¿Qué es el derecho real de censo?
Los censos son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre bienes inmuebles y responden de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, en productos naturales o en dinero, que ha de entregar el propietario o poseedor de la finca gravada.
Se trata de gravámenes que afectan de manera directa a inmuebles, pero que ha de realizar el propietario del mismo para que el titular del derecho real de censo reciba la correspondiente contraprestación o pensión. En el supuesto de que por el propietario o el poseedor incumpla el gravamen, el inmueble responderá por su valor de venta, aunque ello no supondrá que exista una obligación personal asegurada.
Pese a estas premisas no puede darse un concepto unitario del derecho real de censo, por cuanto no se trata de una institución uniforme, y en realidad, son dos instituciones perfectamente diferenciadas; por un lado, el censo propiamente dicho, y por otro, la enfiteusis; y ambas tienen una diferente naturaleza y regulación legal.
En el artículo 1604 Código Civil se pretende dar un concepto unitario al establecer que se constituirá el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Pese a esta pretendida definición unitaria, el propio Código Civil se encarga de desvirtuarla, cuando en los artículos 1605 a 1607 establece las distintas instituciones, censo enfitéutico, consignativo y reservativo.
Aunque los censos se regulan en el Libro IV "De las obligaciones y contratos", en realidad, no se trata de contratos sino de derechos reales inmobiliarios, su naturaleza real se deriva del propio artículo 1604 y del artículo 1623, ambos del Código Civil, por cuanto, el hecho de que puedan constituirse mediante contrato, no conlleva su naturaleza contractual u obligacional; por cuanto deberá de distinguirse entre la forma de su constitución, que puede ser contractual, y el derecho real constituido.
Como hemos establecido en los artículos 1605 a1607 Código Civil se distingue entre los censos consignativos y reservativo (artículos 1606 y 1607 CC) y la enfiteusis (artículo 1605 CC), si bien la doctrina entiende que la enfiteusis no entra en la categoría del derecho real de censo, sino que tiene una naturaleza independiente. Por lo tanto, con la doctrina, se puede mantener que hay dos especies, el censo y la enfiteusis, aunque ésta no sea un tipo encuadrable en el derecho real de censo.
¿Qué clases existen?
Como se deriva de lo establecido con anterioridad, y con las precauciones ya citadas, dos son las clases de censo, el censo propiamente dicho y la enfiteusis.
Censo
El censo es el derecho real que su titular (censualista) tiene sobre la finca (propiedad del censatario) que constituye su objeto, para poder percibir un canon o pensión.
El Código Civil distingue dos tipos de censo, el consignativo y el reservativo; en cuanto al consignativo se define en el artículo 1606 Código Civil como aquél por el que el censatario impone sobre el inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista (titular del derecho real de censo) por el capital que de éste recibe en dinero; en cuanto al reservativo se define en el artículo 1607 Código Civil como aquél por el que una persona (propietario) cede a otra (censatario titular del derecho real de censo) el pleno dominio del inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.
Esta distinción entre censo consignativo y reservativo no puede suponer que se trate de dos figuras de distinta naturaleza, por cuanto se trata de una distinción artificial, según el modo de su constitución.
En el primero (censo consignativo) se establece el derecho real de censo a cambio de un precio que recibe el censualista, y se obliga al pago el censatario propietario de la finca; es decir, el propietario de la finca constituye un gravamen sobre la misma a cambio de una suma de dinero que se le entrega.
En el segundo (censo reservativo), el propietario transmite la finca al adquirente (censatario) y el propietario se reserva para si el derecho real de censo, para percibir, como censualista, un canon o pensión anual. Es decir, se entrega el inmueble con reserva del derecho de censo. En consecuencia, en ambos la causa de la constitución es diferente, pero el resultado que se obtiene es de manera sustancial el mismo, de ahí que los censos tanto el consignativo como el reservativo se rijan por normas equivalentes.
Enfiteusis
El Código Civil define la enfiteusis como un tipo de censo, aunque como hemos visto su naturaleza es diferente, en el artículo 1605 CC al establecer que el censo es enfitéutico cuando una persona (titular del inmueble) cede a otra (titular del derecho de enfiteusis) el dominio útil de una finca, reservándose el titular de la finca el dominio directo, con el derecho a percibir del enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis) el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio
¿Cuáles son sus principales características?
Los caracteres de los censos, incluida la enfiteusis, son los siguientes:
¿Cómo se constituye?
En la constitución del derecho real de censo intervienen elementos personales, reales y formales.
Elementos personales
Los elementos personales serán el censualista o titular del derecho a percibir la pensión y el censatario o propietario de la finca gravada. La capacidad vendrá dada por la naturaleza o clase del negocio jurídico de que se trate, contrato o testamento.
Elementos reales
Los elementos reales serán la pensión y la cosa gravada que ha de ser un inmueble por naturaleza y fincas fructíferas (artículo 1624 Código Civil).
Elementos formales
El censo puede constituirse por negocio jurídico (contrato o testamento) o por usucapión. En el acto constitutivo ha de hacerse constar el valor de los que se entrega (un capital o un inmueble) y la cuantía del canon o pensión, que podrá consistir en dinero o en frutos (artículo 1613 Código Civil).
¿Cuál es su contenido?
Derecho a la pensión
La pensión o canon se determinará por las partes al otorgar el contrato y podrá consistir en dinero o en frutos (artículo 1613 Código Civil).
El pago deberá de realizarse en el tiempo y lugar precisos, pudiendo fijar las partes estos extremos en el acto de constitución; de no existir pacto en cuanto al tiempo de efectuar el pago de la pensión, si consistiere en dinero se abonará por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y si fuere en frutos, al fin de la respectiva recolección (artículo 1614 CC), en cuanto al lugar en donde se pagará la pensión, se efectuará en el lugar donde radique la finca, siempre que en el mismo tenga su domicilio el censualista o su apoderado, de no tenerlo en dicho lugar, y sí tener el domicilio el censatario en el lugar donde radique la finca, se efectuará en el domicilio de éste (censatario) (artículo 1615 CC); el censatario tiene derecho a que se le entregue resguardo del pago efectuado (artículo 1616 CC), y será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas las anteriores (artículo 1621 Código Civil).
Acción real de censo
El artículo 1623 Código Civil establece la acción real sobre la finca gravada, y además, el censualista podrá ejercitar la personal para el pago de las pensiones retrasadas, y los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello. Y como consecuencia de tales premisas, si se disminuyere el valor de la finca, por ciertas causas, el censatario deberá de completar la garantía, o redimir el censo, o entregar la finca al censualista (artículos 1659, 1660 y 1664 Código Civil).
Extinción del censo
El derecho de censo se podrá extinguir por alguna de las causas siguientes:
- 1. Por redención efectuada por el censatario, aunque puede pactarse que la redención no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda efectuarse en cierto número de años, que no podrá exceder de 20 en el consignativo y de 60 en el reservativo (artículo 1608 Código Civil).
- 2. Por prescripción (artículo 1620 Código Civil). En cuanto al capital, la prescripción será de 30 años (artículo 1963 Código Civil) y en cuanto a las pensiones prescribirá el derecho a reclamarlas a los 5 años, tanto si se pagan por años o en plazos más cortos (art. 1966.3ª Código Civi), como si lo fuera en plazos más largos (art. 1964.2 Código Civil redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil )
- 3. Por pérdida o destrucción de la finca gravada (tal y como se deriva de los artículos 1624 a1626 Código Civil).
- 4. Por expropiación forzosa de la finca gravada. Al respecto el artículo 1627 Código Civil dispone
"Si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad pública su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido. La precedente disposición es también aplicable al caso en que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir el capital del censo. Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un 25 por 100 más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en el artículo 1631".
La Comunidad Autónoma de las Islas Baleares excluyó de la Ley 8/1990, de 28 de junio, de Compilación del Derecho Civil, la regulación completa de los censos y alodios. Veinte años después aprobó la Ley 3/2010, de 7 de junio, de constatación de censos y alodios y extinción de los inactivos.
Según su Exposición de Motivos existe "un estado de opinión generalizado que ve con disfavor estos derechos, e incluso tomas de posición de entidades locales que, de forma explícita, proponen suprimirlos, al considerar que es insuficiente la regulación de la prescripción contenida en el artículo 60 de la Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears en la interpretación efectuada por la Sala Primera del Tribunal Superior de Justicia de Baleares en la Sentencia de 11 de octubre de 2001".
Con la nueva Ley de 2010 pretende liberar el tráfico inmobiliario de los obstáculos constituidos por censos o alodios inactivos o sin titular reconocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su contenido real.
Recuerde que…
- • Los censos son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre bienes inmuebles y responden de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, en productos naturales o en dinero, que ha de entregar el propietario o poseedor de la finca gravada.
- • Son derechos reales inmobiliarios, perpetuos o por tiempo indefinido, prescriptibles, transmisibiles, e indivisibles.
- • En la constitución del derecho real de censo intervienen elementos personales, reales y formales.