Procedimiento de ejecución hipotecaria

¿En qué consiste la demanda ejecutiva y por qué documentos debe acompañarse?

El procedimiento se inicia por demanda ejecutiva y se dedica a la misma y a los documentos que deben acompañarse el artículo 685 LEC, que contiene algunas especialidades frente a los requisitos generales de toda demanda ejecutiva que se regulan en el artículo 550 LEC.

En primer término, la demanda que debe dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor (importante y plausible novedad de la Ley, ya que no era lógico que se marginara en la legislación anterior al propietario de los bienes hipotecados) o frente al tercer poseedor de los bienes, siempre que este último haya puesto en conocimiento del acreedor su adquisición y acreditado la misma (artículo 685.1 LEC).

A la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que establece la Ley para despachar ejecución (en este caso, exartículo 517.4 LEC, la copia de la escritura pública matriz que el interesado solicite que se expida con tal carácter).

Según dispone el artículo 575 LEC, debe expresarse en la demanda la cantidad reclamada por principal, intereses remuneratorios u ordinarios y los moratorios vencidos (con los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria) incrementada con la presupuestada para intereses y costas de la ejecución, que no puede ser superior al 30% de la que se reclame en la demanda ejecutiva (salvo supuestos excepcionales). A la demanda deben acompañarse, además, los documentos del artículo 550 LEC, es decir, la certificación del registro electrónico de apoderamientos judiciales o referencia al número asignado por dicho registro, y en su caso, el relativo a la cesión de crédito (que autoriza el artículo 1878 del Código Civil y que no necesariamente ha de estar inscrito, según la doctrina más autorizada), y si se trata de subrogaciones efectuadas al amparo de la Ley 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, la escritura de subrogación y certificación literal acreditativa de la inscripción y subsistencia de la hipoteca (artículo 6 Ley 2/1994).

Además, dispone el artículo 685 LEC, que deben acompañarse los documentos de los artículos 573 y 574 LEC, es decir, si se ha pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo, el documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución, el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo y el documento que acredite haberse notificado al deudor la cantidad exigible.

También pueden acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono (artículo 573 LEC). Los mismos documentos deben aportarse si se han pactado intereses variables, o cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés, en cuyo caso el ejecutante debe expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución (artículo 574 LEC).

La Ley recoge varias especialidades en cuanto al título ejecutivo a aportar en ciertos casos:

Se ha de destacar que la STC 26/2005, de 29 de enero, ha declarado inconstitucional y nulo los párrafos del art. 685.2 LEC que se referían a la indicación de si el deudor se encontraba en situación de vulnerabilidad económica.

¿En qué consiste el depósito de bienes?

El artículo 687 de la LEC establece que, si el procedimiento tiene por objeto deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, el letrado de la Administración de Justicia mandará que los bienes pignorados o los vehículos hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que éste designe. Los vehículos depositados se precintarán y no podrán ser utilizados, salvo que ello no fuere posible por disposiciones especiales, en cuyo caso se nombrará un interventor.

Hasta tal punto es fundamental el depósito, que cuando no puedan ser aprehendidos los bienes pignorados, ni constituirse el mismo, no seguirá adelante el procedimiento.

¿Qué es el requerimiento de pago?

Por lo que se refiere al requerimiento de pago, el artículo 686 LEC establece en su apartado 1º que el Juez acordará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se haya dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, salvo que se haya practicado ya extrajudicialmente con arreglo al artículo 581 (artículo 686.2º LEC).

El requerimiento al deudor y en su caso las notificaciones al tercer poseedor hipotecante no deudor y titulares, en su caso, de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el Registro. El requerimiento o notificación se hará por el Notario, en la forma que resulte de la legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrare en el domicilio señalado. No hallándose en el domicilio, el Notario llevará a efecto la diligencia con la persona mayor de edad que allí se encontrare y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral.

Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con el resto de personas a las que se refiere el precepto, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos.

