Crédito refaccionario

¿Qué es un crédito refaccionario?

El crédito refaccionario no necesariamente deriva del contrato de préstamo, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble.

Esto se deriva de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) N.^oSentencia 110/2006, de 6 Febrero 2006 N^o rec. 2330/1999 , que recoge la doctrina jurisprudencial plasmada en Sentencia anteriores.

De esta definición se han de derivar las dos notas diferenciadoras: 1) el tener relación causal con la obra o reparación, y 2) que el crédito sea contra el comitente.

¿Qué clases de créditos refaccionarios existen?

Se ha de distinguir según que el crédito derive o no de una relación contractual.

Créditos derivados de una relación contractual

1. Créditos derivados de un contrato de obra

Los créditos derivados del contrato de obra son para los que en principio está pensado el privilegio refaccionario inmobiliario.

Disfrutarán del privilegio refaccionario los créditos provenientes del contrato de obra (artículos 1544 y 1588 y siguientes del Código Civil), entendiéndose por contrato de obra aquel en el que una de las partes se obliga frente a la otra a realizar alguna prestación de hacer, ya sea con suministro o no de materiales.

En el supuesto de que el contratista se obligue a poner los materiales, o en el supuesto de que exista un suministrador distinto del contratista, la doctrina y la jurisprudencia, de manera unánime, reconocen la cualidad de refaccionario a estos créditos (tanto si provienen de un contrato de compraventa o suministro).

2. Créditos de los agentes en la edificación

En cuanto a los créditos derivados de la actividad desempeñada por los agentes de la edificación la dificultad estriba en saber si la actividad que cada uno despliega supone una aportación a la obra.

Tanto la Jurisprudencia, como actualmente la Ley sobre Ordenación de la Edificación, contemplan la actividad de estos sujetos desde su responsabilidad, si bien desde la perspectiva del privilegio refaccionario inmobiliario, y la justificación que del mismo ofrece la Jurisprudencia, se trataría de saber hasta qué punto la actividad de estas personas supone un incremento en el valor de la cosa.

3. La concurrencia con la acción directa del artículo 1597.

La acción directa del artículo 1597 del Código Civil la disfrutan las personas que ponen su trabajo o materiales por requerimiento del contratista o subcontratista. Por trabajo hay que entender todo aquel que no es calificable como laboral (los trabajadores asalariados disfrutan del superprivilegio del artículo 32.2 del Estatuto de los Trabajadores), y dentro de éste: tanto el manual como el intelectual (arquitectos, peritos, ingenieros, técnicos etc.), ya tenga su causa en un contrato o en una actividad.

Acreedores directos pueden serlo no sólo los del contratista sino también los del subcontratista. En este caso se exigirá una concatenación de créditos.

Créditos que no derivan de un contrato de obra

Al margen del contrato de obra, quienes han puesto el acento de la razón de este privilegio en el destino de la prestación, o han encontrado en este destino y los principios que regulan la comunidad de bienes -de manera más consecuente- razones de justicia que justifican este privilegio, amplían notablemente el número de créditos que pueden privilegiarse por refacción:

• 1. Así el artículo 453 del Código Civil al establecer: "los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonarán al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa",
• 2. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 en su párrafo primero establece "Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe".
• 3. Cuando el nudo-propietario no hace las reparaciones necesarias para el mantenimiento en buen estado de la cosa; en este caso, el usufructuario podrá realizarlas y exigir al nudo propietario que le satisfaga el aumento de valor de la finca (artículo 502 CC).
• 4. El tercer poseedor de la finca hipotecada es el que, antes de que se satisfaga el crédito hipotecario, ha de cobrar las mejoras no separables, sin menoscabo de la finca a la que no se extienda la hipoteca (artículo 113 de la Ley Hipotecaria).

¿Puede anotarse el crédito refaccionario?

De conformidad al artículo 42 de la Ley Hipotecaria"Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 8º El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción".

Son requisitos para que se produzca la anotación:

• 1. Que se trate de un crédito refaccionario en formación.
• 2. Que la finca se encuentre inscrita a favor del deudor (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 156 del Reglamento Hipotecario).
• 3. Que si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, se presente el convenio o la resolución judicial fijando su valor (artículo 61 de la Ley Hipotecaria).

En cuanto al procedimiento para practicar la anotación, hemos de distinguir según que la finca esté libre de cargas o no.

Finca libre de cargas

De conformidad al artículo 59 de la Ley Hipotecaria"El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor".

De igual modo el artículo 155 del Reglamento Hipotecario admite el documento privado (como excepción al artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

A su vez, de conformidad al artículo 60 de la Ley Hipotecaria: "No será necesario que los títulos en cuya virtud se pida la anotación preventiva de créditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas".

Finca gravada con cargas

De conformidad al artículo 61 de la Ley Hipotecaria: "Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación, sino bien en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas".

Y el artículo 62 de la Ley Hipotecaria añade: "Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorándose su paradero, o negare su consentimiento,no podrá hacerse la anotación sino por providencia judicial".

En cuanto al procedimiento para obtener la resolución judicial viene establecido en los artículos 157 a160 del Reglamento Hipotecario.

En relación con los efectos de la anotación, de conformidad al artículo 59 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria: "Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca".

La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los 60 días de concluida la obra objeto de la refacción (artículo 92 de la Ley Hipotecaria). El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar los 60 días desde la conclusión de la obra no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca (artículo 93 de la Ley Hipotecaria). Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste, si no fuere líquido, y se otorgará escritura pública (artículo 94 de la Ley Hipotecaria).

¿Qué ventajas tiene la anotación del crédito refaccionario?

Las normas contenidas en los artículos 1923 y 1927 del Código Civil establecen una prelación distinta al crédito refaccionario según que el mismo haya sido objeto de la anotación preventiva a la que se refiere el artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria.

Si se encuentra anotado el crédito refaccionario es preferente a todos los créditos anteriores y posteriores que no sean los del Estado (dentro de los límites del artículo 1923.1 CC); de los aseguradores (de acuerdo con lo prescrito en el párrafo 2 del artículo 1923 CC); los de la Comunidad de propietarios (artículo 9 de la Ley Hipotecaria); de los acreedores hipotecarios y refaccionarios anteriormente registrados (artículos 1923.3 y 1927.2 CC); y los créditos que, con anterioridad a la anotación preventiva del crédito refaccionario, hayan sido objeto de las anotaciones preventivas a las que se refiere el número 4 del artículo 1923 CC.

Si el crédito refaccionario no ha sido anotado sólo es preferido a los créditos simples, con independencia de su fecha y a los refaccionarios no anotados de fecha anterior (artículo 1927.3 CC). En cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 1923.4 CC, tienen prioridad frente al crédito refaccionario inmobiliario no inscrito (artículo 1923.5 CC último inciso).

Por último, se ha de reseñar de conformidad al artículo 1921 CC párrafo segundo "En caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal".