Usucapión

¿Qué es la usucapión y dónde se regula?

La usucapión, o prescripción adquisitiva, está considerada en el artículo 609 del Código Civil, como uno de los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales, y puede definirse como la adquisición de éstos por su posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.

En términos generales y en cuanto a la capacidad para adquirir por este medio, señala el artículo 1931 del Código Civil que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos, señalando el artículo 1933 del mismo que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás. Respecto al objeto, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres (artículo 1936 CC).

Tradicionalmente se ha distinguido entre usucapión ordinaria y extraordinaria, según se posea con buena fe y justo título -en el primer caso- o simplemente se posea -si necesidad de éstos- durante el plazo que determina la ley. Además, la usucapión puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

Dado que se trata de un modo de adquirir originario, puesto que se produce con independencia del derecho del anterior titular sin que éste lo transmita, al usucapiente no le afectan las limitaciones que tuviera el anterior titular, y aquél adquirirá el derecho tal como lo viene poseyendo, en el caso de la usucapión extraordinaria, y tal como lo ha poseído y determinan su buena fe y justo título, en la ordinaria.

A la usucapión ordinaria se refiere el artículo 1940 del Código Civil, que determina que para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

¿Qué implica el requisito de la posesión?

En lo tocante al requisito de la posesión, ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (art. 1941 CC).

Se confirma así cuanto dispone el artículo 447 del Código Civil, a cuyo tenor sólo la posesión que se adquiere en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. Naturalmente, si se trata de usucapir otro derecho real, la posesión hará falta poseer en concepto de titular del mismo (usufructuario, p.e.). Ha de tenerse en cuenta que no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño (artículo 1942 CC).

Que sea pública exige que, tanto al inicio de la posesión como durante todo el tiempo de la misma, se haga visiblemente y sin ocultación, a fin de que pueda ser conocida por aquél a quien pueda perjudicar.

A estos efectos ha de tenerse en cuenta que el artículo 444 del Código Civil determina que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión y que el artículo 35 de la Ley Hipotecaria establece que a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito... se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

Se exige, como se ha visto que la posesión sea ininterrumpida. A tales efectos los artículos 1943 a 1948 del Código Civil disponen que la posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente.

• a) Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año.
• b) La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente. Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:
  • 1º) Si fuere nula por falta de solemnidades legales.
  • 2º) Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
  • 3º) Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.
• c) También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño, interrumpe asimismo la posesión.

Buena fe

Los artículos 1950 y 1951 del Código Civil, establecen que la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio y que las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales (se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.

La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario).

¿Qué significa tener a favor un Justo título?

Para que la prescripción adquisitiva tenga lugar junto con la posesión es preciso que el usucapiente tenga a su favor un título que si bien no es apto, en concreto, para generar la adquisición del dominio o derecho real sin embargo si que lo es en abstracto. El artículo 448 del Código civil establece una presunción, iuris tantum, de que el poseedor en concepto de dueño tiene justo título para ello si bien, como señaló el Tribunal Supremo, sentencia de 4 de julio de 1963, esto no significa que el Código presuma que la posesión se hace a título de dueño sino que quien posee a título de dueño, algo que no se presume sino que ha de resultar acreditado, tiene título para ello; en definitiva lo que el artículo 448 viene a establecer es una distribución de la carga de la prueba, al poseedor en concepto de dueño no tiene por qué probar su título pero si el mismo resulta contradicho, y se viene a probar la inexistencia, sí que la falta de acreditación lleva consigo el que no se cumpla este requisito para usucapir; en definitiva, el artículo 448 opera cuando por parte del contradictor del derecho no se prueba la existencia de un título para negar el que tenga el poseedor, de otro modo estaríamos ante una clara contradicción con lo establecido en el artículo 1954 del Código Civil cuando señala que el justo título de be probarse y no se presume, la sentencia de 22 de mayo de 1999 así lo entendió. El supuesto típico de un justo título sería el de quien adquiere de quien aparentemente es dueño, sin serlo en realidad; en este caso el título no es apto para la adquisición del derecho pero sí que lo es para fundar una posible usucapión.

El problema de la suficiencia del título para la usucapión tiene especial relevancia en el caso de bienes muebles puesto que conforme al artículo 464 del Código civil “la posesión de los bienes muebles, adquiridos de buena fe, equivale a título”. A la hora de interpretar a qué título se refiere, si a titulo apto para usucapir o a titularidad dominical, la doctrina se ha dividido entre quienes entienden que el artículo 464 establece la regla procedente del derecho germano de las adquisiciones a non domino, con lo que el adquirente de buen fe de un bien mueble lo que adquiere es el derecho de propiedad mismo y la tesis romanista, para quienes ese justo título lo que le da es el elemento necesario para que, con el cumplimiento de las demás condiciones, pueda usucapir y por tanto adquirir el dominio. El Tribunal Supremo se ha decantado por al primera de las soluciones, se pueden citar las sentencias de 15 de febrero de 1950, 25 de febrero de 1992 y de diciembre de 1999. Esta interpretación es paralela a la presunción, iuris et de iure, que los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria establecen respecto de la adquisición de bienes inmuebles de quien aparece como titular registral, y que resulta no serlo en realidad. Ello, además, es coherente con la prohibición de usucapir que el artículo 1956 del Código civil establece con relación a quienes hurtan o roban las cosas muebles o quienes les ayudan en su acción, en tanto en cuanto no se produce la prescripción del delito o falta.

Ahora bien, lo que se ha expuesto en este apartado tiene aplicación cuando de lo que se trata es de la usucapión ordinaria puesto que si se trata de la extraordinaria la carencia de título no tiene la menor relevancia, y solo cuenta como requisito la posesión durante el plazo establecido, puesto que los artículos 1962 y 1963 del Código Civil establecen el plazo de seis años, si se trata de bienes muebles, y de treinta años para la prescripción de la acción reivindicatoria. Si, como se dijo, prescripción del derecho y de la acción no son sino dos caras de la misma moneda solo cabe entender que se hace irreivindicable la cosa porque alguien ha adquirido el derecho sobre ella y a ello es a lo que conduce la interpretación conjunta de los artículos 1959 y 1963, en relación con los bienes inmuebles y 1955 y 1962 para los bienes muebles.

¿Qué plazos existen para usucapir?

El Código Civil establece diferentes plazos para que pueda operar la adquisición del derecho por usucapión; la duración de los mismos se articula en función de la naturaleza del bien, así si se trata de bienes muebles o inmueble, si la prescripción opera entre ausentes o entre presentes y si la posesión se realiza con buena fe y justo título o sin él.

Si se trata de bienes muebles y existe justo título y buena fe, entendida como la creencia de que el título que se ostenta es hábil para la transmisión del derecho, definición que nos da el artículo 1952 del Código Civil, la usucapión se produce tras el transcurso de tres años. Como ya se adelantó si se trata de posesión sin justo título y de mala fe el plazo es de seis años.

Cuando se refiere a bienes inmuebles, y existe justo título y buena fe, el artículo 1957 distingue entre la que se produce entre presente y entre ausentes, en el primer caso el plazo es de diez años y es de veinte en el segundo. Existe en el artículo 1958 una definición auténtica de lo que se ha de entender como presente y ausente a los efectos de aplicación del artículo anterior. Si no existe ni buen fe ni el poseedor tiene justo título el plazo es de treinta años sin que se haga distinción entre presentes y ausentes si bien sí que el artículo 1959 excluye las servidumbre continuas no aparentes y las discontinuas, a las que se refiere el artículo 539, dado que en ellas no existe un dato o elemento objeto de su existencia solo pueden adquirirse en virtud de título, que en este caso ha de ser título hábil para transmitirlas y adquirirlas.

Dado que la usucapión no es sino una forma de prescripción el plazo puede verse interrumpido, con lo que será preciso, que, tras el acto que produce tal efecto, la totalidad del tiempo que el Código Civil exige haya de correr de nuevo, esto es, no se sumarán los distintos periodos que medien entre actos aptos para interrumpir con el fin de alcanzar la totalidad del plazo. De acuerdo con el artículo 1973 se produce la interrupción de la prescripción de toda clase de acciones desde que se ejercitan ante los Tribunales o desde que existe una reclamación extrajudicial o desde que existe un reconocimiento, el cual puede ser expreso pero también cabe deducirlo de actos inequívocos realizados. Sin embargo, en relación con el artículo 1943, el Tribunal Supremo ha declarado que una simple reclamación no interrumpe la posesión para los efectos de la usucapión ya que el artículo 1973 solo se aplica a la prescripción de acciones, sentencias de 20 de septiembre de 1984 y 21 de diciembre de 1974. Es preciso hacer ver que cuando se trata de interrumpir la usucapión lo que en el fondo se interrumpe es la consideración de la posesión como derecho que habilite para luego la adquisición de la titularidad del derecho real, de ahí que el citado artículo 1943 hable de la interrupción de la posesión y no del plazo, dicho de otro modo, dado que estamos en la esfera del derecho material no se puede aplicar una previsión establecida para el ámbito formal o procesal; por tanto interrumpida la posesión no puede llegar a completarse el tiempo necesario que ha de durar, como se ha dicho esa posesión ha de ser ininterrumpida, es una muestra más de cómo las dos clases de prescripción en el fondo responden al mismo fenómeno jurídico, no se puede ejercitar la acción porque se ha adquirido el derecho de modo que si el derecho no se adquiere la acción no prescribe. Esto se completa con la previsión del artículo 1945 cuando establece como única causa de la interrupción de la posesión la citación judicial pero si la misma es nula no genera efecto interruptor alguno; se ha de entender que se trata de la citación nula en sentido estricto y no solo que la sea irregular ya que la primera no permitirá el efectivo ejercicio del derecho de defensa. De igual modo si tras la incoación del procedimiento el contradictor desiste o la sentencia que se dicte es absolutoria el efecto es el de que la posesión no se ha interrumpido, por tanto, desde la citación del poseedor y hasta la finalización del procedimiento, la posesión queda en una situación de suspensión que concluirá cuando lo haga la causa y que tendrá como consecuencia bien la declaración de que la posesión no ha sido suficiente para usucapir o bien la suma, al tiempo ya transcurrido, del periodo de latencia. Esto está en clara concordancia con lo que los artículos 459 y 1960 disponen al presumir que quien acredita la posesión actual y en un tiempo anterior goza de la presunción de haber también poseído en el período intermedio

¿Qué elementos constituyen la usucapión extraordinaria?

Respecto a la prescripción o usucapión extraordinaria, señala el artículo 1959 del Código Civil que se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539 (las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sea o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título). Y el artículo 1955 CC establece que también se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Respecto a los bienes muebles ha de tenerse en cuenta, conforme a los artículos 1955 y 1956 Código Civil que en cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código Civil (la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título). Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio). Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

• 1ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
• 2ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
• 3ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad (artículo 1960 del Código Civil).

¿Cabe la usucapión contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad?

El principio básico de la usucapión en el Registro de la Propiedad lo establecen los artículos 462 y 1949 Código Civil; el primero de ellos sienta la base de que la posesión de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se entiende perdida ni transmitida para los efectos de la prescripción (usucapión), en perjuicio de tercero, sino con sujeción a lo dispuesto por la Ley Hipotecaria; el segundo de aquellos preceptos establece que contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinariaen perjuicio de tercero, salvo que se haga en virtud de otro título igualmente inscrito. En ese caso, el tiempo empieza a correr desde la inscripción de ese segundo título. Sí cabe en perjuicio del tercero la usucapión extraordinaria, aún cuando no sea por virtud de título inscrito, y cabe la usucapión ordinaria contra el tercero por virtud de título inscrito.

Tercero hipotecario

La figura del tercero hipotecario hace referencia a la relación que surge del contenido del propio Registro de la Propiedad y su ámbito no es una relación interpersonal, en la que toda persona ajena a la misma puede ser considerado como tercero, sino el contenido del Registro, es decir la situación reflejada en el mismo. El artículo 34 párrafo 1.º Ley Hipotecaria, establece que es tercero registral quien adquiere un inmueble u otro derecho real, a título oneroso y de buena fe, de quien en el Registro figura como legítimo titular del dominio o de aquel derecho real y, por tanto, con facultades para transmitirlo, e inscribe, a su vez, su adquisición en el Registro. Esa buena fe consiste en el desconocimiento de la posible inexactitud del Registro, por discrepar el contenido de éste de la realidad extrarregistral, aunque en dicho Registro no conste tal realidad material, buena fe que se presume, salvo prueba en contrario.

Así adquirido el bien o el derecho real, el tercero, que actúa amparado en la fe pública registral, no puede verse afectado por actos que no consten en el Registro y sean anteriores a su adquisición, protección que surge de la inscripción, no contradicha, en la que se apoya aquel tercero, inscripción que supone para él una presunción iuris et de iure de la exactitud del contenido del Registro, aunque ello no coincida con la realidad extrarregistral, y aunque el contenido del Registro sea inexacto o resulte nulo el título del transmitente, si los terceros adquirentes lo desconocían.

Usucapión contra tábulas

La usucapión contra el Registro se establece en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria al señalar que Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta a su adquirente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consiente, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente y ésta puede adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente. La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicado, y sin perjuicio de que pueda interrumpirla antes de su consumación total.

Usucapión secundum tabulas

La usucapión secundum tabulas viene expresamente recogida en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, el cual dispone:

"a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito será justo título la inscripción y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa".

De dicho precepto se infiere que la inscripción tiene la consideración de justo título, y que se presume que, mientras estuvo en vigor el asiento, la posesión fue pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe, tanto para el usucapiente como para sus causantes.