Arrendamientos urbanos

¿Cuál es el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos urbanos?

En la actualidad, coexisten varios regímenes jurídicos de arrendamientos de fincas urbanas:

• • Contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades establecidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994: se rigen por lo dispuesto en el Art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril ("Decreto Boyer"), por la LAU de 1964 y por lo previsto en la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.
• • Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995: se rigen por la LAU 1994, con las modificaciones introducidas en la misma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el RDLey 21/2018 o el RDLey 7/2019, que en su caso les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato.

¿Cuáles son los requisitos legales que impone la LAU 1994?

Todo lo que concierne al ámbito de la ley (Título I LAU 94) a la prestación obligatoria de fianza y la forma de los contratos (Título IV LAU 94) son de ius cogens y como tal de derecho necesario no son modificables por la voluntad de las partes. Para los arrendamientos de vivienda, el artículo 4.2 LAU 94 establece que ya no se regirán de forma imperativa por las normas del Título II. Tras la modificación operada por la Ley 4/2013, se establece la importancia de que el contrato de arrendamiento sea fruto de los distintos pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes rigiéndose los mismos por lo establecido en el Título II de la ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, salvo las normas imperativas referidas al ámbito, fianza y forma, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (artículo 4.3 LAU 94). El texto señala que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (artículo 4.4 LAU 94). En consecuencia, con relación a las normas que no tengan el carácter de imperativas, se admite su exclusión, pero deberá existir una manifestación expresa de los contratantes en tal sentido excluyente.

La reforma operada por la Ley 4/2013 incluye dos apartados nuevos. El primero señala que las partes podrán pactar lasumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje (artículo 4.5 LAU 94). El último apartado del artículo 4 dispone que las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron (artículo 4.6 LAU 94).

¿En qué consiste la fianza?

La obligación de prestar fianza viene establecida en el Titulo IV de la Ley 29/1994, con el epígrafe de disposiciones comunes tanto para el arrendamiento de vivienda como para el arrendamiento para usos distintos al de vivienda, y como norma imperativa o de ius cogens, indisponible para las partes (artículo 4.1 LAU 94). No se trata del contrato de fianza del Código Civil, sino de una modalidad de garantía de las obligaciones del arrendatario, y que éste devolverá la vivienda o la finca en buen estado, al extinguirse o resolverse el arrendamiento.

En el régimen actual, de conformidad al artículo 36.1 LAU 94"A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Ahora bien, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos (artículo 36.6 LAU 94).

Respecto a la actualización de la fianza, durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza (artículo 36 LAU 94, apartados 2 y 3).

En cuanto a su devolución, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución (artículo 36.4 LAU 94). La exigencia de la fianza, no es óbice para que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, así avales, etc. (artículo 36.5 LAU 94).

La disposición adicional tercera, con relación al depósito de fianzas establece que "las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente".

¿Qué forma deben tener los contratos?

Respecto de la forma de los contratos de arrendamiento rigen los principios generales de libertad de forma (oral o escrita) del artículo 1278 del Código Civil, si bien de conformidad al artículo 1279 CC en relación al último párrafo del artículo 1280 CC, las partes pueden compelerse a su formalización por escrito, cuando la cuantía sea superior a 9 euros (1500 pesetas conforme al citado precepto). El artículo 37 LAU 94 no es sino una reproducción de tales principios generales al establecer "las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado". Por lo tanto, de compelerse (judicial o extrajudicialmente) las partes a formalizar el contrato por escrito, en el mismo se deberán de contener, como contenido mínimo, las siguientes circunstancias:

• • La identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario).
• • Identificación de la finca (el objeto del contrato).
• • La duración pactada (el plazo estipulado).
• • Renta inicial del contrato (obligación principal del arrendatario y elemento esencial del contrato).
• • Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado, ya hemos establecido que se trata de un contenido mínimo, ahora bien, las cláusulas que se establezcan deberán de referirse a los supuestos en los que el artículo 4 LAU 94 permite el principio de autonomía de la voluntad, y siempre que aun siendo disponibles, no se trate de cláusulas nulas a los efectos del artículo 6 del Código Civil.

¿Qué importantes modificaciones introdujo la Ley 4/2013 de 4 de junio?

La Ley 4/2013, de 4 de junio, operó una nueva modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas. Para alcanzar este objetivo, la Ley modificó una serie de preceptos de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos:

• • Reforzaba la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
• • Reducía de cinco a tres años la prórrogaobligatoria del contrato y de tres a uno la prórroga tácita.
• • Facilitaba la recuperación del inmueble por el arrendador, en los casos en los que éste quiera destinarlo a vivienda permanente.
• • Permitía que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Además, la Ley entiende que es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Para la consecución de este objetivo, se modifica el régimen de los arrendamientos urbanos para que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban sus derechos.

Los terceros adquirentes de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no podrán resultar perjudicados por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

¿Qué reforman los Reales Decretos Leyes 21/2018, de 14 de diciembre y 7/2019, de 1 de marzo?

A pesar de la reforma operada por la ley anteriormente citada, la sociedad reclamaba más cambios que ofrecieran una mayor protección al arrendatario y a los colectivos más vulnerables. Así, el 14 de diciembre, se aprueba una nueva reforma del régimen arrendaticio mediante el Real Decreto Ley 21/2018, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los principales cambios que ofrecía el nuevo texto se basaban en:

• • Ampliar nuevamente de 3 a 5 años los contratos de alquiler, y hasta 7 años en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica;
• • Establecer la prórroga tácita en 3 años, en lugar del plazo anterior de 1 año;
• • Limitar la fianza a entregar por el arrendatario en el importe de 2 mensualidades;
• • La obligación de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando el arrendador fuera persona jurídica;
• • Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios, cuando éstos afectaran a personas o familias vulnerables, en aras de paralizarlos hasta que se encontrara una alternativa habitacional;
• • El fenómeno de la vivienda turística se regularía como una actividad económica, de modo que se modificaba la Ley de propiedad Horizontal, permitiendo, por un lado, que por mayoría cualificada las comunidades de propietarios limitaran la actividad en sus edificios y, por otro, que éstos aportaran más a los gastos comunitarios. De este modo, se daba poder a las comunidades para combatir el encarecimiento excesivo del precio de viviendas y alquileres.
• • Establecer medidas de impulso de la accesibilidad, como el incremento de hasta el 10% del fondo de reserva de las comunidades de vecinos para que pudieran afrontar eventuales costes de este tipo, así como obligar a llevar a cabo las obras necesarias cuando el 75% del coste de éstas se pudieran obtener de ayudas públicas.

El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

El resultado negativo en la votación de convalidación (que para algunos autores se entiende simplemente como el vencimiento de la condición resolutoria a la cual está sujeto el mismo decreto ley desde su aprobación), produce el inmediato cese de los efectos del decreto ley y su expulsión del ordenamiento jurídico, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

No obstante, si bien el acuerdo de derogación se adoptó el día 22 de enero de 2019, su publicación en el BOE se produjo el día 24 del mismo, lo que da lugar a problemas sobre el momento de la eficacia del acuerdo de derogación, en concreto, respecto de los contratos celebrados en día 23 de enero, inclinándose la tesis más garantista basada en la aplicación del principio de publicidad de las normas (art. 9.3 CE) por fijar la fecha de derogación el día de la publicación del acuerdo en el BOE.

Pues bien, tras la derogación del fugaz Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que vuelve a reformar, entre otras materias, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, recuperando las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 e instaurando nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

Entre las medidas que ya incorporaba el RDLey 21/2018, resumidamente, las más importantes consisten en (i) la ampliación de la prórroga legal mínima hasta los cinco años de duración, y siete años si el arrendador es persona jurídica –art. 9.1 LAU-; (ii) la ampliación de la prórroga legal tácita hasta los tres años de duración –art. 10.1 LAU-; (iii) la previsión, siempre que la normativa territorial de vivienda así lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en caso de venta de edificios enteros –art. 25.7 LAU-; (iv) la limitación de las garantías complementarias a la fianza a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica –art. 36.5 LAU-; y (v) la definición legal del arrendamiento de uso turístico –art. 5.e) LAU-.

Entre las nuevas medidas, que no contemplaba el RDLey 21/2018, pero sí lo hace el RDLey 7/2019, (i) la modificación del art. 9.3 LAU al efecto de establecer que para que sea operativa la denegación por causa de necesidad del arrendador o familiares se haya previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, no operando en caso contrario;

(ii) el aumento del plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de que no opere la prórroga legal tácita del art. 10 LAU a la finalización del plazo de duración del contrato, de tal forma que se amplía de uno a cuatro meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar por más tiempo el contrato, y de uno a dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera poner fin al contrato;

(iii) la eliminación del requisito de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros durante el plazo de la duración mínima del contrato, de tal forma que, si bien ya no será necesario inscribir el contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros por los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica, si será necesario inscribirlo para que tenga eficacia por el resto de tiempo de duración del mismo –art. 14 LAU-;

(iv) la limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC, por toda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda con independencia de la renta que se pague, limitación legal a la actualización de la renta que ya establecía el RDLey 21/2018, pero exclusivamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria del art. 9 LAU, y no por toda la duración del contrato, y siempre y cuando se tratara de "contratos de arrendamiento de renta reducida"; y (v) el establecimiento como norma imperativa de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica –art. 20.1 LAU-, que en el texto legal del RDLey 21/2018 permitía el pacto en contrario ("salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario", decía entonces el texto legal).

En el aspecto procesal, entre las nuevas novedades que no contemplaba el RDLey 21/2018, destaca (i) la introducción por el RDLey 7/2019 de la regla de la cuantía como criterio de atribución procedimental al juicio verbal de los procesos arrendaticios en el art. 249.1.6º LEC; y (ii) la introducción como obligación legal del Juzgado que la notificación del lanzamiento en el juicio de desahucio contenga el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta (art. 438.5 y 6 LEC, redacc. RDL 6/2023).

Las medida implementadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, son aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019.