Hipoteca inversa

Concepto

Es una figura financiera que puede ser utilizada por las personas que llegan a la edad de jubilación con un déficit de ingresos corrientes; es la monetización de sus activos y, en el caso de que tan solo posean su propia vivienda, pueden utilizar la denominada hipoteca inversa, que les permitiría seguir viviendo en su vivienda habitual hasta la fecha de fallecimiento, amén de recibir una cantidad periódica, usualmente mensual, que les permita complementar su pensión pública. Esta figura tiene un claro origen anglosajón, dentro de las denominadas políticas de “endowment”, habiéndose desarrollado en los años sesenta y setenta, tanto en Gran Bretaña como en Estados Unidos. En España no se introdujo legislativamente hasta la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, aunque previamente ya se hacían este tipo de operaciones.

Características

El esquema general se basa en el hecho de que una persona (o una pareja), cuando se jubila, ve disminuir notoriamente sus ingresos y, aunque en algunos casos, pueden haber generado una cartera de valores o inmobiliaria, que les permita “vivir de las rentas”, lo normal es que no sea así, y que, para clases medias y clases medias-bajas, pasen a tener unas ciertas dificultades para llegar a fin de mes. Sin embargo, las personas jubiladas suelen tener en España (y en otros países) es al menos una vivienda en propiedad, normalmente la habitual. Está claro que tienen que seguir viviendo en ella, pero no necesariamente tienen por qué conservar su propiedad. La situación dependerá del nivel de renta, de la edad de los individuos afectados y del hecho de que tengan o no herederos directos, pero el modelo se basa siempre en la retención temporal del usufructo de la vivienda mientras vivan los interesados. Lo que sí varía es el destino de la nuda-propiedad, puesto que se puede vender directamente a una entidad financiera o a una compañía de seguros y recibir en contraprestación una cantidad periódica mensual mientras viva uno de los miembros de la pareja (también puede ser una cantidad única o varias cantidades a lo largo de la vida de la operación, pero no es lo habitual). Cuando se produce el fallecimiento, la nuda-propiedad revierte a la entidad financiera o aseguradora, que podrá haber hecho un buen negocio si los inquilinos han vivido menos años de los esperados o podrá incluso llegar a perder dinero si al menos uno de ellos fuera especialmente longevo.

Pero también se puede retener la propiedad y firmar la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria, garantizado por la vivienda, que puede tener una disposición inicial o disposiciones periódicas, hasta un determinado límite, pero que no tiene cuotas mensuales de amortización, y que, por tanto, tendrá un saldo deudor creciente, a medida que se van realizando nuevas disposiciones, periódicas o no, y se van acumulando los intereses al principal desde la fecha de contratación de la hipoteca hasta el fallecimiento de las personas contratantes. En este caso, ese límite de concesión de disposiciones se corresponderá con un determinado porcentaje del valor de tasación de la vivienda en el momento de la constitución, que no suele superar el 50 %.

Por tanto, los propietarios de la vivienda pueden elegir entre vender la nuda-propiedad a cambio de una renta vitalicia (que puede ser hasta una fecha determinada, o hasta el fallecimiento, en su caso, de ambos cónyuges) o bien retener la nuda-propiedad pero firmar una hipoteca cuyo saldo será creciente, generando un saldo deudor a la fecha de fallecimiento del último de los cónyuges, una vez ocurrido lo cual, los herederos tendrán que decidir entre amortizar la deuda acumulada o simplemente dejar que se ejecute la hipoteca y la entidad financiera o aseguradora se adjudique el inmueble. En este caso, podrán surgir problemas de valoración en relación con la evolución del valor de la vivienda en el momento de la adjudicación en relación con el saldo de la deuda, pero ello excede nuestro objetivo de análisis del producto.

Este tipo de productos suele estar bonificado fiscalmente por los gobiernos y, en el caso de España, para que puedan recibirse beneficios fiscales, la operación de hipoteca inversa se realiza a partir de los 65 años, salvo que se trate de casos de incapacidad laboral con un grado de discapacidad igual o superior al 33 %, o bien casos de dependencia severa o gran dependencia. En el caso de posibilidad de venta de la vivienda a la entidad financiera o aseguradora con retención del usufructo hasta que fallezcan los propietarios, habrá exención de tributación de plusvalías para ventas hasta un importe 240.000 €.