Régimen fiscal de las Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Impuesto sobre Sociedades

Introducción

El régimen fiscal especial de estas sociedades (en abreviatura SOCIMI), se regula en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, y se construye (a partir de 2013) sobre la base de una tributación a un tipo del 0 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre ellos, la necesidad de que su activo, al menos en un 80 por ciento, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados.

Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la participación en entidades de similares características.

Régimen fiscal de las SOCIMI

La base imponible del Impuesto sobre Sociedades (“ver Impuesto sobre Sociedades”) se determina de acuerdo con las normas generales establecidas en la ley del impuesto, y en particular, de acuerdo con la normativa vigente el último día del período impositivo.

Estas sociedades tributan en el citado impuesto al tipo de gravamen del 0%, no obstante, tributan al tipo general de gravamen (30%) las rentas procedentes de la transmisión de inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal cuando se haya incumplido el requisito de permanencia de tres años y el arrendamiento de inmuebles que no ha cumplido el requisito de mantenimiento por igual plazo.

De la cuota íntegra total es la que resulta de aplicar los tipos de gravamen que correspondan a las diferentes fuentes de rentas devengadas en el período impositivo no puede restarse las deducciones y bonificaciones establecidas en el Impuesto sobre Sociedades ( “IS”) al tener un tipo “0”, pero si la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios para las rentas derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales sujetas al tipo general de gravamen.

Además están sujeta a un tipo de gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos cuando el socio tenga una participación en el capital social de la SOCIMI igual o superior al 5% y que los dividendos percibidos por los socios estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.

Régimen fiscal especial de los socios

Los socios de esta clase de entidades, que hayan optado por aplicar el régimen fiscal especial, se encuentran obligados a aplicar el citado régimen por las rentas que perciben de las entidades de las cuales son socios ya sea en forma de dividendos, o por plusvalías derivadas de la transmisión de la participación de las mismas.

Si el socio es un contribuyente del Impuesto de la Renta de las Persona Físicas o (“IRPF”) del Impuesto de la Renta de No Residentes (“IRNR”) sin establecimiento permanente, el régimen fiscal especial de los socios resulta de aplicación si la sociedad cumple con los requisitos que se exigen en el momento en que el contribuyente presente la liquidación por dichos impuestos. Si los requisitos por el contrario se cumplen con posterioridad a la presentación de la liquidación, y antes de finalizar el plazo de dos años otorgados para su cumplimiento, el contribuyente podrá solicitar la rectificación para poder aplicar el régimen fiscal

El socio que su sujeto pasivo del IS o del y IRNR con establecimiento permanente, se aplica el régimen fiscal especial de los socios aún cuando la sociedad no cumpla los requisitos exigidos en el momento del sujeto pasivo presente la liquidación por dicho impuesto.

Y así si el contribuyente es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades y se les aplique el régimen, los dividendos percibidos de estas con cargo a beneficios o reservas de los que les haya sido aplicación el régimen especial, no se le permite la deducción por doble imposición interna.

Las rentas que se obtengan en la transmisión o reembolso la participación también están impedidas de aplicar la deducción por doble imposición interna, en la medida está socios con rentas obtenidas que se corresponden con reservas que procedan de beneficios en los que se aplicaron régimen especial.

Si el socio es contribuyente del IRPF los dividendos que perciban con cargo beneficios de ejercicios en los que se haya aplicado régimen especial no podrán aplicar la exención de los 1500 Euros que prevé la ley del IRPF.

En cuanto a la determinación de la ganancia patrimonial se remitirán a las normas que en el mismo IRPF se prevén para trasmisión de valores admitidos a negociación en un mercado regulado.

Por último, si el contribuyente lo es por el Impuesto de la Renta de No Residentes dependerá si tiene establecimiento permanente o no en España, y así si tiene establecimiento las normas serán las mismas que las que se aplican para sujetos pasivos por el Impuesto sobre Sociedades. Por contra si no tienen establecimiento permanente, los dividendos que perciba con cargo beneficios o reservas, en los que se aplicó el régimen especial tributarán íntegramente sin deducción de 1.500 exentos por dividendos, y la rentas obtenidas por la transmisión de la participación también tributarán en su integridad sin que le resulta aplicable ninguna exención.

Régimen fiscal de la entrada-salida del régimen fiscal especial

En cuanto a la entrada en el régimen especial de entidades que vinieran de tributar en otro distinto se les aplicará respecto de las bases imponibles negativas pendientes de compensación que se compensarán con las rentas positivas obtenidas en los períodos impositivos posteriores que tributen conforme al régimen general del IS, y en lo referido a la renta derivada de la transmisión de inmuebles o de participaciones en otras sociedades mantenidas en cumplimiento de su objeto social, poseídas unas u otras con anterioridad a la aplicación del régimen fiscal especial, y realizada en períodos en que es de aplicación dicho régimen, se entiende generada de forma lineal, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido, y así la parte de dicha renta imputable a los períodos impositivos anteriores tributará al tipo de gravamen y el régimen tributario anterior a la aplicación del régimen fiscal especial.

Por último las deducciones en la cuota íntegra pendientes de aplicar, se deducirán de acuerdo al régimen general del IS. En cuanto a la salida en la aplicación del régimen fiscal especial, las SOCIMI que estén tributando por el régimen fiscal especial y pasen a tributar por otro régimen distinto respecto de la renta derivada de la transmisión de inmuebles o participaciones en otras entidades tenidas en cumplimiento de su objeto social, poseída en ambos casos al inicio del período impositivo en que la sociedad pase a tributar por otro régimen fiscal distinto se entienden generadas de forma lineal durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido.