Arrendamientos rústicos

¿Qué son los arrendamientos rústicos?

Conforme a lo establecido en el artículo 1.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 "se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta".

Se pueden extraer de la definición legal las notas que caracterizan a este contrato, tratándose de un arrendamiento de cosa, caracterizado por su objeto, que es la finca rústica, con relación a su destino de aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, por el que se cede el uso y disfrute de la misma.

Nos encontramos ante una dualidad de régimen jurídico del arrendamiento rústico, por una parte el del Derecho común (Código Civil) y por otro el de la legislación especial, a su vez, diversificado según la fecha de celebración del contrato. La actual legislación correspondiente es la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre.

¿Cómo los contempla el Código Civil?

El Código Civil apenas regula el arrendamiento rústico, por lo que se rige por las normas de los arrendamientos de cosas (artículos 1543 y siguientes Código Civil) y sólo dedica a los arrendamientos rústicos los artículos 1575 a1579 CC.

Contiene dos preceptos sobre la renta, más bien sobre supuestos en los que el arrendatario tiene o no derecho a rebajarla, de esta manera, en principio el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios, ni cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco (artículo 1575 primer inciso y 1576 Código Civil); pero sí tendrá derecho a que se le rebaje la renta por pérdida de los frutos antes de estar separados de su tronco o raíz, y en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Con respecto a la duración, cuando no se fije en el contrato, a tenor del artículo 1577 del Código Civil, se entenderá hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca diere en un año.

¿Qué regula su legislación especial?

Las notas fundamentales de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos son:

• • La primacía del principio de autonomía de la voluntad de las partes en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley.
• • Supresión de las prórrogas legales y limitación de la duración mínima a 3 años.
• • Supresión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto), en aras a la libre circulación de la tierra.
• • No se precisa que el arrendatario tenga la condición de profesional de la agricultura.
• • Se regula la enajenación de la finca arrendada, con subrogación del adquirente, aun cuando tenga la condición de tercero hipotecario, en los derechos y obligaciones del arrendador, por el plazo que quede por cumplir, o la tácita reconducción.
• • Se permite la cesión y subarriendo, aunque se limita el importe de la renta con relación al subarriendo y se actualiza el régimen de las aparcerías.

Modificaciones por la Ley 26/2005

Esta Ley supone una modificación sustancial de la Ley 49/2003 con la finalidad de facilitar el equilibrio entre las partes, en el marco de los derechos y obligaciones que la propia ley reconoce. Se concibe la explotación agraria como un todo.

• • Se obliga a la profesionalidad de los arrendatarios para acceder a ser titulares de un arrendamiento.
• • Se introducen mecanismos de tanteo y retracto para permitir acceder a los arrendatarios a nuevas tierras.
• • Se restablecen los límites a la extensión del arrendamiento de la Ley 83/1980, con la única modificación del aumento de aquellos en el caso de las cooperativas, como un medio necesario para evitar la acumulación de grandes superficies de arrendamiento en manos de un solo arrendatario.

¿Cuáles son sus elementos?

La finca rústica

Lo que define a la finca rústica es su aprovechamiento, es decir, su destino agrícola, ganadero o forestal, aunque también se incluirán otros derechos inherentes a las mismas.

El precio

Es la principal obligación del arrendatario, como precio por el uso y disfrute de la finca arrendada. La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero (artículo 13.1 LAR 2003). Puede fijarse una renta alzada por la totalidad del tiempo estipulado pero, en tal caso, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año (artículo 13.3 LAR 2003). Si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las del mercado en la zona o comarca (artículo 11.1 LAR 2003 segundo párrafo). En cuanto al tiempo y lugar de pago, se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago (artículo 14 LAR 2003).

Podrá pactarse la revisión mediante el sistema que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas. Pactada la actualización, si no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (artículo 13.2 LAR 2003).

¿Cuál ha de ser su forma?

Se establece la forma escrita, pudiendo compelerse las partes a formalizarlo mediante escritura pública, así como a la formalización de inventario; ahora bien, si se tratara de arrendamiento de explotación el inventario es obligatorio y así se deriva del artículo 11 LAR 2003 al establecer que:

• 1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados. A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las del mercado en la zona o comarca. La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
• 2. Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.
• 3. Por último, los contratos objeto de la Ley de Arrendamientos Rústicos deberán comunicarse por el arrendador o titular de la finca o explotación a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, que remitirán una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos rústicos que reglamentariamente se establezca.

Como principio general se establece la posibilidad de realizar obras y mejoras en la finca, por lo que el arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante. Si bien se deberán de realizar en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse (artículo 17 LAR 2003).

Al arrendatario le corresponde efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa (artículo 20.1 LAR 2003).

De no realizar las obras que a cada uno le corresponde, conforme a los preceptos reseñados (artículos 18 a20 LAR 2003), tanto el arrendador como el arrendatario podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras (artículo 26 LAR 2003).

¿Cuánto dura el contrato?

Se establece en primer lugar una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor (artículo 12.1 LAR 2003). No se establece prórroga legal, por cuanto, salvo estipulación de las partes en la que se establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas (artículo 12.2 LAR 2003).

Se establece también la tácita reconducción, pues el arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán de manera indefinida en tanto no se produzca la denuncia del contrato (artículo 12.3 LAR 2003).

¿Cuándo se extingue?

Resolución del contrato

Como causas específicas de resolución a instancia del arrendador, el artículo 25 Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 establece las causas siguientes:

• • La falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma.
• • Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
• • No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente.
• • Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
• • La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1 (Es decir, supuestos en los que no es de aplicación la Ley)
• • Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Terminación

De conformidad al artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 se producirá la terminación del contrato:

• a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total.
• b) Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
• c) Por mutuo acuerdo de las partes.
• d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
• e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. e) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo de extinción de la persona jurídica o la comunidad.
• f) Por resolución del derecho del arrendador.
• g) Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

¿Se puede subarrendar o transmitir el contrato?

Transmisión

La posición contractual de arrendador es transmisible tanto "inter vivos" como "mortis causa". La actual Ley de Arrendamientos Rústicos admite la cesión "inter vivos" por parte del arrendatario y puesto que el artículo 23 LAR 2003 en su primer párrafo establece que se estará a lo pactado, y en todo caso, se precisará el consentimiento expreso del arrendador. Ahora bien, dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración (artículo 23 LAR 2003 párrafo segundo añadido por la Ley 26/2005).

En cuanto a la sucesión del arrendamiento "mortis causa" el fallecimiento del arrendatario "persona física" conlleva la extinción del arrendamiento, sin perjuicio de los derechos de sus sucesores legítimos, así se establece en el artículo 24 LAR 2003 "e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo.

Subarriendo

Respecto al subarriendo ha de estarse a lo pactado entre las partes (principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil), si bien, el artículo 23 LAR 2003 exige varios requisitos pues, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario; y por último, el arrendatario no podrá subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador. Aunque dicho consentimiento no será necesario cuando el subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario.