Agrupación, división y segregación de fincas

¿Qué papel tienen la división, agregación y segregación de pisos y locales en el régimen de Propiedad Horizontal?

Con cierta frecuencia nos encontramos con conceptos, como el que nos ocupa, que pueden ser abordados desde diversas ópticas o perspectivas. Es por ello que, en el presente caso y como quiera que por finca podemos entender tanto la de naturaleza urbana como rústica, vamos a dar una visión de lo que puede implicar la agrupación, división y segregación de las mismas en el marco concreto de la Ley de Propiedad Horizontal para, seguidamente, hacer una referencia al ámbito urbanístico, esto es, al Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce (en su apartado 1.e) la facultad de los propietarios de realizar actos de división material, agregación y segregación en los pisos o locales y sus anejos.

Está reconociendo, por tanto, la facultad de sus propietarios de llevar a cabo tales operaciones, pues no existe motivo que justifique excluir del régimen de propiedad horizontal una facultad como la mencionada, comprendida en el derecho de propiedad, aunque sí lo hay para establecer la preceptiva intervención de la junta de propietarios siempre que se vean afectados el Título Constitutivo o los elementos comunes.

Desde luego, el artículo 10 de la Ley no puede ser interpretado aisladamente, sino que ha de ponerse en conexión con lo prevenido en el artículo 7 LPH 1960, verificando en cada caso concreto si se han cumplido o no determinados requisitos, consistentes, no sólo en la concreción de las operaciones materiales en cuestión y consiguiente determinación de las cuotas que habrán de asignarse a los elementos reformados, sino también en la observancia de las disposiciones relativas a la realización de obras estructurales.

En este punto, resulta necesario hacer una mención a la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio. La citada ley (que facilita la rehabilitación, regeneración y renovación urbana) ha modificado el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, determinado la obligatoriedad de "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio". Por lo tanto, siempre que "resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana".

Desde lo dicho, bien puede mantenerse y predicarse la nulidad de una cláusula estatutaria que privara de la facultad de división, agregación y segregación a los copropietarios, pues se estaría limitando injustificadamente el derecho de propiedad sobre los elementos privativos.

Y es por esto mismo que, en caso de negativa injustificada de la junta de propietarios a aprobar la operación (y, por consiguiente, a fijar las nuevas cuotas de participación), cabría acudir a los tribunales para que declarasen su obligación de darla (de hecho, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, prevé la posibilidad de que las cuotas se fijen por resolución judicial).

Ahora bien, ¿qué pasa o sucede cuando una cláusula estatutaria dispensa de la necesidad de obtener la aprobación de la junta de propietarios para la realización de estas operaciones materiales de división, segregación o agregación de elementos privativos?

Hemos de tener presente que estas cláusulas suelen introducirse por los promotores del edificio cuando otorgan unilateralmente el Título de División Horizontal y, normalmente, afectan a los locales para facilitar su adaptación a las necesidades de los eventuales adquirentes, eliminando el riesgo de veto de una minoría disidente que, con abuso de derecho, impide la modificación que interesa a un propietario aun cuando aquélla en nada perjudica a la estructura y seguridad del inmueble, no menoscaba su valor y es conforme a destino.

Y así, es frecuente que de esta manera se incluya la posibilidad de abrir huecos horizontal y verticalmente (téngase en cuenta que el requisito de la colindancia o contigüidad existe siempre que los departamentos sean limítrofes tanto en un plano horizontal como vertical), de unir o separar locales etc. (a veces, incluso, es el promotor quien supervisa y controla las obras de adaptación y remodelación de los locales.

El Tribunal Supremo, ante este problema, realizó, en un principio, una interpretación rigorista del artículo 8, considerando inválidas ese tipo de cláusulas estatutarias al entender que el precitado precepto legal tenía carácter imperativo, esto es, que era norma de derecho necesario y, por tanto, de obligado cumplimiento (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de fechas 31 de enero de 1987, STS 3 de mayo de 1989, STS 19 de julio de 1993, etc.). Esta postura contrastaba y chocaba con la posición adoptada por la Dirección General de los Registros y del Notariado que se mostraba propensa a admitir su validez (así por ejemplo, en las resoluciones de fechas 31 de agosto de 1981 y 26 de febrero de 1988).

