Elementos privativos (propiedad horizontal)

¿Qué son los elementos privativos?

Una de las características de las edificaciones constituidas en régimen de Propiedad Horizontal es que tienen elementos privativos que pertenecen en exclusiva a su propietario y elementos comunes en régimen de copropiedad de todos los dueños del inmueble. Se configura, por tanto, como una comunidad de propietarios en la que coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre determinados elementos de la misma, denominados elementos privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre otros elementos o servicios comunes a todos los propietarios.

Centrándonos ahora en los elementos privativos, dos son los preceptos legales que hacen referencia a ellos de manera enunciativa, el artículo 396 del Código Civil, en cuyo articulado se dispone que "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada", y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".

De acuerdo con los dos preceptos transcritos podemos definir los elementos privativos como aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, así como todos los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén incluidos dentro de su perímetro y sirvan en exclusiva al propietario.

Es probable que cuando el legislador empleó el término "espacios delimitados" quisiera referirse, en principio, a una porción del edificio, ya se tratase de un piso o de un grupo de pisos, de un apartamento, o de una simple habitación de éste, ya se configurara en sentido horizontal o en sentido vertical, pero siempre que constituyera una figura geométrica con salida independiente a la vía pública o a un elemento común.

De la misma manera, es probable que al referirse a "pisos" o "locales" no quisiera distinguir los primeros como los destinados a "vivienda", y los segundos como los destinados a "negocio", sino que se refiriera en concreto al "espacio delimitado e independiente" a que alude el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sea como fuere, lo cierto y verdad es que por piso entendemos aquella parte del inmueble constitutivo de una vivienda, y por local, la que sirve para desplegar en ella una actividad comercial o industrial.

Y en cuanto a la clase de elemento común al que ha de tener salida, bastará con cualquiera que merezca la consideración de tal; lo mismo da que sea a un pasillo que a la escalera directamente, e incluso al portal de la casa, ya que no se hace aclaración alguna al respecto. Lo importante es que no pertenezca a otro propietario. Tampoco es preciso que ese elemento común lo sea por naturaleza, ya que podría darse salida -también- por uno que lo fuera por razón de destino debido a la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo, un garaje.

¿Qué son los anejos?

Enlazando con todo lo anterior y conforme con lo prevenido en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, anejo es aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del Título Constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria.

Cabe señalar, sin embargo, que la doctrina no ha sido pacífica respecto al carácter de los anejos, calificándolos, unos autores, como elementos comunes, y otros, como elementos privativos. De hecho, todo el conflicto deviene del diferente conceptuar que se realice de este tipo de elementos, pues el legislador utiliza el término referido con dos acepciones distintas.

Una amplia, para expresar la inseparabilidad del dominio sobre un elemento privativo y del condominio sobre los espacios comunes del edificio (artículo 396.2 del Código Civil), y otra más estricta, para designar las posibles partes accesorias de los elementos privativos (artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal). Como consecuencia de lo anterior nos encontramos que existen dos tipos de anejos:

• • Unos integrados por los elementos comunes que tienen la consideración de anejos en relación con las partes privativas.
• • Otros representados por las partes accesorias de los elementos privativos.

Aquí, y por lo que a nosotros interesa, anejo es el elemento privado, separado físicamente del piso o local principal, para un destino accesorio al mismo. El final del párrafo primero del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona como tales anejos, aunque no de modo cerrado, los garajes, las buhardillas y los sótanos.

La condición de anejo deberá hacerse constar o recogerse en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, pues así lo impone el precitado artículo 5.

¿Qué derechos otorgan los elementos privativos?

Modificación de Elementos Arquitectónicos

Conforme al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".

A este respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 6 de noviembre de 1996 aclaraba ya que "el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad".

Ciertamente, en una comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal confluyen dos tipos de derechos, los de cada propietario sobre su elemento o departamento privativo y los de la comunidad sobre los elementos y servicios comunes. Respecto a los primeros, la Ley reconoce a cada propietario el derecho a modificar tanto los elementos arquitectónicos del departamento como las instalaciones y servicios privativos con que cuente el mismo, que serán todos aquellos que se encuentren dentro del perímetro de su departamento.