¿A qué nos referimos con la certificación de dominio y cargas?

Se reclamará del Registrador la certificación de dominio y cargas en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656 LEC (o sea, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas), y en la que se exprese, asimismo, que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

El Registrador debe hacer constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere, y en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Como es lógico, si de la certificación resulta que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto poniendo fin a la ejecución.

¿Qué es la comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores?

Tras la recepción de la certificación, si de la misma resulta que la persona a cuyo favor resulta practicada la última inscripción de dominio (tercer poseedor) no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial (se supone que por desconocer el acreedor hipotecario de su existencia), se le notificará la existencia del procedimiento en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 LEC, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.

En cuanto a las cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor, la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a lo dispuesto en el artículo 659 LEC, por tanto, una vez recibido el mandamiento para la expedición de la certificación de dominio y cargas, el Registrador debe comunicar la existencia de la ejecución a los acreedores posteriores, esto es, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al letrado de la Administración de Justicia la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.

¿En qué consiste la administración de la finca o bien hipotecado?

Transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago o, cuando éste se hubiera efectuado extrajudicialmente, desde el despacho de la ejecución, el acreedor puede pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado (artículo 690.1 LEC).

Si el letrado de la Administración de Justicia accede a conceder al acreedor la administración o posesión interina, éste percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, pero solo si así se ha pactado, y los frutos, rentas y productos posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y explotación de los bienes y después su propio crédito.

La administración interina debe notificarse al ocupante del inmueble, con la indicación de que queda obligado a efectuar al administrador los pagos que debieran hacer al propietario. Si se trata de inmuebles desocupados, el administrador será puesto, con carácter provisional, en la posesión material de aquéllos. La Ley regula la forma de proceder en caso de que sean varios los acreedores que pretenda la posesión interina (artículo 690.2 LEC) y en todo caso, tiene una duración limitada que es de dos años, si la hipoteca es inmobiliaria, y de un año, si es mobiliaria o naval.

¿Cómo se produce la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo paso deba hacerse en plazos diferentes y vencimiento anticipado de deudas y plazos?

Se regula la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, por un lado, y del vencimiento anticipado de deudas a plazos, por otro (artículo 693 LEC).

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades exactas que por principal e intereses estuvieren vencidas en la fecha de presentación de la demanda, incrementadas, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

¿Qué es la oposición a la ejecución?

En primer lugar, se refiere la extinción de la garantía. Este motivo es más amplio que el que se contenía en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria antes de su reforma, que se refería exclusivamente a la extinción de la garantía, no de la obligación garantizada. En todo caso es necesario aportar la oportuna certificación registral que acredite la cancelación de la hipoteca o de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

En segundo lugar, se contempla el error en la determinación de la cantidad exigible. En este caso, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado, éste deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

En tercer lugar, hay una tercera causa propia de la hipoteca mobiliaria o prenda sobre muebles sin desplazamiento de la posesión, y es la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que ha de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

Y, en cuarto lugar, se contempla el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

En cuanto a la posibilidad de recurso, contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por el carácter abusivo de la cláusula, podrá interponerse recurso de apelación. Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten (art. 695.4 LEC).

¿Cuándo se produce la suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal?

Cabe en caso de existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución (artículo 697 LEC).

¿Qué otras reclamaciones pueden producirse en el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Finalmente, señala el artículo 698 de la LEC que cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular distinta de los motivos de oposición antes expuestos, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, deben hacerse valer en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento fijándose la competencia por las reglas ordinarias.

El Tribunal Constitucional ha admitido, no obstante, bajo la vigencia del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que puedan ser depurados los vicios procesales dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria a través del incidente de nulidad de actuaciones, que será el del artículo 227 de la Ley de Enjuiciamiento Civil si la cuestión se suscita antes de la adjudicación, o el excepcional del artículo 228, si se plantea después, en este caso a instancia de parte (sentencias del Tribunal Constitucional número 185/1990, 8/1991).