¿Cómo se regula la administración de bienes en el marco de la propiedad horizontal?
Es muy frecuente en el mundo del Derecho encontrarnos con determinados conceptos que, como en este caso, gozan de una especial significación y/o contenido según cual sea la rama o disciplina jurídica en la que nos hallemos. Seguidamente y como quiera que resulta imposible abarcar tan dilatada cuestión en una sola voz, nos referiremos sólo a alguna de sus posibles acepciones, las principales a mi juicio, sin perjuicio de que todas o algunas de ellas sean tratadas con más detalle en otras voces de esta obra.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril- sirvió de instrumento técnico para el desarrollo urbanístico y de la construcción, poniendo a disposición de los ciudadanos una ingente cantidad de bienes inmuebles, en donde junto a un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los pisos o locales de un edificio, se superpone un derecho de copropiedad indisoluble sobre los elementos comunes. Se configura así el régimen de propiedad de casas por pisos o propiedad horizontal. Ahora bien, para que el conjunto de titulares de elementos privativos dentro de un régimen de propiedad horizontal, o lo que es lo mismo, para que la comunidad de propietarios pueda adoptar acuerdos, es necesario el funcionamiento de un sistema, previsto en las leyes, y que en nuestro ordenamiento jurídico se concreta en dos posibilidades:
Para un desarrollo más exhaustivo de esta segunda posibilidad.
La remisión que el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal realiza al artículo 398 del Código Civil nos conduce directamente a la fórmula jurídica de la Comunidad de Bienes, de la que se ocupan los artículos 392 y siguientes del Código Civil, como medio y modelo de organización legal de las Comunidades de Propietarios. Sin embargo, para que pueda adoptarse el régimen de mayoría establecido en el precitado artículo 398 es precisa la concurrencia de dos requisitos:
- • Que el número de propietarios no exceda de cuatro, entendiendo la doctrina que se trata más bien del número de pisos o locales, por lo que, cuando éstos no pasen de cuatro, podrá aplicarse este régimen aunque alguno de aquéllos pertenezca pro indiviso a varias personas, pues entonces entre todos los condóminos deberán nombrar a uno sólo que asista a las Juntas y vote en ellas (párrafo segundo del artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- • Además de la limitación del número, se exige la constancia en los estatutos de un convenio expreso de los copropietarios de acogerse a este régimen. Y a falta de mandato concreto de la Ley de Propiedad Horizontal, Ventura-Traveset opina que no es imprescindible otorgar los estatutos en escritura pública, siendo suficiente el hacerlo constar en un documento privado firmado por todos los copropietarios, conservando cada uno de ellos una copia.
Cuando se dan ambos requisitos y tal y como comenta Fernández Martín-Granizo, la administración del edificio se ajustará a las siguientes reglas:
- • En todo lo relativo a la administración y mejor disfrute del edificio y sus elementos y servicios comunes, los acuerdos se tomarán por mayoría (artículo 398-párrafo primero).
- • Para que exista mayoría, se requerirá que el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (artículo 398-párrafo segundo).
- • Cuando no haya mayoría, o el acuerdo de la misma fuere gravemente perjudicial, el juez, a instancia de parte, proveerá lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar administrador (artículo 398-párrafo tercero).
Pero como quiera que el artículo 398 CC se refiere sólo a la "administración y mejor disfrute de la cosa común" se plantea la difícil cuestión de tener que delimitar la competencia de la mayoría, habida cuenta la imprecisión de los conceptos de administración y disfrute. En otras palabras, que concebida la administración como una noción económica, dentro de ella pueden caber perfectamente actos de disposición en sentido jurídico (piénsese por ejemplo en ventas de frutos o mercancías), por lo que cabe preguntarnos si para tales actos de disposición o de administración extraordinaria -por ejemplo, reparaciones y obras de conservación extraordinaria- es suficiente el acuerdo mayoritario.
A este respecto y partiendo de la consideración ya hecha de que los conceptos de "administración y mejor disfrute" son esferas económicas de actividad dirigidas a la conservación (con la matización del párrafo segundo del artículo 395 del Código Civil, a cuyo tenor "Sólo podrá eximirse de esta obligación -de contribución a los gastos de conservación- el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio"), uso (con las limitaciones del artículo 394, es decir, un uso acorde con el destino de la cosa común y sin perjudicar ni impedir al resto de los copartícipes el uso según su derecho), disfrute, producción y explotación, la mayor parte de la doctrina -y entre ellos, el precitado Fernández Martín-Granizo- se inclinan por la necesaria unanimidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 397 del Código Civil, que además viene a coincidir con criterios similares impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo se llevan a cabo la adopción de acuerdos?
Ya hemos dicho que la toma de acuerdos debe hacerse por mayoría y que ésta lo es de intereses, pues así resulta del tenor literal del párrafo segundo del artículo 398 del Código Civil, consagrando así un principio democrático en lo referente a la administración y mejor disfrute de la comunidad de bienes, de tal manera que si los partícipes son dos y las cuotas iguales, es imposible un acuerdo por mayoría, por lo que en este supuesto habrá que acudirse al auxilio de la autoridad judicial.
No se exige, por otra parte, ninguna formalidad para la toma de acuerdos, lo que llevó inicialmente a la doctrina jurisprudencial a proclamar y mantener la no exigencia de ningún tipo de reunión (como botón de muestra, las STS, Sala Primera, de lo Civil, de 12 Dic. 1983 y STS de 18 de junio de 1984). En este tema y a efectos del mantenimiento de los actos de administración llevados a cabo en virtud de acuerdos tomados sin ninguna reunión, puede resultar aceptable el criterio jurisprudencial en cuanto mantiene la eficacia de lo hecho por la mayoría, pero, desde el punto de vista de la vinculación a los condueños, se hace necesario abogar y sostener el carácter recepticio de los acuerdos porque nadie puede resultar obligado cuando se adoptan sin su conocimiento. Es por tal motivo que la doctrina mayoritaria entiende hoy que es requisito indispensable que se produzca la citación de los comuneros para deliberar, antes de tomar un acuerdo, evitando, de esta forma y en todo caso, el que se produzca la marginación de los copropietarios minoritarios.
En otro orden de cosas, los acuerdos tomados por mayoría despliegan sus efectos en la relación interna, obligando a los condueños a colaborar en el sentido del acuerdo, o bien a tolerar que los encargados de su ejecución los realicen, pues no se requiere la actuación conjunta de los comuneros para su ejecución. Por otro lado, no parece que haya obstáculo alguno a que acuerdos adoptados por mayoría puedan ser posteriormente derogados también por mayoría.
En el ámbito de las relaciones con terceros se plantea la duda de si el acuerdo adoptado por mayoría otorga a ésta no sólo el poder disponer de la cosa en el sentido de la medida de administración (piénsese por ejemplo en un arrendamiento de la cosa común), sino también el poder de representación de la minoría (con la consecuencia evidente, en el ejemplo anterior, de que todos los copropietarios -mayoritarios y minoritarios- serían parte en el contrato en calidad de arrendadores, aún cuando los minoritarios no hubieran querido serlo). La cuestión queda resuelta si partimos de la consideración de que la administración de la cosa, en principio, compete a la mayoría, pero el patrimonio de cada comunero no puede -ni debe- permanecer comprometido contra su voluntad, más allá de lo estrictamente necesario. El comunero o copropietario disidente tendrá derecho a la parte correspondiente de la renta, pero no por ser parte en el contrato, sino por su derecho de copropiedad (artículo 399 del Código Civil).
¿Qué pasa, por último, con el negocio celebrado con tercero sin la cobertura de un acuerdo adoptado por mayoría? En este supuesto nos encontramos ante un negocio celebrado sin el necesario poder de disposición, por lo que no podrá perjudicar ni afectar a los demás condueños. Para éstos es res inter alios acta, y como tal no les vincula, pero para el condueño que lo celebró es obligatorio con todas las consecuencias que se deriven de su incumplimiento.
¿Cómo se regula el recurso al juez?
La posibilidad de acudir al Juez sólo se produce en dos situaciones, a saber: que no hubiera mayoría o que el acuerdo fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común. Veámoslos separadamente.
I) Que no resulte mayoría.
El supuesto no se constriñe únicamente al caso de empate o de que no se haya logrado la mayoría, sino también a todos aquellos casos en los que, ante la negativa a ocuparse de la administración, el silencio o la ausencia de los demás, el partícipe, haciendo uso de su derecho a participar en la administración, pide que se adopten las medidas oportunas acerca de dicha administración.
La ausencia, el silencio o la negativa a ocuparse de la administración por parte de los demás copropietarios o de un número suficiente de ellos para impedir la obtención de la mayoría, no puede dejar a los demás en la imposibilidad de adoptar medidas de administración. En estos casos, el copropietario que lo desee podrá acudir al Juez interesando la adopción de aquéllas. Naturalmente, si la mayoría se hubiere manifestado en contra de la propuesta, el recurso no podrá fundamentarse en que no se haya obtenido tal mayoría, sino sólo en ser el acuerdo gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común.
II) Acuerdo gravemente perjudicial.
El primer requisito que se exige es que el acuerdo sea grave, no bastando pues, cualquier tipo de perjuicio. Dicho perjuicio ha de ser probado.
En referencia al perjuicio, el Código Civil español ha variado su redacción con relación al texto de su modelo italiano. Y así, el Código Civil de Italia aludía al perjuicio causado a la cosa común, y el español lo hace a los interesados en la cosa común. El cambio no puede suponer que el perjuicio que no guarde ninguna relación con la cosa común pueda dar lugar a este recurso. Es imprescindible que el perjuicio al copropietario se produzca precisamente en cuanto interesado en la cosa común.
Por otro lado, estará legitimado para recurrir cualquier comunero en el caso de que no resulte mayoría, así como los disidentes o ausente en el caso de acuerdo gravemente perjudicial. Legitimados pasivamente lo están todos los partícipes que mantengan la obligatoriedad del acuerdo, en el supuesto de acuerdo gravemente perjudicial, y todos los demás, que no recurran, en el caso de no resultar mayoría. Como quiera que no se establece un plazo para recurrir, en principio sería viable hacerlo en cualquier momento anterior a la ejecución del acuerdo.
Los acuerdos de la mayoría también podrán ser atacados por otras razones distintas de las dichas; y así, por ser contrarios a una norma imperativa, por atacar a derechos individuales sustraídos a la competencia de la mayoría, por vicios de la voluntad, etc.
¿Qué son los pactos sobre la administración?
1. Pactos que afectan al contenido del Derecho. Son los que modifican los derechos individuales, en la medida en que no contraríen una norma imperativa. Así por ejemplo, el sometimiento a un arbitraje de las cuestiones que suscite la administración.
2. Acuerdos que afectan a la modalidad de la Administración. Son los que establecen formalidades para la convocatoria y su necesidad. Estos acuerdos y otros similares se rigen por el artículo 398 del Código Civil y exigen mayoría.
Recuerde que...
- • La toma de acuerdos por la comunidad de propietarios debe hacerse por mayoría y no se exige ninguna formalidad.
- • La posibilidad de acudir al Juez solo se reconoce en dos situaciones: cuando no hay mayoría, o cuando el acuerdo sea gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común.