Acción de deslinde

¿Qué se entiende por deslinde y amojonamiento?

El deslinde es la operación mediante la cual se fijan con exactitud los límites, hasta entonces confusos, de una finca o terreno.

El amojonamiento es una operación complementaria de la anterior, por la que se señalan o exteriorizan mediante hitos o mojones los límites ya establecidos.

El deslinde puede revestir una de estas tres formas:

• a) Privada: en ese caso, constituirá un contrato a cuyos términos habrá que atenerse.
• b) Acto de jurisdicción voluntaria: el Juez hará la distribución del terreno conforme a la voluntad de los interesados, pues si hay disconformidad entre ellos se sobreseerá el expediente. En cuanto al procedimiento, si se trata de fincas no inscritas, será el regulado en los arts. 104 a107 LJV, que se tramita en sede judicial, competencia de los Letrados de la Administración de Justicia; si estamos antes fincas inscritas, será el regulado en el art. 200 LH, que se tramita en sede extrajudicial, competencia notarial.
• c) Juicio contencioso: si se ejercita la acción de deslinde en juicio contencioso, la distribución del terreno deberá hacerse conforme indica el Código Civil.

¿Cómo se ejercita la acción de deslinde?

La práctica del deslinde en vía contenciosa habrá de seguirse a través del juicio declarativo, ordinario o verbal, que corresponda a la cuantía del litigio, conforme a las normas generales de procedimiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo su presupuesto que haya oposición o controversia sobre las lindes y no se solucione la discrepancia por el acuerdo.

Presupuestos de la acción de deslinde y compatibilidad con la acción reivindicatoria

Son requisitos de la acción de deslinde:

• 1.º La titularidad dominical o el correspondiente título constitutivo de un derecho real o de la propiedad, y que la respectiva titularidad dominical del demandante y el demandado recaiga sobre predios colindantes. Si no se prueba la colindancia o contigüidad entre los fundos no hay deslindes.
• 2.º Identificación de la finca y confusión de linderos. Presupuesto esencial de la acción es la confusión de linderos; los límites están confundidos de tal forma que no puede conocerse exactamente la línea perimetral de cada propiedad, sin que el hecho de que los predios estén inscritos en el Registro de la Propiedad sea óbice para apreciar aquélla confusión cuando se desconoce hasta dónde alcanzan en la realidad las lindes de las fincas inscritas. Según reiterada jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio (Sentencia TS 322/2004 de 3 de mayo de 2004, Rec. 1650/1999).
• 3.º Que se cite al dueño o dueños de los predios colindante afectados por el deslinde. Ahora bien, no es preciso demandar a los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos, pues sería absurdo obligar a traer a la litis a personas a quienes esta acción de deslinde no va a afectar. Por ello dice la sentencia TS de 3 de noviembre de 1989 que esta acción "sólo interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites".

En cuanto a la relación entre deslinde y acción reivindicatoria, es claro que el deslinde puede implicar una reivindicación encubierta (por ejemplo, la zona litigiosa es poseída por el colindante), y surge el problema entonces de determinar si en lugar de la acción de deslinde ha de ejercitarse la acción reivindicatoria cumpliéndose todos sus requisitos. En otras palabras, se discute cuando existe deslinde y cuando reivindicación.

Existen notables diferencias entre el deslinde y la reivindicación:

• a) el deslinde excluye la contienda sobre la propiedad, reservada a la reivindicación o declaración de dominio (Sentencia TS de 11 de julio de 1988);
• b) no exige prueba absoluta de propiedad y tampoco implica declaración sobre la misma;
• c) no puede efectuarse cuando el inmueble esté ya identificado o cerrado, aunque la identificación o el cerramiento sean erróneos (Sentencia TS de 20 de junio de 1986); y
• d) con carácter general las operaciones de deslinde no dan ni quitan derechos, mientras no recaiga sentencia en juicio declarativo sobre la propiedad que corresponda (Sentencia TS de 12 de julio de 1983).

