Arrendamiento de vivienda

¿Cuál es el marco jurídico de este tipo de contratos?

A su regulación se dedica el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) (De los arrendamientos de vivienda), artículos 6 y siguientes LAU 94, sus normas tienen el carácter de imperativas, salvo que la propia ley permita su disponibilidad por los contratantes, así el artículo 6 LAU 94 dispone que serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma de manera expresa lo autorice.

Tras la definición de vivienda (artículo 7 LAU 94), la cesión y el subarrendamiento (artículo 8 LAU 94), se regula con detalle la duración del arrendamiento y su prórroga (artículos 9 a16 LAU 94), los derechos y obligaciones de las partes, en especial la renta (artículos 17 a25 LAU 94), y termina regulando la suspensión, resolución y extinción del contrato (artículo 26 a28 LAU 94)

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos el uso de determinadas viviendas, a las que se refiere el artículo 5 LAU 94:

• • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
• • El uso de las viviendas militares.
• • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
• • El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad.
• • La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
• • La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

En cuanto a los arrendamientos sometidos a la legislación especial, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se confeccionó un sistema que se proponía como objetivo -al menos, en parte- conjugar los intereses básicos de todos los que intervienen en el supuesto, y del que surgiera un sistema que, aún no siendo perfecto, si satisficiera, al menos en parte, a todos los interesados.

Reforma por la Ley 4/2013

La Ley 4/2013, de 4 de junio, operó una nueva modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas. Para alcanzar este objetivo, la Ley modificó una serie de preceptos de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos:

• • Reforzaba la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
• • Reducía de cinco a tres años la prórroga obligaría del contrato y de tres a uno la prórroga tácita.
• • Facilitaba la recuperación del inmueble por el arrendador, en los casos en los que éste quiera destinarlo a vivienda permanente.
• • Permitía que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Además, la Ley entiende que es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Para la consecución de este objetivo, se modifica el régimen de los arrendamientos urbanos para que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban sus derechos.

Los terceros adquirentes de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no podrán resultar perjudicados por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Los Reales Decretos Leyes 21/2018, de 14 de diciembre y 7/2019, de 1 de marzo

A pesar de la reforma operada por la ley anteriormente citada, la sociedad reclamaba más cambios que ofrecieran una mayor protección al arrendatario y a los colectivos más vulnerables. Así, el 14 de diciembre, se aprueba una nueva reforma del régimen arrendaticio mediante el Real Decreto Ley 21/2018, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los principales cambios que ofrecía el nuevo texto se basaban en:

• • Ampliar nuevamente de 3 a 5 años los contratos de alquiler, y hasta 7 años en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica;
• • Establecer la prórroga tácita en 3 años, en lugar del plazo anterior de 1 año;
• • Limitar la fianza a entregar por el arrendatario en el importe de 2 mensualidades;
• • La obligación de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando el arrendador fuera persona jurídica;
• • Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios, cuando éstos afectaran a personas o familias vulnerables, en aras de paralizarlos hasta que se encontrara una alternativa habitacional;
• • El fenómeno de la vivienda turística se regularía como una actividad económica, de modo que se modificaba la Ley de propiedad Horizontal, permitiendo, por un lado, que por mayoría cualificada las comunidades de propietarios limitaran la actividad en sus edificios y, por otro, que éstos aportaran más a los gastos comunitarios. De este modo, se daba poder a las comunidades para combatir el encarecimiento excesivo del precio de viviendas y alquileres.
• • Establecer medidas de impulso de la accesibilidad, como el incremento de hasta el 10% del fondo de reserva de las comunidades de vecinos para que pudieran afrontar eventuales costes de este tipo, así como obligar a llevar a cabo las obras necesarias cuando el 75% del coste de éstas se pudieran obtener de ayudas públicas.

El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

El resultado negativo en la votación de convalidación (que para algunos autores se entiende simplemente como el vencimiento de la condición resolutoria a la cual está sujeto el mismo decreto ley desde su aprobación), produce el inmediato cese de los efectos del decreto ley y su expulsión del ordenamiento jurídico, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

No obstante, si bien el acuerdo de derogación se adoptó el día 22 de enero de 2019, su publicación en el BOE se produjo el día 24 del mismo, lo que da lugar a problemas sobre el momento de la eficacia del acuerdo de derogación, en concreto, respecto de los contratos celebrados en día 23 de enero, inclinándose la tesis más garantista basada en la aplicación del principio de publicidad de las normas (art. 9.3 CE) por fijar la fecha de derogación el día de la publicación del acuerdo en el BOE.

Pues bien, tras la derogación del, en todo caso fugaz, Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que vuelve a reformar, entre otras materias, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, recuperando las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 e instaurando nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

Entre las medidas que ya incorporaba el RDLey 21/2018, resumidamente, las más importantes consisten en (i) la ampliación de la prórroga legal mínima hasta los cinco años de duración, y siete años si el arrendador es persona jurídica –art. 9.1 LAU-; (ii) la ampliación de la prórroga legal tácita hasta los tres años de duración –art. 10.1 LAU-; (iii) la previsión, siempre que la normativa territorial de vivienda así lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en caso de venta de edificios enteros –art. 25.7 LAU-; (iv) la limitación de las garantías complementarias a la fianza a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica –art. 36.5 LAU-; y (v) la definición legal del arrendamiento de uso turístico –art. 5.e) LAU-.

Entre las nuevas medidas, que no contemplaba el RDLey 21/2018, pero sí lo hace el RDLey 7/2019,

i) la modificación del art. 9.3 LAU al efecto de establecer que para que sea operativa la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares se haya previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, no operando en caso contrario;

(ii) el aumento del plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de que no opere la prórroga legal tácita del art. 10 LAU a la finalización del plazo de duración del contrato, de tal forma que se amplía de uno a cuatro meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera poner fin al contrato;

(iii) la eliminación del requisito de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros durante el plazo de la duración mínima del contrato, de tal forma que, si bien ya no será necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros por los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica, si será necesario inscribirlo para que tenga eficacia por el resto de tiempo de duración del mismo –art. 14 LAU-;

(iv) la limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC, por toda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, limitación legal a la actualización de la renta que ya establecía el RDLey 21/2018, pero exclusivamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria del art. 9 LAU, y no por toda la duración del contrato, y siempre y cuando se tratara de "contratos de arrendamiento de renta reducida"; y

(v) el establecimiento como norma imperativa de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica –art. 20.1 LAU-, que en el texto legal del RDLey 21/2018 permitía el pacto en contrario ("salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario", decía entonces el texto legal).

En el aspecto procesal, entre las nuevas novedades que no contemplaba el RDLey 21/2018, destaca (i) la introducción por el RDLey 7/2019 de la regla de la cuantía como criterio de atribución procedimental al juicio verbal de los procesos arrendaticios en el art. 249.1.6º LEC; y (ii) la introducción como obligación legal del Juzgado que la notificación del lanzamiento en el juicio de desahucio contenga el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta (arts. 440.3 y 4 LEC).

Las medida implementadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, son aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019.

Entonces, ¿qué normativa se aplica a mi arrendamiento de vivienda?

Por todo lo anterior, a partir de la derogación del Real Decreto Ley 21/2018, encontramos que en el panorama arrendaticio estatal conviven distintas normativas aplicables:

• • Contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades establecidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994: se rigen por lo dispuesto en el Art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril ("Decreto Boyer"), por la LAU de 1964 y por la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995: se rigen por la LAU 1994, en su caso, con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el RDLey 21/2018 o el RDLey 7/2019, que les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato.

¿Qué obligaciones tiene el arrendador?

• - La entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato, aunque la LAU no se refiere a la misma es una obligación inherente al contrato de arrendamiento, y se deriva con carácter general de los artículos 1543 y 1554.1º del Código Civil, no será necesaria la entrega física, por lo que se ha de equiparar a puesta a disposición.
• - Conservación de la vivienda

Se establece en el artículo 21.1 LAU 94, por cuanto el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Se establece la excepción cuando se produzca la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, por cuanto en este caso se producirá la extinción del arrendamiento (artículo 21.1 LAU 94, párrafo segundo, en relación al artículo 28 LAU 94).

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

• - El pago de la renta estipulada. Rige el principio de autonomía de la voluntad y la renta será la que libremente estipulen las partes (artículo 17.1 LAU 94), salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El cuanto al lugar, se estará a lo que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (así mediante transferencia bancaria). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
• - Usar la vivienda con la debida diligencia, que deberá ser bien la pactada o la que se derive de la naturaleza de lo arrendado. Deberá de realizar las obras menores siempre que no modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios y, en ningún caso, que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma (artículo 21.1 LAU 94 en relación artículo 23 LAU 94). Para realizar las obras precisará del consentimiento por escrito del arrendador (artículo 23.1 LAU 94).
• - Deber de custodia de la cosa arrendada

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que sean necesarias, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

¿En qué casos cabe la suspensión, resolución o extinción?

En la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 se prevé la suspensión del contrato, con relación al supuesto de realización de obras que impiden el derecho fundamental del arrendatario, que es la posesión de la vivienda arrendada (art. 26 LAU 94).

Respecto a la aplicación del actual artículo 26 LAU 94, es requisito la inhabilidad de la vivienda, por cuanto de tratarse de meras molestias por la realización de las obras, las consecuencias no serían las del artículo 26, sino las del artículo 21.2 LAU 94 "cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado". Los supuestos para que se produzca la suspensión son dos:

• • Cuando la realización de las obras venga dada por un acuerdo de la autoridad competente y hagan inhabitable la vivienda.
• • Cuando en la vivienda se realicen por el arrendador obras de conservación, con el mismo efecto de inhabilidad de la vivienda, y que razonablemente no puedan diferirse para la terminación del arriendo.

El artículo 27.2 LAU 94 enumera las causas específicas por las que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por haber incumplido el arrendatario sus obligaciones:

• • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. En los términos establecidos en el artículo 36 LAU 94.
• • El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. Se trata de daños dolosos, es decir, intencionados, y no meramente culposos, y que tengan un deterioro físico apreciable.
• • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 LAU 94 (es decir, cónyuge no separado legalmente o de hecho o los hijos dependientes del arrendatario).

De conformidad al artículo 27.3 LAU 94 el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

• • La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 LAU 94.
• • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Aparte de la resolución, a la que se refiere el artículo 27 LAU 94, la denominada de manera impropia como desistimiento en el artículo 11 LAU 94, como extinción unilateral por el arrendatario, serán causa de extinción las generales como el mutuo disenso, la confusión en la misma persona de arrendador y arrendatario, el transcurso de plazo y las específicas del artículo 28 LAU 94. Este precepto establece como causas específicas de la extinción del arrendamiento:

• • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
• • Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

El desistimiento unilateral del arrendatario, conllevará la extinción del contrato, con las excepciones de los artículos 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994.