Subasta (Ejecución hipotecaria)

¿Cómo se regula la subasta para la ejecución hipotecaria?

La subasta se regula con carácter general para toda la ejecución hipotecaria en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, se contienen especialidades para el procedimiento sumario en el artículo 691 LEC.

Al relacionar el art. 691 LEC con el art. 667 LEC, relativo a la convocatoria de la subasta, no hay que olvidar que, este último, en su apartado segundo, desde 2015, dispone que el Portal de Subastas se comunicará con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta.

¿Cómo se lleva a cabo la convocatoria y publicidad en una subasta hipotecaria?

Previamente a la convocatoria de la subasta, es preciso un trámite previo consistente en el requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, previsto en el artículo 686 LEC (salvo cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 581), así como la notificación del procedimiento a los titulares inscritos y a los acreedores posteriores incluidos en la certificación de cargas, tal como exige el artículo 689 LEC.

Cumplido todo lo dispuesto anteriormente, y transcurridos 20 días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expuestas, se procede, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.

La subasta se anuncia con arreglo a los artículos 645, 667 y 668 LEC. Esto es, firme la convocatoria de subasta, se publica en el BOE. El letrado de la Administración de Justicia ante el que se siga el procedimiento de ejecución ordenará la publicación del anuncio de la convocatoria de la subasta remitiéndose el mismo, con el contenido establecido y de forma telemática, al "Boletín Oficial del Estado". El letrado de la Administración de Justicia podrá autorizar al procurador del ejecutante, a petición de esta parte, a llevar a efecto el anuncio de la subasta en la forma indicada en el párrafo anterior.

En cuanto al contenido del anuncio, el mismo contendrá exclusivamente la fecha del mismo, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. En este se incorpora el edicto, que expresará, además de los datos anteriores, la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales, incluido el código registral único, y la referencia catastral si la tuvieran, así como la documentación que contenga cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, incluyendo, a estos efectos, el informe de tasación extrajudicial, cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta; la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos; y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución.

También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta prevista en el apartado 3 del artículo 669.

Todos los datos y documentos anteriores deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información

Tanto en el edicto y como en el Portal de Subastas se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el artículo 670. También se informará de que el traslado previsto por ese artículo, para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose constar este extremo en el decreto acordando la subasta.

Además, se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.

Termina el precepto refiriendo que de toda finca objeto de licitación se facilitará desde el Registro correspondiente, a través del Portal de Subastas, la información registral actualizada a que se refiere el artículo 667, la referencia catastral si estuviera incorporada a la finca e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a la finca en los términos legalmente previstos, si ello fuera posible.

Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

Cabe destacar que, según lo dispuesto en el art. 691.4 LEC la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en la LEC para la subasta de bienes inmuebles.

En caso de que conste al letrado de la Administración de justicia la apertura de concurso de acreedores del deudor, se suspende la subasta aun ya iniciada, continuándose cuando se acredite mediante testimonio de la resolución del juez del concurso, que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o mercantil del concursado. El Registrador de la Propiedad competente ha de comunicar a la oficina judicial ante la que se siga la ejecución, la inscripción o anotación de concurso sobre la finca hipotecada, así como la constancia registral de no necesariedad del bien, en su caso.

¿Cómo se lleva a cabo el pago del crédito hipotecario y la aplicación del sobrante?

Según dispone el art. 692 LEC, el precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.

El exceso, si lo hubiera, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

Cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación concursal.

Quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente mencionado en el artículo 672.2 LEC.

Todo ello se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.

En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará:

• - que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados;
• - las demás circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para la inscripción de la cancelación;
• - que se hicieron las notificaciones descritas en el art. 689 LEC.

¿Cómo se regulan las operaciones registrales de la ejecución hipotecaria?

Establece el art. 133 de la Ley Hipotecaria que el testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas.

El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.

En cualquier caso es preciso que de los documentos presentados resulte el cumplimiento de los requisitos del artículo 132 de la ley Hipotecaria. Este precepto dispone que a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:

• 1º) Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.
• 2º) Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación.
• 3º) Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
• 4º) Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

¿Cómo se regula la suspensión de los lanzamientos de la ejecución hipotecaria?

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, en su capítulo I, regula una serie de medidas con el objetivo de ofrecer protección a aquellas familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Este capítulo prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

Los colectivos sociales que podrán acogerse a esta medida son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tiene un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

La Ley dispone que, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Esta alteración significativa de las circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatro años.

Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación de esta medida pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se puede destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Esta previsión normativa pretende garantizar que, durante este periodo de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, finalizado este periodo, hayan superado la situación de dificultad económica en la que se puedan encontrar.