Así, y entre las modificaciones de elementos arquitectónicos, se incluyen la posibilidad de derribar o construir tabiques y paredes (siempre que no afecten a elementos comunes como paredes maestras o pilares del edificio), redistribuir el interior de la vivienda o local, etc.

Entre las modificaciones de las instalaciones y servicios, nos encontramos con todas las relativas a los servicios de luz eléctrica, agua, teléfono, etc., y a los elementos funcionales necesarios para tales servicios, como cableado, enchufes, etc.

Por el contrario, el propietario no tiene derecho a realizar obras que impliquen la modificación de elementos comunes del edificio. El problema, sin embargo, estará en delimitar qué obras suponen únicamente alteración de los elementos arquitectónicos o de las instalaciones o servicios privativos, y cuáles afectan a elementos comunes.

Disposición sobre los elementos privativos

Este derecho viene reconocido en el último párrafo del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, al proclamar que "Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad".

El propio párrafo tercero del artículo 396 del Código Civil señala que "en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derechos de tanteo ni de retracto". La expresión "por este solo título", hay que entenderla referida a que los mentados derechos (tanteo y retracto) no se darán por el simple hecho de la enajenación de un piso o local. Sin embargo, sí cabe la creación de aquellos si los mismos han sido establecidos en el Título Constitutivo o en los Estatutos que rijan el inmueble.

¿Qué obligaciones se derivan de los elementos privativos?

Respecto de otros propietarios y de la Comunidad

Los propietarios no pueden perjudicar los derechos de otros propietarios, ni de la comunidad en general, al modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y como quiera que esta obligación ya ha sido comentada con anterioridad a propósito del derecho de cada propietario a modificar los elementos arquitectónicos del departamento, así como las instalaciones y servicios privativos del mismo, a lo que entonces dijimos nos remitimos.

Actividades Prohibidas

A tenor de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no se podrán realizar en los pisos o locales "actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Efectivamente, al propietario u ocupante de una vivienda o local le está vedado el realizar en los mismos actividades prohibidas en los Estatutos, dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Y si, no obstante, se realizan aquéllas, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes de los departamentos del edificio, puede requerir el cese de tales actividades. En el caso de que el infractor persista en su conducta, el Presidente podrá entablar una acción judicial de cesación, previo acuerdo en tal sentido de la Junta de Propietarios. A la demanda judicial que se presente, deberá acompañarse certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios, así como acreditación de haberse efectuado un requerimiento fehaciente al infractor.

El Juez podrá acordar como medida cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de desobediencia, pudiéndose adoptar cuantas medidas se estimen convenientes para el aseguramiento de la efectividad del cese.

Y respecto al ejercicio de esta acción se ha de señalar que su regulación dista mucho de la contenida en el anterior artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, estableciéndose la necesidad de dirigir la demanda contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante del piso o local, cuando, en buena lógica, parece más correcto demandar necesariamente al ocupante y sólo si tiene alguna responsabilidad en la actividad, al propietario.

La sentencia estimatoria dispondrá el cese de la actividad, con indemnización de daños y perjuicios y, en función de la gravedad de la actividad, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

El anterior artículo 19 limitaba la privación a dos años y establecía la posibilidad de dirigir una acción subsidiaria contra el ocupante no propietario para obtener la resolución del contrato, pensando, claro está, en el contrato de arrendamiento, sin embargo, la nueva ley va más allá y establece la posibilidad, no de resolver el contrato sino de declarar extinguidos en la sentencia todos los derechos del ocupante sobre la vivienda o local, lo cual parece excesivo pues entre esos derechos puede encontrarse el de usufructo, que de esta manera quedaría extinguido como consecuencia de la acción de cesación, causa de extinción que habría por tanto que añadir a las que contempla el artículo 513 del Código Civil.

Conservación del piso o local

De acuerdo con el artículo 9.1, apartado b) de la Ley de Propiedad Horizontal, "los propietarios han de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".

Desde luego, no basta ni es suficiente con conservar en buen estado la Comunidad (elementos y servicios comunes), sino que también es necesario el uso adecuado y conservación del propio inmueble, ya que al formar este parte de un conjunto, los actos, conductas o acciones que en el mismo se desarrollen repercutirán en todos los demás.