En cuanto a la diferencia entre estas acciones se puede consultar las Sentencias del Tribunal Supremo 1ª de 19 de diciembre de 1990 y STS 21 de junio 1997, Rec. 2245/1993. En esta última se establece la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, de suerte que no se puede venir en conocimiento exacto de la línea perimetral de cada finca, y por ello la acción no será viable cuando los inmuebles estén perfectamente identificados y delimitados, con la eliminación consiguiente de la situación de incertidumbre respecto a la práctica extensión superficial de la cosa objeto de la propiedad y a la manifestación de un estado posesorio, que no será obstáculo, ciertamente, al ejercicio de la reivindicatoria con fines restitutorios

Legitimación

El artículo 384 del Código Civil concede el derecho de deslindar al propietario y a los que tengan derechos reales sobre la finca. La legitimación pasiva corresponde a los dueños de los predios colindantes, si bien, como hemos visto, la jurisprudencia ha matizado el requisito exigido por el artículo 384 del Código Civil de citar a los dueños de los predios colindantes, entendiendo que se circunscribe a los propietarios que están en la linde incierta, pero no a todos los demás.

Criterios para decidir sobre los límites

En los artículos 385 a387 del Código Civil se proporcionan al Juez varios criterios para decidir sobre los límites controvertidos, y ello en grado de subsidiariedad.

1.- En primer lugar, se deberá de estar a los títulos de propiedad de los distintos predios. De no existir títulos suficientes, se estará a lo que resulte de la posesión en que estuvieren los colindantes (art. 385 CC).

Declara el Tribunal Supremo en STS de 16 de diciembre de 1993 que para deslindar hay que seguir las normas sustantivas recogidas en los artículos del Código Civil, es decir, acudir al contenido de los títulos, a lo que resulte de la posesión de los colindantes (artículo 385 del Código Civil) y, cuando los títulos no determinan el límite o área pertenecientes a cada propietario y la cuestión no puede resolverse por la posesión o por cualquier otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales (artículo 386 del Código Civil), o cuando, como en este caso, los títulos atribuyen un espacio de 704 metros cuadrados y otro de 320, la solución está en distribuir el total proporcionalmente (artículo 387 del Código Civil).

Asimismo, en STS de 8 de mayo de 1985, entiende el Tribunal Supremo que si bien es cierto que la preceptiva contenida en los artículos 385 a387 del Código Civil impone que para fijar las bases para llevar a efecto el deslinde entre propiedades que confinen entre sí, se atienda a los diversos elementos de prueba por el orden marcado en los mismos, no lo es menos que cuando resulte la insuficiencia de los títulos para determinar el límite o área de cada propiedad y la cuestión no pueda resolverse tampoco mediante la posesión, sea lícito acudir, desde luego, a la apreciación en conjunto, de todos los medios de prueba.

Ello debe entenderse precisado por lo pronunciado en Sentencia de 24 de diciembre de 1927, en la que se estimó por el Tribunal Supremo que se infringen estos artículos cuando la Sala sentenciadora para fijar las bases del deslinde, no ha guardado respecto a los elementos de prueba el orden marcado en los mismos y sin declarar la insuficiencia de los títulos para determinar el límite o área de cada propiedad y que la cuestión no puede resolverse por la posesión, acude desde luego a la apreciación en conjunto de todos los medios de prueba.

2.- Si no pudiera determinarse con el contenido de los títulos o lo que resulte de la posesión, podrá acreditarse por cualquier otro medio de prueba. Si tampoco esto fuera posible, se hará distribuyendo el terreno en partes iguales (art. 386 CC).

En Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1999, Rec. 547/1995 se declara que los artículos 384 a387 del Código Civil establecen sólo unos principios a seguir puntual y ordenadamente, en cuanto esto sea posible en cada uno de los supuestos concretos que se contemplen, para la fijación de linderos entre heredades cuando los existentes se hayan cuestionado -Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1927 y 26 de septiembre de 1968- sin que por ello se desconozca el principio de libertad de prueba para la consecución de aquel propósito ya que el mismo está admitido en la propia dicción del artículo 386.

3.- Por último, de no ser posible su determinación con los medios citados, la distribución se hará proporcionalmente, tal y como establece el artículo 387 CC: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente".

Esta norma tiene carácter subsidiario respecto a las de los artículos que le preceden, los cuales remiten, ante la posible insuficiencia de los títulos, a la posesión en que estuvieran los colindantes o a otro medio de prueba que permita determinar el límite o área perteneciente a cada propietario (Sentencia del Tribunal Supremo 365/2003 de 15 de abril de 2003, Rec. 2714/1997).

Este precepto es complemento del artículo 385 CC, y por ello de oportuna aplicación desde el momento en que entre las fincas colindantes no existan puntos determinados que puedan servir de base para trazar la línea de separación de los predios y se haga preciso, sin prescindir de la orientación señalada en los títulos, marcar dicha línea con relación a la cabida que de los mismos resulte (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1984, que cita la de 18 de diciembre de 1904).

El artículo 387 es norma de ineludible observancia para la solución de aquellos eventos en que no aparezcan datos determinados que sirvan de base fija e invariable para lograr la práctica del deslinde (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1979, que cita las de 18 de diciembre de 1904, 24 de noviembre de 1958 y 30 de noviembre de 1968).

Imprescriptibilidad de la acción

La acción de deslinde es imprescriptible (artículo 1.965 del Código Civil), pero ello no se opone a que el colindante pueda haber ganado antes de su ejercicio por medio de la usucapión la zona de terreno discutible en potencia. No cabría la acción de deslinde entonces, sino que la controversia incide sobre el derecho de propiedad, por lo que la vía adecuada sería la acción reivindicatoria o declarativa del dominio.

¿Cómo se practica el deslinde en vía de jurisdicción voluntaria?

El expediente de jurisdicción voluntaria dirigido a obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad se regula en los arts. 104 a107 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Competencia

La competencia se atribuye el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde esté situada la finca o la mayor parte de ella (art. 105.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Legitimación

La legitimación activa se atribuye al "titular del dominio de la finca o, de ser varios, de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma" (art. 105.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Postulación

La intervención de Abogado (que no de Procurador) es requerida si el valor de la finca supera los 6.000 euros (art. 105.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), que será lo habitual.

Tramitación

El expediente se inicia mediante solicitud debidamente documentada con la aportación de toda la información de que se disponga respecto de las fincas afectadas, tanto catastral como registral, conforme a lo dispuesto en el art. 106.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Admitida la solicitud por el Letrado de la Administración de Justicia, los interesados tienen quince días para hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido ese plazo, se les entrega toda la documentación aportada y se cita a todos los interesados al acto de deslinde, a celebrar en el plazo de treinta días (art. 106.2 párrafo 1.º de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Señala el art. 106.2 párrafo 2.º de la Ley de Jurisdicción Voluntaria que "no se suspenderá la práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, quedando a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión o propiedad de las que se creyese despojado en virtud del deslinde", añadiendo -en contra de la regla general en materia de jurisdicción voluntaria consistente en que la oposición de un interesado no pone fin al expediente (art. 17.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria)- que "si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, archivará el expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda, y continuará con el resto". Es decir, que en este caso, basta con que uno de los colindantes se oponga al deslinde para que se archive el expediente al menos respecto de la finca del opositor.

Decisión

Si se consigue un acuerdo (total o parcial) entre todos los interesados o parte de ellos, se levanta acta que debe firmarse por los comparecientes. Si no se alcanzara acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia (art. 107.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Tanto en un caso como en otro, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar un decreto que recoja lo sucedido, y al que se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada (art. 107.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Del acta y del decreto se remite testimonio al Catastro "a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora" (art. 107.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Recursos

El decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia es recurrible en revisión ante el Juez (art. 20.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Este expediente sólo se aplica al deslinde de fincas no inscritas, porque si estamos ante fincas inscritas, el deslinde se tramita ante Notario, conforme a lo dispuesto en el art. 200 de la Ley Hipotecaria; es también acto de jurisdicción voluntaria, pero extrajudicial.