Sin embargo, la jurisprudencia ha ido aceptando las referidas cláusulas, condicionando su validez y eficacia al cumplimiento de ciertos requisitos materiales y jurídicos, tales como que las unidades privativas resultantes quedasen suficientemente delimitadas y fuesen susceptibles de aprovechamiento independiente, que no se ocupasen elementos comunes individualizándolos, exigiéndose la constancia de concretas especificaciones para evitar que pudiera alterarse fraudulentamente el status relativo a quorums para la adopción de acuerdos, la previsión del sistema para la fijación de las nuevas cuotas, así como que no se alterase la estructura y seguridad del edificio, como tampoco los elementos comunes de manera sustancial (razón ésta por la que las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1997 y STS 10 de diciembre de 1997, negaron que la cláusula estatutaria pudiese amparar la agrupación de locales en distintas plantas).

Sin embargo, parece evidente que la virtualidad de la cláusula estatutaria depende muchas veces de la posibilidad de organizar la necesaria o conveniente alteración de elementos comunes conectada o de acuerdo con la nueva distribución del inmueble. Es en esta tesitura donde la jurisprudencia ha afirmado que tales posibilidades deberán de interpretarse y aplicarse de manera restrictiva.

¿Qué dice la Ley del Suelo al respecto?

El Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) tiene por objeto regular las condiciones básicas para garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo. Asimismo establece las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

En la materia que estamos tratando, el Texto Refundido de la Ley del Suelo concede una atención especial a la formación de fincas y parcelas, relaciones entre ellas y complejos inmobiliarios. De este modo, comienza definiendo las fincas como toda unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, y que pueda situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.

Si, además, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá también la consideración de finca registral. Frente al concepto anterior nos encontramos con el de parcela, que es definido como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o subsuelo, que tenga atribuida la edificabilidad y uso o sólo el uso urbanístico independiente (art. 26.1 LS 7/2015).

Desde los conceptos dados de finca y parcela, vamos a ver cuáles son las relaciones que pueden darse entre las mismas:

1) Se pueden llevar a efecto actuaciones de división o segregación de una finca para que resulten dos o más diferentes. Esta situación sólo se permitirá cuando las fincas resultantes reúnan todas las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta misma regla se establece en los supuestos de enajenación, sin división o segregación, de participaciones indivisas a las que se les atribuya el derecho de utilización exclusiva de esa porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

2) La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de tener que entregar a la administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención (art. 26.4 LS 7/2015).

3) Cuando los Instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, se podrá constituir un Complejo Inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que sean oportunas y procedentes para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación (art. 26.5 LS 7/2015).

Ahora bien, estas relaciones se producen en el marco de "lo urbano", pero la verdadera dificultad la encontramos en la zona fronteriza entre lo rústico y lo urbano, esto es, cuando nos planteamos qué conjunto de edificaciones en rústico traspasa a la vertiente urbana.

En principio, parcelar con fines rústicos en suelo no urbanizable (parcelación agraria) es dividir o segregar una finca rústica en porciones o unidades menores, con fines de explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética. En este sentido, el artículo 13, apartado 1º, del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre prevé que:

"En el suelo en situación rural a que se refiere el artículo 21.2,a), las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.

La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.

Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural".

Más, desde que un terreno rústico queda incluido en el ámbito de una actuación de urbanización sólo podrá realizarse en el mismo, usos y obras de carácter provisional que sean autorizados por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística.

Estos usos y obras deberán cesar -y, en todo caso, ser demolidas las obras-, sin derecho a indemnización, cuando así se acuerde por la administración urbanística. La eficacia de tales autorizaciones, bajo las condiciones indicadas y expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo prevenido en la Legislación Hipotecaria.

No obstante lo dicho, sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.