Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

¿Se pueden compartir los bienes de uso turístico?

El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se regulaba originalmente por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre. Dicha Ley surgió como resultado de la transposición de la Directiva 1994/47/CE, pero no se limitó a una trasposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa. Como apunte, merece la pena señalar que Ley rechazó uso del término, "multipropiedad" por considerarlo inapropiado. En su lugar, la Ley optó por utilizar el término "aprovechamiento por turno de bienes inmuebles".

Sobre la base de estos antecedentes, la Ley 4/2012, de 6 de julio (en lo sucesivo, L 4/2012), optó por elaborar un texto unificado que comprende, tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE como la incorporación de la Ley 42/1998.

El contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico se define por la Ley 4/2012 como: "aquel contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación".

De acuerdo con lo establecido en el artículo 23 de la L 4/2012, el derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional.

¿Qué requisitos han de concurrir para formalizar un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico?

El propietario registral del inmueble constituye el régimen de aprovechamiento por turno para lo cual, y con carácter previo, debe cumplir los siguientes requisitos:

• 1. Si la obra ya está concluida, inscribirla en el Registro de la Propiedad e incorporarla al Catastro Inmobiliario, y si sólo está iniciada, inscribir la declaración de obra nueva en construcción (artículo 25.1.a L 4/2012).
• 2. Obtener las oportunas licencias de las Autoridades competentes y cumplir con los requisitos para ejercer la actividad turística (artículo 25.1.b L 4/2012).
• 3. Celebrar con una empresa de servicios un contrato para el mantenimiento de los alojamientos e instalaciones, salvo que decida asumirlos directamente (artículo 25.1.c L 4/2012).
• 4. Concertar los siguientes seguros (obligatorios): de responsabilidad civil, que mantendrá en vigor durante la promoción y hasta la transmisión de todos los derechos de aprovechamiento por turno, de los daños que él o cualquiera de sus dependientes causen a terceros; de responsabilidad civil de los daños en que incurran los ocupantes de los alojamientos por su utilización; de incendio y de otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos -podrá pactarse que sea la empresa de servicios quien asuma el pago de los mismos- (artículo 25.1.d L 4/2012).
• 5. En el supuesto de que la obra sólo esté iniciada y con el fin de garantizar la posible devolución de las cantidades a cuenta que hubieran entregado los adquirentes, concertar en favor de los mismos un aval bancario o seguro de caución para los casos en los que la obra no se finalice en la fecha prevista o no se incorpore el mobiliario pactado, resolviéndose el contrato por el adquirente de conformidad con el artículo 10. Se prevé expresamente -en lo que afecte- la aplicación de la Ley 57/1968, de 27 julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, así como sus normas de desarrollo (artículo 25.2 L 4/2012).

La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno precisará, entre otros y con carácter mínimo, los siguientes extremos: la descripción de la finca, del edificio(s) y los servicios comunes; en la obra comenzada la fecha límite de su terminación; la descripción de cada uno de los alojamientos así como de su mobiliario y valor de éste; la indicación del número de aprovechamiento por turno para cada alojamiento y su duración, con indicación del día y hora inicial y final de aquéllos; la cuota que corresponde a cada aprovechamiento por turno; los días del año reservados en el alojamiento a su reparación y mantenimiento; los servicios inherentes al aprovechamiento por turno, indicando si los asume el propietario o una empresa de servicios; los estatutos a que en su caso se sometan los aprovechamientos por turno; la situación registral, catastral, urbanística, y en su caso, turística del inmueble; la retribución de los servicios y en su caso los gastos de comunidad; y por último, la duración del régimen. Esta escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Se establecen, por otra parte, algunas normas cuyo destinatario es fundamentalmente el Registrador de la Propiedad. Y así, se le impone que suspenda la inscripción de los apartados de los estatutos que impongan a los titulares de aprovechamiento por turno obligaciones contrarias a la Ley; que abra folio registral (finca registral independiente) a cada uno de los alojamientos; en la primera inscripción del aprovechamiento por turno podrá inscribirse, si así se hubiere pactado, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que grave todo el inmueble, sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario y siempre que se pactara un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los titulares de los aprovechamientos por turno; que haga copia de los contratos incorporados al título, antes de su devolución al particular; y, si constituido el régimen de aprovechamiento por turno, se aportara para su archivo un nuevo contrato con una empresa de servicios o el propietario manifestare que se hace cargo de ellos, deberá archivar una copia, haciéndolo constar mediante nota al margen de la inscripción del régimen de aprovechamiento por turno.

