La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 (LA LEY 2640/2014) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE (LA LEY 6793/2008) y 2013/36/UE (LA LEY 10339/2013) y el Reglamento (UE) nº 1093/2010 (LA LEY 24815/2010), establece un marco común en relación con ciertos aspectos de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros aplicables a los contratos de créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía en relación con bienes inmuebles de uso residencial, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder un crédito, como base para la elaboración de normas efectivas de suscripción con respecto a los bienes inmuebles de uso residencial en los Estados miembros, así como para determinados requisitos en materia prudencial y de supervisión, incluso para el establecimiento y la supervisión de los intermediarios de crédito, los representantes designados y las entidades no crediticias.
Al haberse constatado la existencia de una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios por la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como por el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias, se considera necesario establecer un marco jurídico armonizado que proteja a los consumidores y les garantice la celebración de dichos contratos con la confianza de que las entidades a las que acuden se comportan de manera profesional y responsable.
Ámbito de aplicación de la norma y buenas prácticas.
La Directiva establece normas de calidad relativas a la distribución y concesión de crédito a través de prestamistas e intermediarios de crédito, así como a la promoción de buenas prácticas. En los ámbitos no cubiertos por la misma los Estados miembros tienen la libertad de mantener o adoptar disposiciones nacionales. Es aplicable con independencia de que el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física o jurídica pero sin afectar al derecho de los Estados miembros a limitar, de conformidad con el Derecho de la Unión, la función de prestamista o intermediario de crédito. Y si bien regula los contratos de crédito relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, los Estados miembros pueden hacer extensivas las medidas adoptadas a otros bienes inmuebles.
La norma se aplica a los créditos garantizados mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito, a los contratos de refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas, y a los créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros. Se especifican aquellos supuestos que quedan excluidos de su ámbito de aplicación
Por lo que respecta a las condiciones aplicables a los prestamistas, a los intermediarios de crédito y a los representantes, se regulan sus normas de conducta y su obligación de facilitar al consumidor información publicitaria y precontractual relativa al contrato de crédito. Las comunicaciones publicitarias y comerciales han de ser leales y claras y no engañosas. Se concreta el contenido de la publicidad relativa a los contratos de crédito, así como de la información general y precontractual, que ha de ser en un lenguaje sencillo y comprensible.
Teniendo en cuenta que es práctica habitual que los prestamistas ofrezcan a los consumidores un conjunto de productos o servicios que pueden adquirirse conjuntamente con el contrato de crédito, se establecen normas específicas sobre las prácticas de ventas vinculadas. Como norma general las mismas no deben permitirse, salvo que el servicio o producto financiero ofrecido junto con el contrato de crédito no pueda ofrecerse por separado al constituir una parte del crédito plenamente integrada en el mismo.
Se incluye el cálculo de la Tasa Anual Equivalente. Y se establece que debe garantizarse que el bien inmueble de uso residencial sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito, por lo que los Estados miembros han de establecer normas fiables de tasación.
Antes de celebrarse el contrato de crédito debe evaluarse y verificarse la capacidad y proclividad del consumidor de saldar el crédito. A estos efectos, resulta útil la consulta de bases de datos de crédito durante la vigencia del mismo, únicamente para determinar y calibrar la probabilidad de impago. Dicha consulta debe ser objeto de las salvaguardias adecuadas.
Servicios de asesoramiento, reembolso anticipado y modificación del tipo deudor.
Por lo que respecta a los servicios de asesoramiento, los Estados miembros deben garantizar que el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado informen expresamente al consumidor de si se están prestando o pueden prestarse al consumidor servicios de asesoramiento. El consumidor debe ser informado de lo que se entiende por servicios de asesoramiento y de si se le están prestando o pueden prestársele tales servicios, y de cuándo no se les están prestando. Se indican las obligaciones de quienes presten servicios de asesoramiento.
Por otra parte, se refiere al derecho del consumidor de reembolsar el crédito antes de que expire el contrato, debiendo los Estados miembros velar por la efectividad de dicho derecho, regulando las condiciones de su ejercicio.
El prestamista debe informar al consumidor de toda modificación del tipo deudor antes de su aplicación.
Establecimiento y supervisión de los intermediarios de crédito.
Se contemplan los requisitos en materia de establecimiento y de supervisión de los intermediarios de crédito y representantes designados, los cuales deben someterse a un proceso de reconocimiento por la autoridad competente de su Estado miembro de origen y ser objeto de supervisión permanente para garantizar que cumplen requisitos profesionales estrictos en relación, como mínimo, con su competencia, honorabilidad y seguro de responsabilidad civil profesional. Los requisitos de reconocimiento deben permitir a los intermediarios de crédito ejercer sus actividades en otros Estados miembros en virtud de los principios de libertad de establecimiento y de libre prestación de servicios, siempre y cuando se haya seguido un procedimiento de notificación adecuado entre las autoridades competentes.
Se establece que los Estados miembros garanticen que las entidades no crediticias estén sujetas a los oportunos procedimientos de reconocimiento, los cuales incluyen la inscripción de dichas entidades en un registro, y a los procedimientos de supervisión aplicados por una autoridad competente.
Conexiones normativas:
- Directiva 2008/48/CE (LA LEY 6793/2008), se añade un apartado en el artículo 2.
- Directiva 2013/36/UE (LA LEY 10339/2013): se inserta un artículo 54 bis
- Reglamento (UE) nº 1093/2010 (LA LEY 24815/2010): modifica el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 13 y el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 17.
- Los Estados miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva. Informarán de ello inmediatamente a la Comisión. Los Estados miembros aplicarán dichas medidas a partir del 21 de marzo de 2016.
Vigencia y normas transitorias:entra en vigor el 20 de marzo de 2014, a los veinte días de su publicación en el DOUE. La Directiva no se aplicará a los contratos de crédito en curso antes del 21 de marzo de 2016. Los intermediarios de crédito que ya realicen las actividades de intermediación de crédito establecidas en el artículo 4, punto 5, antes del 21 de marzo de 2016 y que no hayan sido aún reconocidos con arreglo a las condiciones establecidas en las medidas del Derecho nacional del Estado miembro de acogida por las que se transponga la presente Directiva podrán seguir realizando dichas actividades en cumplimiento del Derecho nacional hasta el 21 de marzo de 2017. El intermediario de crédito que se acoja a esta excepción solo podrá seguir realizando las actividades en cuestión dentro de su Estado miembro de origen, salvo que cumpla también los requisitos legales exigidos en los Estados miembros de acogida. Los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados que lleven a cabo actividades reguladas por la presente Directiva antes del 20 de marzo de 2014 cumplirán las disposiciones de Derecho nacional por las que se transponga el artículo 9 antes del 21 de marzo de 2017.