Bienes inmuebles

¿Qué son los bienes inmuebles?

Las cosas corporales pueden tener una situación fija en el espacio de manera que no sea posible desplazarlas o al menos no sea posible hacerlo sin detrimento de su naturaleza, o por el contrario es posible que puedan ser transportadas de un sitio a otro sin menoscabo. En el primer caso estaríamos hablando de bienes inmuebles y en el segundo de bienes muebles. De acuerdo con el artículo 333 de nuestro Código Civil, todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles. Por su parte, el artículo 334 del citado cuerpo legal contiene una larga enumeración de bienes que califica como bienes inmuebles.

¿Qué tipos existen?

Nuestra doctrina, inspirándose en la francesa, ha dividido el contenido del artículo 334 del Código Civil en bienes inmuebles por naturaleza, por incorporación, por destino y por analogía. Y esta clasificación es la que a continuación se expone para sintetizar el contenido del artículo 334 del Código Civil, de manera que los bienes inmuebles pueden serlo:

1. Por naturaleza

El bien inmueble más genuino y que primero viene recogido en el artículo 334 del Código Civil es el suelo o en palabras de nuestro Código, las tierras (apartado primero del artículo 334). Como dice Lacruz Berdejo, en principio sólo hay una clase de bienes inmuebles constituida por las porciones de globo terráqueo.

También participan de este concepto las minas, canteras y escoriales mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas (enumeradas en el apartado 8º del citado artículo 334).

2. Por incorporación

Además del suelo, nuestro Código Civil considera como bienes inmuebles aquellos otros que se incorporan a aquél como son los siguientes:

• - Lo incorporado al suelo, es decir, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo (apartado primero del artículo 334).
• - Los árboles y plantas y los frutos pendientes mientras estuviesen unidos a la tierra o formaren parte integrante de un bien inmueble (apartado segundo del artículo 334).

  Nuestra jurisprudencia casuísticamente ha considerado bienes inmuebles las naranjas unidas a los árboles o los alcornoques de una finca enajenada sin especificar nada acerca de los frutos.

• - Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto (apartado tercero).

Partiendo de esta clasificación, nuestra jurisprudencia ha venido atendiendo al caso concreto planteado, calificando como bienes inmuebles a determinados objetos como consecuencia de su incorporación a un bien inmueble como, por ejemplo, los lavabos, inodoros y bañeras, radiadores y tuberías exteriores ya que, desde el momento en que de manera fija se inmovilizan por su unión o agregación a un inmueble, pierden su naturaleza peculiar y adquieren la consideración jurídica de inmuebles por incorporación al quedar unidos a un inmueble de manera duradera y precisa (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1961). Igualmente desde el punto de vista jurisprudencial se ha considerado como bien inmueble el parquet, al quedar adherido al suelo y la maquinaria empotrada en un edificio, si bien, la venta de una nave industrial no comprende la maquinaria ni los accesorios de la industria que no se encuentran empotrados o adheridos a aquélla. Por el contrario, no se han considerado bienes inmuebles los radiadores y demás elementos de calefacción que estén en un edificio en construcción y pendientes de ser instalados o un "altillo", ya que en realidad consiste en un armazón de madera similar a una estantería.

Realmente, la cualidad de inmobiliarios de tales bienes la determina el hecho de estar adheridos a un inmueble, pero siendo preciso que la unión sea en todo caso fija y permanente, no solamente por la intención de quien provocó tal unión sino por su unión y vinculación física según la apreciación social. Dicha apreciación social es importante según Lacruz Berdejo, pues para negar la condición inmobiliaria de algo establecido con firmeza sobre el suelo, no basta demostrar que empleando técnicas sofisticadas es posible separar sin quebranto lo que se hallaba unido a un inmueble sino que, además, es preciso que en el pensamiento de la gente la cosa que se encontraba unida a un inmueble no sea parte integrante de aquel inmueble.

3. Por destino

Son bienes inmuebles por destino aquellos bienes muebles que están puestos por su propietario al servicio de un bien inmueble o en algunos casos se encuentran asignados a un sitio fijo aunque carezcan de dicha relación de servicio. Sin embargo, no deben considerarse bienes inmuebles por destino, a juicio de nuestra doctrina, aquellos supuestos en que tanto el inmueble como el mueble han sido puestos al servicio ambos de otro fin, y no el mueble al servicio del inmueble ya que, entonces, cada uno de ellos conserva su propia naturaleza aunque se encuentran ligados por el servicio común al que han sido destinados.

En estos casos la cosa accesoria sigue a la principal y se considera como formando parte de ella a la hora de enajenarla o cuando es objeto de derechos de otro, o cuando se embarga, pero no obstante esta regla la cosa mueble no perdería su individualidad, conservando los terceros los derechos que tenían sobre ella antes del acto de destino

Así y según el artículo 334 de nuestro Código Civil, son inmuebles por destino:

• - Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo (apartado cuarto art. 334 Código Civil).
• - Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma (apartado quinto art 334 Código Civil). Jurisprudencialmente se ha apuntado que la vivienda aneja a una fábrica tiene una individualidad física propia y no puede considerarse como una " mejora". Se ha señalado igualmente por nuestra jurisprudencia que el pacto de extensión de la hipoteca a los muebles no comprende la maquinaria que se haya incorporado después.

  La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1992 ha declarado que el hecho de que los bienes estén al servicio de una industria y constituyan inmuebles por destino según el apartado quinto del artículo 334 del Código Civil, no supone que cambie su naturaleza de bienes muebles; la afectación de los mismos no obliga a los terceros a respetar esa unidad de destino económica, pudiendo embargarlos aisladamente del inmueble, de la misma forma que el propietario de éste puede gravarlos con hipoteca sin que se extienda a aquellos bienes salvo pacto expreso.

• - Los abonos destinados al cultivo de una heredad que estén en las tierras donde hayan de utilizarse (apartado séptimo). Este precepto se redactó en una época en que los abonos eran fundamentalmente de carácter orgánico y se conservaban en grandes montones en las fincas.
• - Los diques y las construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa (apartado noveno art 334 Código Civil). Si bien los bienes que constituyen este apartado se han incluido por una parte de la doctrina dentro de los inmuebles por destino, otro sector de las doctrina opina que los mismos deben incluirse entre los inmuebles por incorporación. Así, para Lacruz Berdejo, las construcciones flotantes en términos literales no pueden ser "inmuebles por incorporación", pero opina que más lejos aún están de ser inmuebles por destino pues su destino es consecuencia de su propia naturaleza y nunca de la voluntad del dueño.

Según Díez Picazo no parece que en su tráfico posterior los bienes inmuebles por destinación queden, sin más,, sujetos a las reglas del tráfico de los bienes inmuebles ya que la destinación crea una situación aparencial que debe ser reconocida por los terceros, pero frente a esta observación alega que la desafectación y la extinción de la relación pertenencial son actos tan simples y sencillos como la afectación misma y que no constituyen actos de desafección pues el propietario desafecta los bienes de la misma manera que los afecta y cuando dispone sobre ellos dispone sobre bienes muebles.

4. Bienes inmuebles por analogía

Dentro de este apartado se incluyen por nuestro Código Civil las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles apartado décimo del artículo 344 Código Civil). Ciertamente, lOS derechos no son bienes inmueble, sino que recaen sobre bienes inmuebles, pareciendo por lo demás que no es indispensable, a los efectos de este precepto, que la concesión atribuya derechos sobre inmuebles al concesionario y debiéndose entender el apartado diez, a juicio de parte de la doctrina, en el sentido de que el legislador, a determinados derechos y por su relación con una finca o por su trascendencia económica y fácil identificación y localización les atribuye el trato jurídico de fincas. Jurisprudencialmente se ha considerado como bien inmueble el derecho de luces y vistas sobre un fundo ajeno, el derecho a instalar carteles en una terraza cuando se configura como un derecho real autónomo, y también se han considerado bienes inmuebles las concesiones administrativas para el uso del suelo de los cementerios municipales.

La doctrina científica española y la europea en general, han destacado como el verbo rector del artículo 334 del Código Civil debería ser "se reputan" y no " son". Y aparte de ello, han distinguido entre "partes integrantes" y "pertenencias", estudiando esta última categoría en relación con el artículo 883 del Código Civil, que establece que la cosa legada deberá ser entregada con todos sus accesorios y en el estado que se halle al morir el testador y el artículo 1097 del Código Civil que establece que la obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios aunque no hayan sido mencionados. Y han subrayado que el concepto de pertenencias aparece ya explícitamente en el artículo 1346.8º al determinar que bienes son privativos de cada cónyuge.

5. Viveros y obras semejantes

El art. 334.2 CCiv, añadido por la Ley 17/2021, declara que quedan sometidos al régimen de los bienes inmuebles los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente, si bien se añade que ello se produce sin perjuicio de la consideración de los animales como seres sintientes y de las leyes especiales que los protegen.

¿Qué es el predio?

Un predio, también denominado en Derecho finca, heredad o fundo, es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno.

La delimitación, llamada linde, puede ser física, mediante vallas, mojones u otros sistemas, o simplemente jurídica, mediante la descripción en una escritura de propiedad.

La finca o predio representa el bien inmueble por excelencia: la tierra. Ha tenido una gran importancia desde la antigüedad por su relevancia económica en las épocas previas a la industrialización, siendo el símbolo de riqueza y prosperidad. Por ello, la regulación de los bienes inmuebles ha sido muy extensa desde épocas muy antiguas.

¿Qué función tienen los caminos vecinales-rurales?

El Código Civil se refiere a los caminos en el artículo 334.1, cuando dice que son bienes inmuebles: "1º Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo".

Asimismo, según el artículo 339 del Código Civil, son bienes de dominio público: "1º. Los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos". Por otra parte, el artículo 344 establece que "Son bienes de uso público, en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias. Todos los demás bienes que unos y otros posean, son patrimoniales y se regirán por las disposiciones de este Código, salvo lo dispuesto en leyes especiales", añadiendo el artículo 345 que "Son bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del Estado, de la Provincia y del Municipio, los pertenecientes a particulares, individual o colectivamente".

De lo anterior se puede extraer que los caminos pueden ser públicos o privados, siendo públicos los destinados al uso público, entre ellos los provinciales y vecinales, y privados los que pertenecen a los particulares individual o colectivamente. De los caminos de propiedad privada, en algún caso constituirán servidumbres de paso a otros predios, quedando sometidos a lo establecido en los artículos 564 a570 del Código Civil.

Los caminos de uso público están sujetos a la normativa administrativa, como la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras y Caminos; la Ley 3/1995, de 23 de marzo, por la que se establece el régimen jurídico de las Vías Pecuarias; el Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes sobre Régimen Local (artículos 30, 38, 40 y 74). También ha de considerarse la normativa urbanística (viales), y la diversa legislación autonómica sobre carreteras y caminos públicos.