¿Cómo se adquiere el derecho aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico?

Los artículos 29 y siguientes de la Ley 4/2012, de 6 de julio, regulan los derechos del adquirente del aprovechamiento por turno. Como ya se ha señalado, los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico abarcarán los contratos celebrados entre un empresario y un consumidor. En este sentido, se contempla y regula:

Forma y contenido mínimo del contrato

En el contrato celebrado por toda persona física o jurídica, en el marco de su actividad profesional, y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se expresarán, al menos, los siguientes extremos:

• 1) Editar un documento informativo, calificado de oferta vinculante, que entregará gratuitamente a cualquier persona que solicite información. El documento contendrá una serie de menciones, entre otras: la naturaleza real o personal del derecho; la descripción del inmueble, los servicios y las instalaciones de uso común; la indicación, en su caso, de la empresa de servicios, de ciertos aspectos relacionados con el precio, de los derechos de desistimiento y resolución del adquirente, y la posibilidad de participar en un sistema de intercambio
• 2) Proporcionar al adquirente información genérica y gratuita sobre los derechos que en general le asisten ante una serie de organismos y profesionales oficiales.
• 3) Tener a disposición de las personas, a las que proponga la celebración del contrato, un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con el que cuente el alojamiento, en el que conste el valor global del mismo.

Pero para que ello sea posible es necesario que la información sea comprensible para el adquirente, característica a cuidar especialmente cuando la adquisición es transfronteriza. A tal fin y con mejor criterio, la Ley 4/2012, de 6 de julio, impone las siguientes redacciones: a) se redactará en la lengua o en una de las lenguas, a elegir por el adquirente, del Estado de la Unión Europea en que resida; y b) se redactará en castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección del adquirente. Si el adquirente extranjero no es residente, ni nacional de un Estado miembro de la Unión Europea, puede exigir que le entreguen la traducción a la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que haya elegido. Por último, si hay divergencia entre las distintas versiones, se aplica la más favorable para el adquirente.

Desistimiento y resolución del contrato

El consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. En defecto de lo dispuesto por la Ley, el derecho de desistimiento se regirá por el texto refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

El plazo para el ejercicio del derecho de desistimiento será de catorce días naturales y se computará: 1) A contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento; 2) Si el empresario un hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento previsto, el plazo empezará a contar desde la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o el de la recepción posterior del documento contractual; 3) Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada en el artículo 9 de la Ley 4/2012, de 6 de julio, incluidos los formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o el de la recepción posterior de dicho documento (artículo 12.2 Ley 4/2012, de 6 de julio).

El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no soportará coste alguno ni tendrá que pagar ninguna contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento (artículo 12.6 Ley 4/2012, de 6 de julio).

Prohibición de pagos anticipados

No se permite el pago de cualquier anticipo por el adquirente antes de que expiren los plazos para desistir o resolver, pero, si no contradice esto, sí que se admiten los pactos de garantías de pago del precio aplazado. Si el adquirente pagó un anticipo, en cualquier momento puede exigir su devolución duplicada.

Contratos conexos

Es posible que el adquirente del aprovechamiento por turno solicite un préstamo y si tras su concesión desiste o resuelve el contrato de aprovechamiento por turno, querrá asimismo desvincularse del préstamo. A fin de facilitar la transmisión, es común que el transmitente del aprovechamiento por turno concierte previamente, con un tercero del mismo grupo de empresas o totalmente independiente, la financiación de las adquisiciones de sus potenciales clientes. Ambas empresas (promotor/financiador) obtienen ventajas por cuanto que es previsible el incremento del número de operaciones en sus respectivos tráficos. Y en cuanto al consumidor, ahorrará tiempo en la búsqueda de la financiación. Pues bien, si la dinámica del mercado va en la línea de facilitar la concesión del préstamo para adquirir, la Ley 4/2012, de 6 de julio, facilita la salida de éste cuando el adquirente desiste o resuelve el contrato de aprovechamiento por turno con base en el artículo 15 que permite la resolución del préstamo si lo concedió el transmitente del aprovechamiento por turno o un tercero que actuó de acuerdo con él.

¿Qué derechos otorga el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico?

Los derechos inherentes al aprovechamiento y que son irrenunciables son:

• • Disfrute del alojamiento, servicios e instalaciones comunes en el periodo fijado.
• • Desistimiento del contrato en los catorce días siguientes a su formalización, sin necesidad de indemnizar al transmitente.
• • Facultad de resolución en un plazo de tres meses desde la firma del contrato sin pena ni gasto alguno en caso de que el contrato carezca de las menciones esenciales, se mencione el término propiedad, no reúna el contenido mínimo el folleto publicitario o dicho folleto no se corresponda con el archivado en el Registro de la Propiedad.
• • Titularidad de un voto en la correspondiente comunidad por cada derecho del que se sea titular
• • Libre transmisión del derecho de aprovechamiento.
• • Posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario haber celebrado el contrato otorgando escritura pública.
• • Posibilidad de participar en un sistema de intercambio.

En orden a las obligaciones, le corresponden:

• • Abonar el precio de la adquisición del derecho y la cantidad anual que se establezca en pago de los servicios, nunca antes de que finalice el periodo de desistimiento (14 días) o de resolución si se dan los requisitos; paralelamente a esta última obligación de pago establece la ley en favor del propietario la facultad de resolución del contrato, previo requerimiento al titular del derecho que no abone las cuotas, y previa consignación de la parte proporcional del precio que abonó por el aprovechamiento desde la resolución hasta la extinción, salvo que expresamente el contrato le exima de consignar.
• • No alterar el alojamiento ni el mobiliario que en él se encuentre.
• • Notificar al propietario o promotor el desistimiento o resolución en su caso por cualquier medio que deje constancia de su recepción y fecha.
• • Otorgar acta notarial en caso de desistimiento si se accedió al derecho de aprovechamiento por escritura pública.
• • Asumir la parte proporcional de hipoteca que le corresponda al alojamiento y turno del que es titular, estableciéndose la posibilidad de que tal subrogación tenga lugar sin conocimiento del acreedor hipotecario, si así se pactó al establecerse la hipoteca.

Por lo que respecta a la obligación de pago de las cuotas conviene señalar que, salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año. El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor.

Para aquellos contratos de arrendamiento por temporada que no reúnan los anteriores requisitos continuará siendo aplicable el régimen establecido en los artículos 29 a35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994.

Por último, La Ley 4/2012, de 6 de julio, establece un conjunto de normas tributarias para los impuestos sobre Patrimonio, Valor Añadido y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En lo no previsto, se aplicarán las disposiciones tributarias generales, sin perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y Convenios internacionales integrados en el ordenamiento español.

¿Cuáles son las normas generales que regulan el contrato de intercambio?

El contrato de intercambio se incorpora al ordenamiento jurídico español por medio de la Ley 4/2012, de 6 de julio, que, a su vez, transpone la Directiva 2008/122/CE e integra el contenido de la Ley 42/1998.

El Título I se ocupa de la transposición de la Directiva a lo largo de siete capítulos. El Capítulo I contiene las disposiciones destinadas a delimitar el ámbito de aplicación de la norma. El ámbito objetivo recoge la definición de las cuatro figuras contractuales, reguladas en los mismos términos que la Directiva y que son los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los contratos de intercambio, se rigen por lo dispuesto en la Ley 4/2012 cuando se celebren entre un empresario y un consumidor.