Arrendamiento de inmuebles

¿En qué consiste el arrendamiento de bienes inmuebles?

El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles es el que viene referido específicamente a los bienes raíces, dentro del concepto general del arrendamiento de cosas a que hace referencia el artículo 1.543 del Código Civil, por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. En este caso el objeto del contrato es un bien inmueble, con exclusión por tanto de los muebles y otros derechos susceptibles de arrendamiento. Existe una amplísima gama de bienes inmuebles que pueden ser objeto de arrendamiento, que se tratan con mayor amplitud en las voces correspondientes a arrendamientos rústicos y arrendamientos urbanos.

¿Cómo se regula en nuestro ordenamiento jurídico?

El arrendamiento de bienes inmuebles presenta determinadas particularidades en relación con la posibilidad de inscripción registral de los mismos y en tanto, como establece el artículo 1.549 del Código Civil, con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Los derechos derivados del contrato de arrendamiento son, en principio, de carácter personal, si bien y cuando se procede a la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad alcanzan un rango que la doctrina, e incluso la Jurisprudencia, aproximan, cuando no incluyen, entre los que ostentan carácter real. La razón de ello es que si los contratos de arrendamiento, que podríamos llamar normales, solamente surten efectos entre quienes los suscriben, pero no alcanzan a terceros que, por ser extraños al mismo, no están obligados a respetarlos, en cambio, cuando se procede a su inscripción extienden sus efectos a los terceros adquirentes, que se ven así obligados por los pactos contenidos en un contrato en el que no fueron parte.

Los efectos de la inscripción registral frente a terceros pueden ser distintos según los arrendamientos de inmuebles estén sometidos a la legislación común o especial y, por lo que se refiere a aquéllos, sostiene la doctrina que la inscripción hace oponible el arrendamiento a todo adquirente o propietario posterior, produciendo los efectos propios de la anotación preventiva, de manera que el adquirente se halla constreñido a tolerar o soportar el ejercicio o actuación de la relación arrendaticia, pudiendo reclamar el arrendatario al nuevo dueño el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales concertadas con el primitivo arrendador, al quedar subrogado el adquirente de la finca en todos los derechos y obligaciones del anterior propietario. Así se desprende del Contenido del artículo 1.571 del Código Civil.

¿Cómo se regulan los arrendamientos urbanos?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

En cuanto a los arrendamientos sometidos a la legislación especial, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 confeccionó un sistema que se proponía como objetivo -al menos, en parte- conjugar los intereses básicos de todos los que intervienen en el supuesto, y del que surgiera un sistema que, aún no siendo perfecto, si satisficiera, al menos en parte, a todos los interesados.

Reforma por la Ley 4/2013

La Ley 4/2013, de 4 de junio, introdujo importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas. Para alcanzar este objetivo, la Ley modificó una serie de aspectos clave:

• • Refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
• • Reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria del contrato y de tres a uno la prórroga tácita.
• • Facilita la recuperación del inmueble por el arrendador, en los casos en los que éste quiera destinarlo a vivienda permanente.
• • Permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Además, la Ley entiende que es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Para la consecución de este objetivo, se modifica el régimen de los arrendamientos urbanos para que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban sus derechos.

Los terceros adquirentes de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no podrán resultar perjudicados por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Reales Decretos Leyes 21/2018, de 14 de diciembre y 7/2019, de 1 de marzo

A pesar de la reforma operada por la ley anteriormente citada, la sociedad reclamaba más cambios que ofrecieran una mayor protección al arrendatario y a los colectivos más vulnerables. Así, el 14 de diciembre de 2018, se aprueba una nueva reforma del régimen arrendaticio mediante el Real Decreto Ley 21/2018, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los principales cambios que ofrecía el nuevo texto se basaban en:

• • Ampliar nuevamente de 3 a 5 años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, y hasta 7 años en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica;
• • Establecer la prórroga tácita en 3 años, en lugar del plazo anterior de 1 año;
• • Limitar la fianza a entregar por el arrendatario en el importe de 2 mensualidades;
• • Trasladar al arrendador la obligación de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando el arrendador fuera persona jurídica;
• • Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios, cuando éstos afectaran a personas o familias vulnerables, en aras de paralizarlos hasta encontrar una alternativa habitacional;
• • El fenómeno de la vivienda turística se contemplaba como una actividad económica, de modo que se modificó la Ley de propiedad Horizontal permitiendo, por un lado, que por mayoría cualificada las comunidades de propietarios limitaran la actividad en sus edificios y, por otro, que éstos aportaran más a los gastos comunitarios. De este modo, se daba poder a las comunidades para combatir el encarecimiento excesivo del precio de viviendas y alquileres.
• • Establecer medidas de impulso de la accesibilidad, como el incremento de hasta el 10% del fondo de reserva de las comunidades de vecinos para que pudieran afrontar eventuales costes de este tipo, así como obligar a llevar a cabo las obras necesarias cuando el 75% del coste de éstas se pudieran obtener de ayudas públicas.

El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

El resultado negativo en la votación de convalidación (que para algunos autores se entiende simplemente como el vencimiento de la condición resolutoria a la cual está sujeto el mismo decreto ley desde su aprobación), produce el inmediato cese de los efectos del decreto ley y su expulsión del ordenamiento jurídico, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

No obstante, si bien el acuerdo de derogación se adoptó el día 22 de enero de 2019, su publicación en el BOE se produjo el día 24 del mismo, lo que da lugar a problemas sobre el momento de la eficacia del acuerdo de derogación, en concreto, respecto de los contratos celebrados en día 23 de enero, inclinándose la tesis más garantista basada en la aplicación del principio de publicidad de las normas (art. 9.3 CE) por fijar la fecha de derogación el día de la publicación del acuerdo en el BOE.

Pues bien, tras la derogación del fugaz Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que vuelve a reformar, entre otras materias, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, recuperando las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 e instaurando nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

Entre las medidas que ya incorporaba el RDLey 21/2018 y recupera el RDLey 7/2019, resumidamente, las más importantes consisten en (i) la ampliación de la prórroga legal mínima hasta los cinco años de duración, y siete años si el arrendador es persona jurídica –art. 9.1 LAU-; (ii) la ampliación de la prórroga legal tácita hasta los tres años de duración –art. 10.1 LAU-; (iii) la previsión, siempre que la normativa territorial de vivienda así lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en caso de venta de edificios enteros –art. 25.7 LAU-; (iv) la limitación de las garantías complementarias a la fianza a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica –art. 36.5 LAU-; y (v) la definición legal del arrendamiento de uso turístico –art. 5.e) LAU-.

Entre las nuevas medidas, que no contemplaba el RDLey 21/2018, pero sí lo hace el RDLey 7/2019, destacan las siguientes:

• (i) la modificación del art. 9.3 LAU al efecto de establecer que para que sea operativa la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares se haya previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, no operando en caso contrario;
• (ii) el aumento del plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de que no opere la prórroga legal tácita del art. 10 LAU a la finalización del plazo de duración del contrato, de tal forma que se amplía de uno a cuatro meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera poner fin al contrato;
• (iii) la eliminación del requisito de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros durante el plazo de la duración mínima del contrato, de tal forma que, si bien ya no será necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros por los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica, si será necesario inscribirlo para que tenga eficacia por el resto de tiempo de duración del mismo –art. 14 LAU-;
• (iv) la limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC, por toda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, limitación legal a la actualización de la renta que ya establecía el RDLey 21/2018, pero exclusivamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria del art. 9 LAU, y no por toda la duración del contrato, y siempre y cuando se tratara de "contratos de arrendamiento de renta reducida"; y
• (v) el establecimiento como norma imperativa de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica –art. 20.1 LAU-, que en el texto legal del RDLey 21/2018 permitía el pacto en contrario ("salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario", decía entonces el texto legal).

En el aspecto procesal, entre las nuevas novedades que no contemplaba el RDLey 21/2018, destaca (i) la introducción por el RDLey 7/2019 de la regla de la cuantía como criterio de atribución procedimental al juicio verbal de los procesos arrendaticios en el art. 249.1.6º LEC; y (ii) la introducción como obligación legal del Juzgado que la notificación del lanzamiento en el juicio de desahucio contenga el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta (arts. 440.3 y 4 LEC).

Las medida implementadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, son aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Esencialmente, la reforma operada por la Ley de Vivienda (LV) se sustenta sobre tres ejes fundamentales: los conceptos de «gran tenedor» y «zona de mercado residencial tensionado» según las definiciones de la ley (arts. 3.k y 18 LV), así como la «situación de vulnerabilidad social y económica» por el arrendatario, que se convierten en presupuestos de las modificaciones introducidas en el régimen normativo arrendaticio, las cuales pueden resumirse como sigue:

1. Prórroga en la duración de los contratos.

El art. 10.1 LAU mantiene la prórroga anual, hasta un máximo de tres, cuando transcurridos cinco años o siete, si el arrendador es persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo; pero los arts. 10.2 y 3 LAU introducen dos motivos de prórroga obligatoria para el arrendador, a solicitud del arrendatario, en los casos de vulnerabilidad social y económica y en el caso en que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, respectivamente.

2. Especificaciones respecto a la determinación de la renta.

La LV modifica el apartado 3 y añade los apartados 6 y 7 al art. 17 LAU.

El art. 17.3 LAU modificado por LV regula la forma de la renta conforme a las siguientes características:

• (i) Se elimina la libertad de las partes para fijar la forma de pago de la renta que reconocía la redacción anterior.
• (ii) La norma general es el pago de la renta a través de medios electrónicos, quedando reducida la libertad de las partes a la elección del medio electrónico de pago (transferencia, cargo en cuenta, tarjeta de crédito, etc.).
• (iii) Con carácter excepcional, cuando una de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada. La norma no exige acreditar dicha situación, basta con ser alegada y, en tal caso, el arrendador debe ir a la vivienda arrendada a cobrar.
• (iv) Esta forma excepcional de pago deberá ser solicitada por la parte que carezca de acceso a tales medios de pago.

El art. 17.6 LAU establece limitaciones a la renta pactada inicial de viviendas que se ubiquen en zonas de mercado residencial tensionado, ya sea o no el arrendador un gran tenedor.

Finalmente, el art. 17.7 LAU reformado establece limitaciones a la renta pactada inicial de viviendas cuyos arrendadores sean grandes tenedores y los inmuebles se ubiquen en una zona de mercado residencial tensionado.

3. Gastos de formalización del contrato.

La modificación introducida en el art. 20.1 V LAU consiste en atribuir siempre al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, que antes correspondían al arrendador cuando era persona jurídica.

4. Límites en la revisión de la renta de arrendamientos de vivienda.

Es una de las medidas estrella de la nueva regulación que está contemplada en la DF 6ª LV, conforme a las siguientes previsiones:

-La revisión de la renta continuará realizándose al 2% del IGC durante el año 2023, como así tiene previsto el RDL 6/2022, de 29 de marzo, y posteriormente, al 3% del IGC en 2024 quedando desvinculada del IPC.

-A partir de 2025 se creará un nuevo índice inferior a la evolución del IPC.

Por lo tanto, se suprime el IPC como índice de referencia para la actualización de renta en el arrendamiento de vivienda, con el fin de topar los aumentos de la renta por la renovación anual.

De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma imperativa o prohibitiva (ius cogens) sustraída a la disponibilidad o autonomía de las partes que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).

En cuanto a la elaboración y características de ese nuevo índice, será el INE (Instituto Nacional de Estadística) el encargado de definirlo, como se verá más adelante.

5. Creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

La DA 1ª LV contempla la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la colaboración en la información sobre contratos de arrendamiento. El objeto es incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En relación con este índice de referencia, la DF 1ª.5 LV añade una disposición adicional undécima a la LAU, redactada de la siguiente forma: «Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»

6. Información en la formalización del arrendamiento de vivienda.

Se contempla en el art. 31.3 LV que cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

Entonces, ¿qué normativa se aplica a mi contrato de arrendamiento?

En el panorama arrendaticio estatal conviven distintas normativas aplicables:

• • Contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades establecidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994: se rigen por lo dispuesto en el Art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril ("Decreto Boyer"), por la LAU de 1964 y por la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995: se rigen por la LAU 1994, en su caso, con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el RDLey 21/2018, el RDLey 7/2019 o la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato.

¿Es un arrendamiento urbano o rústico?

Conforme a lo establecido en el artículo 1.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Se trata en ese caso de arrendamiento de un inmueble -la finca-dirigido a unos determinados aprovechamientos.

Por su parte la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece en su regulación un amplio catálogo de inmuebles susceptibles de constituir el objeto del contrato de arrendamiento, con referencia especial al arrendamiento de vivienda y al de uso distinto a vivienda, y establece los contratos de arrendamiento de inmuebles excluidos de su regulación que estarán sometidos a la legislación común o a normas especiales. En la Ley de Arrendamientos Urbanos el ámbito material se refiere a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (artículo 1 LAU).Quedan fuera de su ámbito los arrendamientos de solares, entendiendo como tales la finca o parcela urbana en la que en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento no exista una edificación, tratándose de arrendamiento de bienes inmuebles.

Según el artículo 2.1 LAU se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y el párrafo segundo añade "las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador". De conformidad al artículo 2 se requerirá que se trate de una edificación (por lo que se excluye a los solares), que sea habitable (idónea para servir de morada a una persona o familia), con carácter objetivo, y ello en el momento de celebrarse el contrato, por cuanto si durante el curso del contrato pierde este carácter, el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato hasta que finalice la interrupción (artículo 26 LAU), por último, ha de satisfacer la necesidad estable (aunque el precepto se refiera a una necesidad permanente).

La inclusión de los accesorios o dependencias vendrá dado por el carácter de las mismas respecto de la vivienda, el artículo 2.2 LAU sólo cita algunas a modo de ejemplo (mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias). El hecho de que se fije una renta específica para el mobiliario no excluye la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se prevé el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a otra u otras viviendas aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes (artículo 7 LAU).

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos el uso de determinadas viviendas, a las que se refiere el artículo 5 LAU:

• 1. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
• 2. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
• 3. Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
• 4. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
• 5. La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. .

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren (artículo 3 LAU). En esta modalidad se encuentran incluidos, además de los que la anterior Ley denominaba como contratos de local de negocio y asimilados a éstos, los arrendamientos de segunda residencia y de temporada. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda han de recaer sobre una edificación, pero no se exige el requisito de su habitabilidad. La exclusión del apartado tercero del artículo 5 LAU se refiere tanto a vivienda como a uso distinto del de vivienda.