¿Qué régimen jurídico se aplica a la renta o alquiler?
En este aspecto debe destacarse, que será un precio cierto que podrá consistir en dinero o cualquier otra contraprestación (por ejemplo un servicio, frutos, etc., aunque si consiste en parte de los frutos con relación a una finca rústica se tratará de aparcería en lugar de alquiler o arrendamiento). Puede satisfacerse de manera periódica (mensual, anual, etc.) o de una sola vez. En todo caso, el precio lo ha de ser en contraprestación de la posesión de la cosa. Porque no estaremos ante un contrato de alquiler, sino ante precario, cuando sin pagar renta o merced, se abonen los gastos de luz, portería, comunidad, etc.
El artículo 1543 del Código Civil exige precio cierto, sin que en otros preceptos del Código Civil se establezcan más requisitos, aparte de la certeza del mismo. Ha de ser un precio determinado o determinable, sin necesidad de nuevo convenio entre las partes y se trata de un elemento esencial para la existencia del contrato.
Con respecto a esta acepción del término alquiler, como equivalente al precio del contrato o renta, debe ponerse de relieve la regulación jurídica contenida en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la materia.
En cuanto a la forma, la norma general es el pago de la renta a través de medios electrónicos, quedando reducida la libertad de las partes a la elección del medio electrónico de pago (transferencia, cargo en cuenta, tarjeta de crédito, etc.).
Con carácter excepcional, cuando una de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada. La norma no exige acreditar dicha situación, basta con ser alegada y, en tal caso, el arrendador debe ir a la vivienda arrendada a cobrar.
Esta forma excepcional de pago deberá ser solicitada por la parte que carezca de acceso a tales medios de pago.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (así mediante transferencia bancaria). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
La renta de los arrendamientos urbanos se regirá por una u otra normativa, teniendo en cuenta el momento de formalización del contrato:
¿En qué supuestos cabe elevar el alquiler?
Al margen de la elevación por mejora, o repercusión de los gastos generales y servicios individuales, la actualización de la renta solo cabe en los supuestos legales, que dependen del régimen jurídico aplicable al contrato en función de su fecha de formalización. En los arriendos posteriores a la LAU 1994 debe distinguirse:
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Conforme a la redacción originaria del art. 18 LAU 1994, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado (1), y este régimen sólo es subsidiario de lo que estipulen al respecto las partes, a partir del sexto año (2).
En cuanto al procedimiento, la renta actualizada será exigible al arrendatario:
- • Notificándosele por escrito -a cuyo efecto vale nota en el recibo de la mensualidad del pago-.
- • Con un contenido necesario, que es la expresión del porcentaje de alteración aplicado.
- • Otro contenido eventual, si el arrendatario lo exigiera, que es la certificación del Instituto Nacional de Estadística, o la referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
- • Los efectos surgen a partir del mes de dicha notificación.
Sistema para la actualización. Es claro que no resulta necesario pactar la actualización de la renta atendiendo a la variación del IPC, sino que vale relativamente pactar cualquier otro sistema, y lo que ocurrirá es que durante el plazo mínimo de los cinco años de duración del arrendamiento, tan sólo cabe llevar a cabo la actualización en la forma prevista en el art. 18.1 LAU 1994, es decir, atendiendo a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo. La cláusula será válida, tanto si prevé la aplicabilidad de este sistema distinto al IPC para después de los cinco años mínimos de duración, como si no hace distinción entre dicho plazo mínimo y el posterior, supliendo el régimen de "ius cogens" de la LAU 1994, o lo que es igual, la nulidad de la cláusula sólo se apreciaría durante los cinco primeros años, desapareciendo luego el régimen imperativo y valiendo, pues, el contractual.
Después de los cinco años del arriendo, si no se pactase expresamente la actualización, tendrá que hacerse según el IPC, como régimen supletorio.
No parece que nada impida el pacto de no actualización de la renta para el periodo a partir del sexto año del arriendo. En principio, no es preciso que la facultad de actualización se consigne en el contrato de arrendamiento, por lo que pudiera consignarse la ausencia de tal facultad para cuando no opere un régimen legal forzoso. Si no se conviene dicha facultad de actualización, pero tampoco la ausencia de la misma, cada año podrá ejercitarse por cualquiera de las partes.
En cuanto al sistema de actualización durante el período de tres años de prórroga del contrato del art. 10 LAU 1994, como el legal imperativo del art. 18.1 LAU 1994 se refiere tan sólo a los cinco años de duración, y el de libertad de pacto, con supletoria aplicación de aquel primero, se establece en el art. 18.2 LAU 1994 expresamente "a partir del sexto año de duración", ninguna posibilidad tiene la consideración diferente para la validez del pacto que fuera.
Forma de aplicar la actualización durante los cinco primeros años. La renta base es la que se viniera pagando en la anualidad anterior, y el mes de referencia para aplicar la variación porcentual primera será el del último índice definitivo que estuviere publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado, mes de publicación que no tiene por qué coincidir cada año. El sistema, como en el régimen de la LAU 1964, es el de "dar un valor constante a la renta" (STS de 20 de julio de 1980), de modo que cada revisión anual se produzca sobre la base de la renta revisada anterior.
Es curioso comprobar que el contenido de la notificación sólo se dice que incluirá el porcentaje de alteración aplicado, pero resulta elemental que, como consecuencia lógica, incluirá la cantidad concreta de aumento resultante.
Al tolerarse que la notificación se verifique por nota en el recibo de la mensualidad, ésta deberá dejar constancia de todo lo que debiera constar en una notificación por escrito.
En cuanto a la retroactividad de la actualización, en principio, si el índice publicado a la fecha de celebración del contrato es la referencia inicial, la nueva revisión arrastra consigo, al solo efecto de determinar el índice correspondiente, todos los periodos anteriores, sin que nada excluya el periodo no revisado. En cuanto al plazo para el eficaz ejercicio de la facultad de actualización debe mantenerse la aplicación de la prescripción extintiva de las acciones personales de cinco años.
La norma no previene ningún plazo para que el arrendatario notificado responda, ni un mecanismo de preconstituir la aceptación tácita, de modo que si los efectos del incremento de renta aparecen a partir del mes desde la notificación, dentro de ese mes deberá resistirse el arrendatario, y a falta de su acción, asumirá tal incremento, con lo que el legislador opta por considerar probable que la gran mayoría de notificaciones sean correctas, y que el inquilino no precisa un sistema legal de especial protección respecto de actualizaciones indebidas.
Forma de aplicar la actualización después de los cinco primeros. Si a partir del sexto año de duración del contrato la actualización se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, sólo en su defecto, por lo establecido en el art. 18.1 LAU 1994, valdrá cualquier fórmula que se prevea no sólo en relación al sistema de actualización, sino también en lo que a la forma de aplicarla (por períodos inferiores al año, con aplicación de índices provisionales, etc.).
Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015
Conforme a la redacción dada al art. 18 por la reforma de la Ley 4/2013, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, la situación varía apreciablemente, pues se deja a la autonomía de la voluntad el sistema de actualización de la renta desde el primer año de vigencia del contrato; de forma que, con el único límite que la renta solo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, se posibilita la actualización de la renta incluso en el plazo mínimo de tres años que el contrato puede durar con las sucesivas prórrogas, si se ha pactado plazo inferior, conforme al sistema de actualización que hayan estipulado, que no tiene que ser precisamente la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índice de Precios de Consumo.
La actualización de la renta conforme a la variación del índice de precios al consumo queda, por lo tanto, como norma dispositiva, en defecto de pacto expreso de las partes.
En todo caso, el arrendador tiene derecho a actualizar la renta «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato», sin que se fije un plazo anterior al cumplimiento de cada anualidad, en el que se deba avisar al arrendatario sobre la actualización de la renta. Sin embargo, éste sí debe comunicar con una fecha de treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas de que se opone a la prórroga.
De todas formas, la renta actualizada, tal como señala el art. 18.2, será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado, y acompañado, si el arrendatario lo exigiera, de la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, si se opta por la actualización conforme al IPC. Por último, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Contratos posteriores al 1 de abril de 2015 y anteriores al 19 de diciembre de 2018
Conforme a la redacción dada al art. 18.1 LAU 1994 por la reforma de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 1 de abril de 2015, continua rigiendo la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario para la revisión de la renta "en los términos pactados por las partes". Ahora bien, si no hay tal pacto, no procederá tal revisión, a diferencia de la normativa anterior, en que igualmente había que estar a lo estipulado por las partes, pero en defecto de pacto, se aplicaba siempre la actualización de la renta conforme a la variación del índice de precios al consumo (IPC).
En estos contratos, si las partes han estipulado la revisión de la renta, pero no el sistema o índice de referencia aplicable, se aplicará el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), no el IPC.
Es decir, a falta de pacto expreso sobre mecanismo de revisión, habrá de estarse al IGC como alternativa al tradicional IPC.
