¿En qué consiste el arrendamiento de industria?
Puede definirse el arrendamiento de industria como el contrato por el que una de las partes, a cambio de un precio, cede a otra la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por un conjunto de elementos materiales e inmateriales necesarios para lograr la explotación que constituye la finalidad de una empresa determinada, para lo cual debe existir con anterioridad la actividad de negocio para su continuación por el arrendatario.
¿Qué normas rigen el arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria, y por tanto el subarriendo, fue sacado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Texto Refundido, en el artículo 3.1, que lo define como tal, excluyéndose también por el legislador de 1994, al igual que las partes cuidan de expresar en el contrato, que lo llevan al régimen jurídico del Código Civil y del Código de Comercio, que el mismo no se regulará por la legislación arrendaticia urbana.
Siendo por tanto indiscutible su sujeción al Código Civil con exclusión de la aplicación de la LAU de 1964, que en su artículo 3 establecía:
- 1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
- 2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.
- 3. No obstante lo dispuesto en el núm. 1, el arrendamiento de la industria o negocio de espectáculos que en 1 enero 1947 excediera de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la presente ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará sujeto a las normas que esta ley establece sobre prórroga obligatoria del arrendamiento de local de negocio, con las especialidades contenidas en el artículo 77 Ley de Arrendamientos Urbanos, y a los particulares sobre la renta establecida en el artículo 104 Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se trata de un caso particular del arrendamiento de establecimiento mercantil, donde la actividad desarrollada en éste por el arrendatario posee naturaleza industrial, es decir, productora o transformadora de bienes o servicios. En el vigente marco legal debe siempre calificarse como arrendamiento para uso distinto de la vivienda (cfr. artículos 29 a 42 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y actual 3.1 Ley de Arrendamientos Urbanos). La voluntad de las partes rige siempre en materia de duración del contrato, eventuales prórrogas, renta y su actualización. Pocas son las reglas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos: una, la exigibilidad de una fianza o prenda irregular dineraria al inicio del contrato (artículo 36.1 Ley de Arrendamientos Urbanos), de importe bimensual y actualizable trascurrido el primer quinquenio (36.2 y 3 Ley de Arrendamientos Urbanos); y otra, el derecho irrenunciable a compeler a la contraparte a documentar por escrito la relación (artículo 37 Ley de Arrendamientos Urbanos). La restitución de la fianza (36.4 Ley de Arrendamientos Urbanos) no empece el derecho del arrendador, también irrenunciable, a ser indemnizado por daños que causaren las obras ejecutadas en el local industrial arrendado. La Ley de Arrendamientos Urbanos además configura un régimen dispositivo supletorio (artículos 29 a35 Ley de Arrendamientos Urbanos), que regula entre otros aspectos la notificación al arrendador de la subrogación del heredero en la posición arrendataria, los derechos de tanteo y retracto del arrendatario sobre la industria en venta o vendida a tercero, y el subarriendo.
¿El arrendamiento de industria se trata de un tipo de arrendamiento urbano?
El arrendamiento de industria no tiene el carácter de arrendamiento urbano, como venía a recoger el artículo 3 párrafo 1 del texto refundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al igual que ocurre con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, según se infiere del propio artículo 5 Ley de Arrendamientos Urbanos de la última de las normas citadas en relación con el propio artículo 3 Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando señala que la norma tiene por objeto el arrendamiento de fincas urbanas sean o no habitables y no industrias incorporadas a un determinado inmueble cuando lo que se transfiera no sea únicamente el uso y disfrute del local y sí también la industria en él establecida, unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser explotada o pendiente de serlo de meras formalidades administrativas. Debiendo resaltarse que esta caracterización del arrendamiento de industria que se recogía en el artículo 3.1 del texto refundido de 1964 la hizo propia la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con criterios que servirán, obviamente, para complementar el ordenamiento jurídico en la forma y modo que señala el artículo 1.6 Código Civil.
La Jurisprudencia ha aclarado determinados extremos y así la STS, Sala Primera, de lo Civil, 137/2000 de 21 Feb. 2000, Rec. 1548/1995 establece que
IMPRESCINDIBLE CONOCER "La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.
En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras". La doctrina de las Audiencias Provinciales también ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto y en la sentencia de 12 de marzo de 2003 de la Audiencia Provincial de Madrid se dice que "el objeto propio del arrendamiento de industria, en el que el arrendatario recibía, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato no sean solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas."
¿Cuál es la naturaleza jurídica del arrendamiento de industria?
En relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento de industria o negocio ha de significarse que se da cuando además de arrendarse el local se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir, un complejo o universalidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición que sean aptos para poder ser puestos en marcha tanto de forma inmediata (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1987 LA LEY 1434/1987, Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 17 Nov. 1989...) como no, ya que no es absolutamente necesario que el negocio esté en marcha, sino que basta que existan enseres suficientes para el desarrollo de la industria (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1990).
ATENCIÓN En el arrendamiento de empresa no es lo más importante el sustrato físico de la misma que constituiría el inmueble, sino una variedad de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente un producto económico, como lo ha venido interpretando reiterada y unánimemente la jurisprudencia.
La calificación del contrato -local de negocio o industria- tiene su importancia práctica, de orden temporal, a fin de determinar si le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil, lo que acarreará consecuencias en relación a la duración del mismo, tanto si el contrato se considera celebrado bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como si se considera celebrado vigente la de 1994, las consecuencias van a ser las mismas, pues se ha resuelto en ocasiones que el debate sobre si a los arrendamientos de industria le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 surge porque la nueva regulación no excluye, como lo hacía la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 3, el arrendamiento de industria o negocio, no obstante, ha de tenerse en cuenta que si bien no lo excluye tampoco lo incluye en el artículo 3.2 Ley de Arrendamientos Urbanos, como hace con el arrendamiento de fincas por temporada, que anteriormente estaba expresamente excluido por el artículo 2.1 de la antigua Ley, por lo que debe entenderse que sigue permaneciendo al margen de la normativa especial, pues en el arrendamiento de empresa no es lo más importante el sustrato físico de la misma que constituiría el inmueble, sino una variedad de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente un producto económico, como lo ha venido interpretando reiterada y unánimemente la jurisprudencia, presentado tales arrendamientos un entramado de intereses entre las partes que le asemejan a los denominados arrendamientos complejos, de modo que la causa de exclusión obedece, no tanto al objeto del mismo, cuanto a la incidencia que éste puede tener sobre su contenido, que lleva a una relación más compleja que la prevista por el legislador.
¿Qué establece la jurisprudencia acerca del arrendamiento de industria?
Aunque en esta materia la jurisprudencia es amplísima, hemos de destacar la Sentencia de 21 de mayo de 2009 de la Sala Primera del Tribunal Supremo en relación con la repercusión en el arrendamiento del local de negocio de obras necesarias. Pues bien, el Alto Tribunal declara que cuando se trate de contratos celebrados durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no resulta de aplicación el artículo 108, sobre repercusión de obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, y tampoco es aplicable en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores (Real Decreto-Ley 2/1985 y Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) dado que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actuación.
Recuerde que…
- • En el contrato de industria el propietario de la misma cede su uso y explotación a cambio de un precio cierto y por tiempo limitado.
- • En esta cesión incluye los elementos materiales e inmateriales necesarios para conseguir su productividad económica.
- • Se diferencia del arrendamiento de local en que en éste se cede únicamente el elemento inmobiliario, mientras que en el de industria, además, se cede el propio negocio en él instalado.