Régimen fiscal especial para las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (Impuesto sobre Sociedades)

Concepto

El régimen fiscal especial para las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda se encuentra regulado por los artículos 48 y 49 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS).

La aplicación de este régimen es opcional y su principal incentivo fiscal consiste en una bonificación de, al menos, el 40 % de la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas siempre que se cumplan determinados requisitos que se refieren, entre otros, a su objeto social, a las viviendas que se ofrecen en arrendamiento, a la contabilidad y a la opción por el régimen.

Requisitos

Para poder acogerse a este régimen especial se tienen que cumplir los siguientes requisitos referidos a:

• - Objeto social. Las sociedades que pretendan acogerse al régimen especial deben tener como objeto social principal, no exclusivo, el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español. Estas viviendas pueden haber sido adquiridas o bien construidas o promovidas por la entidad. Este objeto social debe realizarse en el marco de una actividad económica. Este objeto principal es compatible con:
  • • La realización de otras actividades complementarias.
  • • La transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de 3 años durante los cuales dichos inmuebles han de estar arrendados u ofrecidos en arrendamiento.
• - Viviendas arrendadas. Las viviendas arrendadas deben cumplir determinados requisitos en relación con el número de las mismas destinadas a este objeto social y el tiempo de arrendamiento.
  • • Número de viviendas. El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por el sujeto pasivo en cada período impositivo debe ser en todo momento igual o superior a ocho, sin límite máximo. Si, al comienzo del período impositivo, la entidad dispone de un número de viviendas arrendadas igual o superior a ocho, pero como consecuencia de la transmisión de alguna o algunas de ellas, el número de viviendas arrendadas queda reducido a un número inferior a ocho, no podrá aplicarse este régimen, aunque al cierre del período impositivo se haya vuelto a alcanzar dicha cifra.
  • • Tiempo de arrendamiento. Para consolidar la bonificación las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. Este plazo se computa:
    • a) Para las viviendas que figuraban en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen: desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunicó la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha las mismas estuvieran arrendadas.
    • b) Para las viviendas que, aunque figuraban en el patrimonio de la entidad, no se encontraban arrendadas a la fecha de inicio del período impositivo en que se comunicó la opción por el régimen, así como las adquiridas o promovidas con posterioridad a dicha fecha: desde que la vivienda se arrienda por primera vez.
• - Contabilización. La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento de viviendas, así como las demás actividades complementarias que realice la entidad, deben ser objeto de una contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral independiente en que el inmueble se divida. El incumplimiento de este requisito supondrá la pérdida de la aplicación de este régimen especial.
• - Actividades complementarias. Si la entidad realiza cualquier otra actividad diferente a la de arrendamiento de viviendas, sin tener en consideración las rentas procedentes de la transmisión de viviendas una vez pasado el plazo de tres años mínimo de arrendamiento, las situaciones posibles son las siguientes:
  • • Que al menos el 55 % de las rentas del período impositivo, sin tener en consideración las de las referidas transmisiones o, alternativamente, al menos el 55 % del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de bonificación. En tal caso, podrá aplicarse la bonificación siempre que se cumplan los demás requisitos.
  • • Que las rentas susceptibles de gozar de bonificación o el valor del activo sean inferiores al 55 % del total de las rentas del período impositivo, sin tener en consideración las derivadas de aquellas transmisiones. En tal caso, no podrá aplicarse la bonificación sobre ninguna de las rentas de la entidad, sin perjuicio de que pueda aplicarse el régimen fiscal especial en los períodos impositivos posteriores en los que se recupere el porcentaje de rentas susceptibles de ser bonificadas.

Régimen fiscal especial

Régimen de la sociedad

Las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, siempre que hayan optado expresamente por este régimen especial, pueden aplicar una bonificación en la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades proporcional a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos expuestos.

La renta bonificada derivada del arrendamiento está integrada, para cada vivienda, por el ingreso íntegro obtenido minorado en la suma de los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dichos ingresos y de la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente a dicho ingreso.

La imputación de los gastos generales se realizará en proporción a la totalidad de los ingresos de la entidad, sean o no objeto de bonificación.

La cuantía de la bonificación será del 40 % aplicable a la parte de cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos exigidos para aplicar este régimen fiscal.

Cuando las viviendas objeto de arrendamiento hayan sido adquiridas en virtud de contratos de arrendamiento financiero, a efectos de determinar la renta que es bonificada no se tienen en consideración los ajustes negativos y positivos que resultan de aplicar el régimen de arrendamiento financiero para determinar la base imponible de la entidad, por tanto, no forman parte de la renta bonificada.

En el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) están sujetas al tipo reducido del 4 % las viviendas adquiridas por las entidades que apliquen este régimen especial siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación del 40 % en el Impuesto sobre Sociedades. La entidad adquirente debe comunicar esta circunstancia a la transmitente con anterioridad al devengo de la operación.

Régimen de los socios

Las particularidades de este régimen en relación con los socios se concentran en el tratamiento de los dividendos procedentes de estas sociedades y en la transmisión de participaciones en el capital de las mismas.

Dividendos

• - Dividendos generados en años en los que la sociedad aplicó el régimen especial y procedentes de rentas bonificadas.
  • • Socio persona física. El dividendo se integra en su base imponible del ahorro sin ninguna particularidad respecto de cualquier otro dividendo. Este dividendo está sujeto a retención a cuenta del 19 % que tiene que practicar la sociedad que lo distribuye.
  • • Socio persona jurídica. El dividendo se integra igualmente en su base imponible, pudiendo aplicarse la exención prevista en el art. 21 de la LIS en un 50 % de su importe. Si la entidad obtiene tanto rentas bonificadas como otras rentas en el mismo período impositivo, a efectos de aplicar la deducción por doble imposición se entiende que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.
• - Dividendos generados en años en los que la sociedad aplicó el régimen general, o el régimen especial, siempre que, en este último caso, dichos dividendos no procedan de rentas bonificadas.
  • • Socio persona física. Igual tratamiento que el anteriormente expuesto.
  • • Socio persona jurídica. La tributación correspondiente a estos dividendos es la general, esto es, integración en la base imponible de los socios con derecho a practicar la deducción por doble imposición que corresponda. En estos casos, el acuerdo social de distribución de dividendos debe diferenciar el ejercicio del que procede el beneficio que se distribuye.

Transmisión de participaciones

• - Transmisión de participaciones. El régimen fiscal que procede aplicar sobre la renta obtenida en la transmisión de participaciones en el capital de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas es el siguiente:
  • • Socio persona física. La tributación sobre la renta obtenida sigue el régimen general, esto es, se integrará en la renta del ahorro.
  • • Socio persona jurídica. En este caso, es necesario distinguir:
    • a) Si el porcentaje de participación directo o indirecto en la entidad con anterioridad a la transmisión es inferior al 5 %, la renta se integra en la base imponible del socio, sin derecho a practicar ninguna deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna.
    • b) Si el porcentaje de participación directo o indirecto en la entidad con anterioridad a la transmisión es igual o superior al 5 % y se ha poseído de manera ininterrumpida durante el año anterior al día en que se transmite la participación.
    • c) A la parte de renta que se corresponda con beneficios no distribuidos y no bonificados, le será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna.
    • d) A la parte de renta que se corresponda con beneficios no distribuidos y bonificados, le será de aplicación el 50 % de la deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna.