¿En qué consiste la anotación preventiva?
La anotación preventiva es un tipo de asiento que puede practicarse en los libros del Registro de la Propiedad de conformidad con las disposiciones del artículo 41 de la Ley Hipotecaria de 1946 (en adelante, LH). Su finalidad es la de servir de "garantía registral" para derechos en formación, situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta que, por diversas razones, no pueden optar a la inscripción definitiva, por lo que la provisionalidad es nota esencial de dicha figura jurídica, toda vez que la misma está destinada a conformar el asiento definitivo o caducar.
Dispone Roca Sastre tres grandes finalidades que la anotación puede tener al ser extendida en los libros registrales:
- 1.ª Las que reflejan una "pretensión procesal" referida a bienes inmuebles y procedente de una acción real o derivada de un ius ad rem para asegurar el resultado de la misma.
- 2.ª Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen anotaciones que aseguran derechos "aún no consumados".
- 3.ª En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay que no están plenamente consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que las asegure frente a todos, está la anotación preventiva que garantiza esta situación.
¿Qué clases de anotaciones preventivas existen?
Pueden admitirse las siguientes clases:
- 1) Las que aseguran la eficacia de las relaciones que generan derechos reales o personales.
- 2) Según las entidades registrales a que afectan:
- - Fincas.
- - Derechos determinados.
- 3) Por los efectos registrales de carácter formal:
- - Convertibles en inscripción.
- - No convertibles.
- 4) Las que atienden al origen de las mismas:
- 5) Por sus efectos:
- - De mera publicidad, que sirven para publicar una determinada situación.
- - Constitutivas de una garantía semejante a la hipoteca, como la de embargo, crédito refaccionario o legado.
- - Sustitutivas de otros asientos registrales.
- 6) Por sus fines:
- - Las de mera afección basada en el efecto publicitario.
- - Las que provocan el cierre registral, como las de suspensión y prohibición de enajenar.
¿Cuál es el contenido de las anotaciones preventivas?
Deben contener las mismas circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones (artículo 72 LH).
Las que tengan su origen en providencia de embargo o secuestro, deben expresar la causa, así como el importe de la obligación que los haya originado.
Asimismo el artículo 166 del RH ( señala las circunstancias de las anotaciones preventivas de forma específica para cada una de ellas.
La forma en las anotaciones preventivas es esencial por cuanto el incumplimiento de la misma da lugar a su nulidad. Así lo refleja el artículo 30 de la LH cuando dispone que "Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores".
¿Cuáles son sus efectos?
La anotación preventiva atribuye al titular una especial y singular garantía de su posible derecho, que de otra forma no tendría, juntamente con el efecto de enervar la fe pública registral para los asientos practicados con posterioridad a aquélla.
En cuanto a su carácter provisional, su extinción se puede producir por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción definitiva (art. 77 LH).
Con respecto a la caducidad de las anotaciones preventivas, el artículo 86 de la LH la configura del siguiente modo:
- - Las anotaciones preventivas caducan a los 4 años desde la fecha de la anotación, salvo aquellas que tengan un plazo más breve establecido en la Ley.
- - Pueden prorrogarse por 4 años más, a instancia de los interesados o por mandato de la autoridad que las haya decretado, siempre que el mandamiento que ordene la prórroga se presente antes de que caduque el asiento. Pueden practicarse sucesivas prórrogas en estos términos.
- - La caducidad se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o del derecho real afectado.
¿En qué consiste la anotación preventiva de la demanda?
Constituye una de las anotaciones preventivas más habituales.
La anotación preventiva de la demanda es una medida cautelar de carácter específico regulada en el artículo 727.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en incorporar la constancia de la presentación de una demanda cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos a los efectos de garantizar el resultado que el procedimiento judicial a que da origen dicha demanda pudiere ofrecer respecto de la protección que la publicidad de dichos Registros ofrece a los bienes o derechos susceptibles de inscripción.
¿En qué consiste la anotación preventiva del embargo?
La anotación preventiva de embargo es aquel asiento registral de garantía del embargo decretado judicialmente respecto de bienes inmuebles o derechos reales.
Ya en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone que la posibilidad de practicar dicho asiento respecto del que "obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor".
Dispone el artículo 140 del Reglamento Hipotecario que "Se hará anotación preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas siguientes:
Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán el otro, con arreglo a lo prevenido en el artículo 133.
Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita, se suspenderá la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo.
Los interesados en los embargos podrán pedir que se requiera al considerado como dueño, o a su representante en el procedimiento, para que se subsane la falta verificando la inscripción omitida, y, caso de negarse, podrán solicitar que el Juez o Tribunal lo acuerde así cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos necesarios al efecto.
Cuando en virtud de sentencia ejecutoria se acuerde la venta de los bienes embargados, podrán también los interesados, si el propietario se niega a presentar la titulación, suplir su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley.
Los interesados podrán solicitar en su caso, que se saquen a subasta los bienes embargados, con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida antes o después del otorgamiento de la escritura de venta, en el término que sea suficiente y el Juez o Tribunal señale, procediendo al efecto según lo expresado en las reglas anteriores.
Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripción serán de cuenta del mismo.
Estas mismas reglas se aplicarán a las demás anotaciones en cuanto lo permita su respectiva índole".
Recuerde que…
- • Las anotaciones preventivas garantizan derechos en formación, situaciones o expectativas que todavía no pueden optar a la inscripción definitiva.
- • Deben contener las mismas circunstancias que se exigen para las inscripciones.
- • Se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
- • Caducan a los 4 años desde la fecha de la anotación, salvo aquellas que tengan un plazo más breve establecido por Ley.
- • Puede realizarse la anotación preventiva de la demanda cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos.