Censo enfitéutico

¿Qué se entiende por censo enfitéutico?

El Código Civil define la enfiteusis como un tipo de censo en el artículo 1605 al establecer que el censo es enfitéutico cuando una persona (titular del inmueble) cede a otra (titular del derecho de enfiteusis) el dominio útil de una finca, reservándose el titular de la finca el dominio directo, con el derecho a percibir del enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis) el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Clemente de Diego parte de que en el Código Civil la enfiteusis es una forma de propiedad dividida y la define como "un derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos en favor del dominio directo para exigir un canon anual del que tiene el dominio útil, con cargo a los frutos del mismo".

Albaladejo establece que la enfiteusis consiste en la siguiente situación: Una finca sometida a derechos de dos personas, una de ellas llamada enfiteuta o titular del dominio útil, que tiene sobre la finca un poder (real) que encierra la casi totalidad de las atribuciones que corresponden a quien fuese el propietario exclusivo, con el deber de pagar una pensión; y la otra, llamada censualista o dueño directo, que tiene otro poder (real) mucho más escueto que el del enfiteuta (algo así como una nuda propiedad) pero que la ley concibe como poder de dueño, y no sólo como un derecho real en cosa ajena (de enfiteuta) con el derecho a cobrar la pensión.

Se produce el deber de pago de la pensión que se encuentra ligado a la titularidad del dominio útil, por cuanto se debe tal pensión por el disfrute de la finca, y el derecho de cobro (de la pensión) se encuentra vinculado a la titularidad del dominio directo; y se podrá realizar (el derecho de cobro) sobre la propia finca, por cuanto ésta se encuentra ligada al pago, por lo que la finca se convierte en una garantía real para el titular del dominio directo.

Por último, O?Callaghan define la enfiteusis como "el derecho real de propiedad sobre una finca, cuyos cotitulares son el enfiteuta o dueño útil que tiene el uso y disfrute de la misma y el dueño directo, que tiene el derecho a percibir un canon sobre la misma finca y otros derechos".

Si bien el artículo 1605 define la enfiteusis como un tipo de censo, en realidad no es tal, y la doctrina entiende (así O?Callaghan) una naturaleza independiente.

¿Cuáles son sus principales caracteres?

Aunque el censo y la enfiteusis tengan naturaleza jurídica distinta, pueden darse caracteres comunes a ambas figuras.

1. Son derechos reales inmobiliarios. Los bienes sobre los que recaen han de ser inmuebles por naturaleza (requisito que se deriva de los artículos 1605, 1615, 1617,1623 y 1631 Código Civil).

2. Perpetuidad (artículo 1608 Código Civil) o por tiempo indefinido, si bien son redimibles a voluntad del censatario (artículo 1608 Código Civil).

3. Se trata de derechos prescriptibles, tanto con relación al capital como a la pensión (artículo 1620 Código Civil).

4. Transmisibles. Así el artículo 1617 Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir pensión.

5. Indivisibilidad de la finca, aunque el censualista podrá permitir la división, y en este caso, se constituirán tantos censos distintos como sean las partes en que se ha dividido la finca (artículo 1618 Código Civil).

¿Cómo se constituyen?

Al tratar sobre la constitución de la enfiteusis hemos de referirnos a los elementos personales, reales y formales

1. Elementos personales

El concedente (titular de la finca) al realizar un acto de enajenación precisará tener la capacidad de libre disposición sobre la misma, además de la capacidad necesaria y requerida por el negocio jurídico de que se trate (contrato, testamento, donación).

Quien recibe la finca, al no realizar un acto de disposición, sino asumir ciertas obligaciones a cambio de la adquisición, le será suficiente tener la capacidad para contratar, o para aceptar la donación, o el legado oneroso.

2. Elementos reales

Los elementos reales serán la finca gravada y la pensión.

La finca deberá de ser un inmueble por naturaleza y lo ordinario será que se trate de una finca susceptible de mejora por parte del enfiteuta.

En cuanto a la pensión se regirá, como regla general, por las normas comunes de los censos, con alguna particularidad en cuanto a los derechos del dueño directo.

3. Elementos formales

En la enfiteusis el requisito de escritura pública es un requisito esencial, por así exigirlo el artículo 1628 Código Civil. En su constitución, y bajo pena de nulidad, deberá fijarse el valor de la finca y la pensión anual que deba de satisfacerse (artículo 1629 Código Civil).

En el supuesto de pactarse la pensión en frutos, el artículo 1630 Código Civil establece reglas especiales, por cuanto si consisten en una cantidad determinada de frutos, se fijarán en el contrato su especie y calidad; si se pactare en una parte alícuota de los que produzca la finca, a falta de pacto expreso sobre la intervención que haya de tener el dueño directo, deberá el enfiteuta darle aviso previo, o a su representante, del día en el que se proponga comenzar la recolección de cada clase de producto, a fin de que pueda (el titular del dominio directo) , por si o por su representante, presenciar todas las operaciones hasta percibir la parte que le corresponda, aunque si se hubiera dado el aviso, y el dueño directo o su representante no compareciera, el enfiteuta podrá efectuar la recolección.

¿Qué facultades y deberes genera?

1. Con relación al enfiteuta (titular del dominio útil)

a) Facultades del enfiteuta

• Le corresponderá el uso y disfrute de la finca, lo que conllevará hacer suyos los productos de la finca y sus accesiones, y a su vez, se le conceden los mismos derechos del propietario en cuanto a los tesoros y minas que se descubran en la finca (artículo 1632 Código Civil).

• Disposición y gravamen de su derecho (artículos 1617 y 1633 Código Civil ). Ahora bien, para constituir un gravamen voluntario perpetuo, o si la pensión consiste en una parte alícuota sobre los frutos y los disminuye el gravamen que se pretenda, se precisará el consentimiento del dueño directo (artículos 596 y 1634 Código Civil), igual consentimiento precisará cuando se pretenda dividir la finca (artículo 1618).

• Redención de la enfiteusis a través de la adquisición plena de la finca, no compartida, mediante el abono al dueño directo del valor de su derecho (artículos 1608 a1612 y 1651 Código Civil).

• Saneamiento por evicción de su derecho, de conformidad al artículo 1643 Código Civil.

b) Deberes del enfiteuta

• Pago del canon y pensión, lo que se corresponde con el derecho esencial del dueño directo.

• Pago de impuestos, y podrá descontar, al efectuar el pago de la pensión, la parte que le corresponda al dueño directo.

2. Con relación al dueño directo

• Derecho a percibir la pensión, que podrá ser en dinero o en frutos, o en una parte alícuota de éstos (artículos 1613 y 1630 Código Civil) con libertad para poder determinarlos (artículo 1613) y con acción real para poder reclamarlos (artículo 1623).

• Reconocimiento de la enfiteusis cada 29 años. El artículo 1647 Código Civil dispone "Cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto".

• Disposición de su propio derecho (dominio directo) o copropiedad de la finca (artículo 1617 Código Civil).

• Laudemio, cantidad a la que tiene derecho por cada enajenación forzosa de la finca, si así se hubiere pactado de manera expresa (artículo 1644 Código Civil).

• Comiso, por el que podrá recuperar la propiedad plena y no compartida, en el supuesto de darse incumplimientos por el enfiteuta. Al respecto el artículo 1648 Código Civil señala "Caerá en comiso la finca, y el dueño directo podrá reclamar su devolución: 1.º Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos. 2.º Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca".

• Reversión "mortis causa", en el supuesto de fallecer el enfiteuta instestato o sin herederos ad intestato. Pues como dispone el artículo 1653 "A falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma".

3. Derecho común al dueño útil y al directo

El derecho de tanteo y retracto si cualquiera de los dos transmite su propio derecho a un tercero.

¿Cuándo se extingue?

Además de los supuestos ya mencionados, redención por el enfiteuta, comiso y reversión mortis causa, el artículo 1627 Código Civil se refiere al supuesto de expropiación forzosa, y el artículo 1631 contiene reglas especiales para los supuestos de expropiación parcial de la finca.

De esta manera el artículo 1627 dispone "Si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad pública su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido. La precedente disposición es también aplicable al caso en que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir el capital del censo. Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un 25 por 100 más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en el artículo 1631".

Y el artículo 1631 "En el caso de expropiación forzosa se estará a lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1627, cuando sea expropiada toda la finca. Si sólo lo fuere en parte, se distribuirá el precio de lo expropiado entre el dueño directo y el útil, recibiendo aquél la parte del capital del censo que proporcionalmente corresponda a la parte expropiada, según el valor que se dio a toda la finca al constituirse el censo o que haya servido de tipo para la redención, y el resto corresponderá al enfiteuta. En este caso continuará el censo sobre el resto de la finca, con la correspondiente reducción en el capital y las pensiones, a no ser que el enfiteuta opte por la redención total o por el abandono a favor del dueño directo. Cuando, conforme a lo pactado, deba pagarse laudemio, el dueño directo percibirá lo que por este concepto le corresponda sólo de la parte del precio que pertenezca al enfiteuta".