrendador del negocio de cesión, remitiendo el resto de supuestos al régimen ordinario establecido en el Código Civil, puesto que la LAU 1994 no contiene ninguna previsión, la acción resolutoria por dicha causa se encuentra sujeta, en todo caso, al plazo de prescripción de las acciones personales que no tienen otro prefijado legalmente, de cinco años (art. 1964 CCiv), en virtud de la cláusula supletoria expresa de la disposición adicional 10.ª LAU 1994.
¿En qué consiste la subrogación mortis causa en el arrendamiento de vivienda en la LAU 29/1994?
Alcance subjetivo
Los sujetos que conforme al art. 16.1 LAU 1994 pueden subrogarse en el contrato de arrendamientos, en caso de muerte del arrendatario, son:
- • El cónyuge supérstite que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, o quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiera habido descendientes comunes, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Debe observarse que para el cónyuge no se establece ni plazo de convivencia previa, ni lugar para la misma, de forma que, al extremo y a la letra, un cónyuge separado judicialmente, residente en otro domicilio, pero que ha estado al cuidado del arrendatario difunto en el inmediato periodo de la enfermedad mortal de éste, podría ejercer derecho de subrogación en el arriendo, lo que aparenta hallarse en contra de la tutela antidiscriminatoria que se pretende entre matrimonio y uniones de hecho.
Por otro lado, la convivencia, aun prolongadísima, para que admita la subrogación "mortis causa" del conviviente no es el grado de afectividad, amistad, cariño o sentimientos semejantes, sino producirse "more uxorio", hecho que si bien no se puede condicionar al mantenimiento de relaciones sexuales, requiere más que una simple unión afectiva basada en una vieja amistad (SAP Barcelona (4ª), Nº sent. 387/2008, de 16 Julio 2008 Nº rec. 927/2007).
- • En su defecto, los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- • En su defecto, los ascendientes que hubieran convivido con el arrendatario los dos años anteriores al fallecimiento. Si fuesen septuagenarios ocuparían el segundo lugar, con preferencia frente a los descendientes, salvo acuerdo unánime de derechohabientes concurrentes (art. 16.2 párrafo 1.º LAU 1994).
- • A falta de los anteriores, los hermanos —sin diferenciación de doble vínculo o sencillo— del arrendatario, que hubiesen convivido con él los dos años anteriores a su fallecimiento.
- • En su defecto, los parientes colaterales del arrendatario hasta el tercer grado que sean minusválidos y hayan convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento.
Colisión de beneficiarios
El art. 16.2 párrafo 1.º LAU 1994 establece expresamente que las reglas de prioridad sólo se aplicarán en defecto de acuerdo unánime entre todos los que tengan derecho a la subrogación. En los casos de igualdad, y a falta de acuerdo, se resolverá a favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en su defecto, de quien tuviera mayores cargas familiares, y en última instancia, a favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven (art. 16.2 párrafo 2.º LAU 1994).
El art. 16.3 párrafo 2.º LAU 1994 dispone que si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarlos deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. Esto propende a problemas por falta de regulación del método para hacer efectiva tal opción por el acreedor, y resultantes de que haya atendido a la obligación arrendaticia quien no sea, finalmente, favorecido por el derecho de subrogación.
Renunciabilidad
Por último, ante los precedentes históricos del régimen de prórroga forzosa, se prevé en el art. 16.4 LAU 1994, en su redacción original, que en los arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar la renuncia al derecho de subrogación transcurridos los cinco primeros años, o la extinción a los cinco años cuando el fallecimiento se haya producido con anterioridad.
La redacción dada al art. 16.4 por la reforma de la Ley 4/2013, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013, se limita a realizar un simple cambio numérico, consecuencia de haber variado el tiempo de duración del arrendamiento; de forma que se cambia la duración de cinco años por tres años. A tal fin queda redactado el precepto de la siguiente forma: "4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad".
El régimen legal que instauró la reforma del RD-Ley 21/2018, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado real decreto-ley, el 19 de diciembre de 2018, hasta su derogación, el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, era también consecuencia de la vuelta a la duración mínima del arrendamiento de cinco años cuando el arrendador sea persona física (o siete si es persona jurídica). Así, disponía el art. 16.4 LAU 1994 en su redacción dada por el RD-Ley 21/2018 que si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.
Como se ha dicho antes, el citado RDLey quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Lo anterior significa que los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone ese Real Decreto-Ley 21/2018; y los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir de 23 de enero de 2019, vuelven a estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con las modificaciones incorporadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, esto es, cabe pacto de renuncia.
Ahora bien, tras la derogación del efímero R-D Ley 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo R-D Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que vuelve a reformar el art. 16.4 LAU de 1994, conforme al cual, si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación.
Pero como novedad significativa establece que esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de "especial vulnerabilidad" (concepto que no se define legalmente) y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Inexistencia de subrogación
De la notificación de la subrogación y extinción automática "ope legis" por muerte, ya se ha dejado constancia. Dos reglas son esenciales: a) Los herederos del arrendatario difunto que puedan ser beneficiarios de la subrogación, pueden renunciar a la herencia y conservar su derecho arrendaticio, al ser de juego legal independiente, lo mismo que los llamados a la subrogación pueden ejercer su derecho aunque no sean herederos; b) Transcurridos tres meses desde la muerte del arrendatario, sin que el arrendador reciba comunicación alguna, el contrato de arrendamiento quedará extinguido (SAP Madrid (11ª), Nº sent. 308/2004, de 25 Marzo 2004 Nº rec. 238/2003, Sentencia APB (4ª), Nº sent. 232/2004, de 21 Abril 2004 Nº rec. 790/2003 , o SAP Baleares (5.ª) de 3 de junio de 2004, rec. 152/2004). Ahora bien, la protección de la buena fe impondrán que si el arrendador conoce el óbito del arrendador, la voluntad del beneficiario llamado por la ley de subrogarse, y éste abona puntualmente la renta después de dicho óbito, y es aceptada plenamente por el arrendador, la acción resolutoria no prospere.
Porque no haya sujetos beneficiarios, o porque los llamados no ejerzan el derecho de subrogación, tienen lugar las siguientes consecuencias:
- • Si los llamados renuncian a subrogarse, notificándolo al arrendador dentro del mes siguiente a la muerte del arrendatario, no abonarán renta alguna.
- • Si los llamados no renuncian, ni se subrogan, viene obligados a satisfacer tres meses de renta al arrendador.
- • Los herederos del arrendatario, tanto si pudieran subrogarse como si no, responderán de las obligaciones incumplidas por éste frente al arrendador, siempre que no se subrogara ninguno de los llamados legalmente.
- • Los herederos no subrogados nunca responden de obligaciones posteriores a la muerte del arrendatario, y pueden tener derecho de reembolso de lo que hubieran abonado por obligaciones anteriores frente al llamado que se hubiera subrogado en el contrato.