El IPC, según la práctica tradicional, recoge la evolución de precios tomando como referencia una cesta de productos y servicios predeterminada, que se presume representativa del conjunto de la economía.
Este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborado según lo previsto en el Anexo de la citada Ley 2/2015, establece una tasa de revisión de precios que toma como base el IPC de la zona euro menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Además, para hacerlo más estable, se fijan unos límites; superior que no podrá subir del 2%, e inferior, que no bajará del 0%.
En su caso, como en la normativa anterior, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE; y será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente (art. 18.2).
Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 22 de enero de 2019
Conforme a la redacción dada al art. 18.1 LAU 1994 por la reforma del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado real decreto-ley, el 19 de diciembre de 2018, hasta su derogación, el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, la revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.
Contratos posteriores al 22 de enero de 2019 y anteriores al 6 de marzo de 2019
Como se ha dicho antes, el citado RDLey quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Lo anterior significa que los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone ese Real Decreto-Ley 21/2018; y los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir de 23 de enero de 2019, vuelven a estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con las modificaciones incorporadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
En cuanto a la actualización de renta, ya con anterioridad al RDLey quedaba recogida la obligatoriedad de pacto expreso para que la renta pueda ser actualizada. Así pues, con RDLey o sin él, se mantiene esta necesidad de pacto expreso, porque ya venía así establecido previamente y el RDLey no establecía cambios al respecto. Ahora bien, donde sí se producía un cambio significativo sobre este extremo, era al limitar la actualización de la renta para los casos de los llamados "contratos de renta reducida". El límite aquí residía en imponer un máximo de la revisión que no superara el IPC. Aquí sí, pues, hay cambios, de modo que, como consecuencia de la derogación, la categoría de "contratos de renta reducida" desaparece de la LAU y ya no existe por lo tanto aquel límite de actualización en IPC, sino que como en el resto de contratos de alquiler de vivienda, el único requisito para que la renta pueda ser actualizada es que conste como pacto expreso.
Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019
Tras la derogación del pasajero R-D Ley 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo R-D Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, conforme al cual:
- a) El art. 17 LAU de 1994 no sufre modificación alguna: la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley.
En efecto, el texto legal no recoge un control o limitación de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado como reclamaba algún grupo político; sino tan solo un mandato al Gobierno para que en el plazo de 8 meses elabore un sistema de índices de referencia de del precio de alquiler de vivienda.
Así, se crean índices de referencia del precio de alquiler de vivienda, para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, con detalle del valor medio de la renta mensual, teniendo en cuenta el valor del metro cuadrado de superficie, detallando los barrios, distritos, municipios y comunidades autónomas.
Sobre la base de estos índices de referencia del precio de alquiler de viviendas, las Comunidades Autónomas podrán definir su propio Índice, a los efectos de diseñar sus políticas y programas públicos.
- b) En todo caso, debe pactarse en el contrato el derecho a actualizar la renta; en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos (art. 18.1 I LAU de 1994).
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (art. 18.1 II LAU de 1994).
- c) Si bien la actualización de la renta puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual, por toda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, y no solamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria (art. 18.1 III LAU de 1994).
Contratos posteriores al 26 de mayo de 2023
Una de las medidas estrella de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LV), es el establecimiento de límites en la revisión de la renta de arrendamientos de vivienda, medida contemplada en la DF 6ª LV, conforme a las siguientes previsiones:
- - La revisión de la renta continuará realizándose al 2% del IGC durante el año 2023, como así tiene previsto el RDL 6/2022, de 29 de marzo, y posteriormente, al 3% del IGC en 2024 quedando desvinculada del IPC.
- - A partir de 2025 se creará un nuevo índice inferior a la evolución del IPC.
Por lo tanto, se suprime el IPC como índice de referencia para la actualización de renta en el arrendamiento de vivienda, con el fin de topar los aumentos de la renta por la renovación anual.
De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma imperativa o prohibitiva (ius cogens) sustraída a la disponibilidad o autonomía de las partes que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).
En cuanto a la elaboración y características de ese nuevo índice, se prevé que será el INE (Instituto Nacional de Estadística) el encargado de definirlo.
Recuerde que...
- • El alquiler o renta ha de ser un precio determinado o determinable, sin necesidad de nuevo convenio entre las partes.
- • Se trata de un elemento esencial para la existencia del contrato.
- • El precio lo ha de ser en contraprestación de la posesión de la cosa.
- • La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato