¿Qué es y dónde se regula?
La accesión invertida o inversa, también denominada "construcción extralimitada" ha sido definida como "toda edificación en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte al propietario del fundo colindante, determinando que lo principal sea lo edificado y lo accesorio la porción de terreno invadido", dando lugar con ello a que el suelo ceda al edificio y no al contrario (de ahí que se hable de accesión invertida) como es regla general.
En definitiva, se trata de una modalidad de accesión en la cual, el dueño del terreno edifica en suelo que es en parte propio y en parte ajeno, con materiales ajenos y de buena fe, adquiriendo a resultas de la propiedad del edificio la propiedad de la porción de suelo ajeno en que tal edificio se ha extralimitado, es decir, la que ha sido invadida por el referido inmueble. Obviamente, sólo se da en casos de edificación, no en los de plantación o siembra, ya que en estos casos no concurre la imprescindible indivisibilidad entre lo edificado y el suelo ajeno ocupado.
La existencia de esta figura jurídica no conculca el derecho de propiedad que consagra el artículo 33 de la Constitución ni afecta en nada al artículo 9.3 de la Carta Magna, pues el fundamento de esta modalidad de acceso a la propiedad es la preeminencia que la jurisprudencia, salvando la laguna legal, otorga por razones de política económica, social y de buena vecindad al constructor- propietario de una cosa que al construir su obra lo hace ocupando en parte suelo que no le pertenece, pues es preferible, tratándose de alguien que actúa de buena fe, permitir que el dueño del edificio se quede con el terreno previo pago al dueño del suelo del valor del mismo, más los daños y perjuicios ocasionados, antes que consentir que el propietario de este, de valor inferior al conjunto, inste la demolición de lo edificado, lo que sin duda se entiende mucho más costoso y antieconómico.
Se trata de una institución de creación jurisprudencial, no contemplada expresamente en los preceptos que el Código Civil dedica a la accesión (artículos 353 a383 CC), destacando la sentencia de 31 de mayo de 1949, continuadora del criterio seguido por vez primera por la de 30 de junio de 1923, que literalmente expone que el problema creado, "al excederse el edificante de los límites de su suelo propio, resuelto, con criterios diversos que buscan la equidad en sus soluciones positivas, en algunas legislaciones extranjeras, no lo está por preceptos expresos en el ordenamiento sustantivo español, ni por la jurisprudencia, aunque es de notar que la Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 1923 dejó apuntada una inclinación favorable a la posibilidad de reconocer al edificante de buena fe el derecho a hacer suyo el suelo invadido por lo edificado con extralimitación mediante el pago de su precio; y ante esta falta de preceptos positivos exactamente aplicables, habrá la misma de ser suplida, cuando no lo está por la costumbre, por los principios generales de derecho, según lo exige en su párrafo segundo el artículo 6 del Código".
No obstante tratarse de una creación jurisprudencial para salvar una laguna legal, alguna sentencia ha dicho de esta figura que no es sino la ejecución forzosa de la segunda opción contemplada en el artículo 361 del Código Civil. Dentro de la accesión por incorporación o continua, al regularse la modalidad llamada por la doctrina accesión artificial, de mueble a inmueble, que trae causa de la acción humana (por oposición a la natural, de inmueble a inmueble, que se produce por obra de la naturaleza) es regla general y fundamento legal, doctrinal y jurisprudencial de la accesión que lo accesorio siga a lo principal, de manera que, siendo el suelo lo principal, lo accesorio ha de ser todo aquello que se edifica, planta o siembra, que por ello pertenece por accesión al dueño del suelo.
Ahora bien, cuando el dueño del suelo contempla como se construye, planta o siembra en un fundo de su propiedad por alguien que sólo es dueño de los materiales, no sólo tiene derecho a adquirir lo accesorio sino que se le reconocen dos opciones: o quedarse con lo edificado, plantado o sembrado indemnizando su valor al dueño de estos materiales (lo que no altera el principio de que lo accesorio -materiales- sigue a lo principal -el suelo-), o permitir que éste se quede con el terreno en que se edificó, plantó o sembró, abonando al primero el valor del suelo en que se construyó o plantó, o la renta del terreno en que se sembró.
Esta segunda opción quiebra la regla general, al permitir al dueño de lo menos importante adquirir por accesión lo más importante que es el suelo. Y aquí radica también la accesión invertida pues, en aplicación de lo dispuesto en este segundo inciso del artículo 361 CC, quien, de buena fe, construye parte de un edificio en terreno ajeno, también puede adquirir la propiedad de dicho terreno pagando su valor a su dueño, siendo el dueño de lo construido el que se convierta en dueño del todo formado por la obra y el suelo utilizado, incluyendo la porción ajena, denominándose a este fenómeno accesión invertida por ser lo principal (el suelo) lo que sigue a lo accesorio (obra) y no al contrario -superficies solo cedit- como es regla general.
¿Qué requisitos tiene?
La accesión invertida (o inversa) exige la concurrencia de buena fe (bona fides) del que construye, es decir, que la obra se levante con la ignorancia del dueño del suelo en el que, en parte, se levanta el edificio. Pero no es este el único requisito.
Según la Jurisprudencia, la accesión invertida no puede tener lugar sin la concurrencia de todos los siguientes:
Que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado,
Que el edificio sea construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es de propiedad ajena,
Al respecto, la jurisprudencia ha señalado que la accesión invertida descansa en la idea de que la invasión del fundo colindante es parcial, y que por tanto al menos en otro tanto el edificio se construye en suelo que pertenece al constructor, no siendo de aplicación esta figura cuando la totalidad de lo edificado se hace en suelo ajeno.
Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible,
Si fuera posible la separación, no cabe tampoco hablar de accesión invertida, pues faltaría la razón de ser de la misma. Por ello no comprende esta institución los supuestos de plantación o siembra en suelo en parte propio y en parte ajeno.
Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y un valor superior a los del suelo invadido,
Que el edificante haya procedido de buena fe.
La buena fe es la creencia errónea de que se tiene derecho a construir en esa porción de terreno. Concurre aún en el caso de que el vecino se oponga a la construcción, si el contructor tiene motivos para creer razonablemente que ostenta un derecho a construir en dicho suelo.
¿Qué efectos tiene?
La accesión invertida trae consigo, como se ha dicho, que el dueño del edificio construido, de buena fe, y en parte en suelo ajeno, pueda adquirir la propiedad del conjunto, y por tanto, la del suelo ocupado. En consecuencia, esta modalidad de acceso a la propiedad paraliza los efectos derivados del ejercicio de una eventual acción reivindicatoria del dueño del suelo invadido.
Pero para que así sea, además de que concurran los requisitos mencionados anteriormente, es preciso adquirir y ello pasa por abonar al dueño del suelo el valor del mismo, más una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, siendo en consecuencia indispensable para que se integre en el patrimonio del adquirente la titularidad dominical sobre el suelo ocupado por su construcción extralimitada que el pago sea previo.
La indemnización, según la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, debe ser de cuantía suficiente para que se compense al dueño de esa porción de tierra invadida de todo quebranto o menoscabo económico que la segregación de una parte de la finca pueda producir en el resto de su propiedad. De este modo, ha dicho la jurisprudencia que la indemnización reparadora "ha de bascular entre la posible codicia del dueño del terreno y el injusto enriquecimiento del constructor que posee el terreno desde un principio sin el menor disfrute del dueño, que, paralelamente, se ve perjudicado por ello".
Para finalizar ha de precisarse que la jurisprudencia no permite aplicar esta institución a supuestos de hecho que tienen perfecto encaje en nuestro sistema normativo. En particular, cuando se abre una ventana, balcón u otros voladizos sobre la finca de un vecino, debe estarse a lo previsto en el Código Civil, artículo 582, que obliga a respetar una distancia mínima de dos metros entre la pared en que se construyan (propia) y la vivienda ajena, no siendo posible soslayar esta previsión legal acudiendo a la figura de la accesión inversa.
Recuerde que…
- • La accesión invertida es toda edificación en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte al propietario del fundo colindante, determinando que lo principal sea lo edificado y lo accesorio la porción de terreno invadido.
- • Es preferible permitir que el dueño del edificio se quede con el terreno previo pago al dueño del suelo del valor del mismo antes que consentir que el propietario de este inste la demolición de lo edificado, lo que sin duda se entiende mucho más costoso y antieconómico.
- • La accesión invertida (o inversa) exige la concurrencia de buena fe (bona fides) del que construye, es decir, que la obra se levante con la ignorancia del dueño del suelo en el que, en parte, se levanta el edificio.