Enervación de la acción de desahucio

¿Cómo se regula la enervación de la acción del desahucio?

Con ello, otorga la Ley procesal civil una opción al arrendatario que por primera y única vez se encuentra en deuda con el arrendador para evitar la consumación de la acción de desahucio.

Así, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438 LEC, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 LEC , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

Es importante significar que, como hemos señalado, el arrendatario solo puede realizar esta enervación o pago de la deuda por una sola vez, ya que si en alguna otra ocasión se pone en situación de débito frente al arrendador ya no podrá utilizar esta vía para evitar que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y de confirmarse que estaba en deuda tendrá que abandonar el inmueble sin posibilidad de utilizar al juzgado para consignar o pagar lo que adeuda.

¿Cuándo y cómo resulta aplicable la acción de enervación del desahucio?

Esta institución nacida en el ámbito de la legislación especial arrendaticia está inspirada en principios de índole social, y consiste en una forma anormal de terminación por sobreseimiento a instancias del demandado del proceso en que se ejercita la pretensión de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario:

• - Aplicable en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica, por el hecho de que el arrendatario pague al actor, o ponga a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago.

  La enervación de la acción de desahucio será posible siempre que se trate de fincas urbanas, incluyéndose en este concepto el arrendamiento de industria, pues éste, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana. Destacándose, asimismo, que la Ley únicamente hace mención a las fincas urbanas, sin distinción alguna dentro de ellas, siendo, en este sentido, aplicable el viejo aforismo «ubi lex non distinguit nec non distinguere», en el sentido de que no distinguiendo la Ley entre fincas urbanas en las que pueda aplicarse o, por el contrario, a las que deba excluirse la facultad enervatoria en la acción de desahucio, no es dable al juzgador la posibilidad de distinguir entre ellas, sin que, además, exista causa suficiente para hacer de peor condición al arrendatario de industria que al de otro tipo de finca urbana como, verbigracia, el de vivienda ( SAP Las Palmas -5.ª- de 14 de febrero de 2003, rec. 897/2001 ).

  En cuanto a la posibilidad de enervar la acción en los arrendamientos rústicos, desde la entrada en vigor de la LEC se mantuvieron dos posturas:

  • • Derogado el art. 128 LAR 83/1980 por la disposición derogatoria 2.7.º LEC, sin que la vigente LAR 49/2003 dijera nada entonces al respecto, era evidente que el legislador había eliminado en los arrendamientos rústicos la posibilidad de enervar la acción de desahucio pues, conforme al art. 440.3 LEC en relación con el art. 22.4 LEC, en su redacción inicial, solo existía posibilidad de enervar el desahucio de fincas urbanas por falta de pago de rentas (en este sentido se pronunciaron, entre otras, la SAP Zamora de 23 de octubre de 2002, rec. 236/2002, Salamanca de 24 de febrero de 2003, rec. 74/2003, y Burgos de 29 de julio de 2002, rec. 284/2002).
  • • Debía considerarse un olvido del legislador, y admitirse la enervación, por cuanto el art. 444.1 LEC sí que contemplaba la enervación en los arrendamientos rústicos (SAP Ávila de 21 de junio de 2002, rec. 185/2002, y Córdoba de 10 de diciembre de 2002, rec. 343/2002).

Pues bien, la reforma de la LAR 49/2003 por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre (en vigor desde el 31 de diciembre de 2005), aclaró la cuestión y expresamente admitió el derecho de enervación de la acción de desahucio "en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas" (art. 25.a) LAR 49/2003).

En fin, desde la reforma de la Ley 19/2009, la posibilidad de enervación en los arrendamientos de fincas rústicas se explicita ahora en el art. 22.4 LEC, aunque se sostenía por cierta doctrina de apelación, y era clara en la Ley 26/2005, según se ha visto.

Si no hay oposición del demandante se declara mediante decreto dictado al efecto por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del procedimiento, debiendo condenarse en costas al enervante, salvo que se demuestre que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

En punto a pronunciamiento sobre costas cuando se enerva por un arrendatario la acción de desahucio, y a falta de previsión legal en contrario sobre la imposición de costas en el art. 22.4 LEC, en su redacción original, era criterio mayoritario de la doctrina de apelación que procedía imponer a la parte demandada las costas, pues había de entenderse que la enervación no impedía aplicar la teoría del vencimiento, lo que justificaba la imposición de las costas al demandado vencido, porque la parte habría sido vencida de no haber mediado pago o consignación, al concurrir los presupuestos de la acción al tiempo de la presentación de la demanda con los consiguientes costes generados por su interposición (AAAP Barcelona -4.ª- de 23 de julio de 2008, rec. 134/2008, Madrid -11.ª- de 13 de febrero de 2008, rec. 28/2007, Cáceres -1.ª- de 23 de enero de 2007, rec. 36/2007, o Las Palmas -4.ª- de 18 de abril de 2006, rec. 8/2006; y SAP Barcelona -13.ª- de 20 de febrero de 2008, rec. 172/2007), no obstante lo cual, la SAP Tenerife de 27 de mayo de 2002, rec. 269/2002, señaló que la enervación del desahucio equivalía a una especie de allanamiento a los efectos de la declaración de las costas, de manera que si no constaba requerimiento de pago previo al proceso no procedía, de conformidad con el artículo 395 LEC la imposición de costas al demandado. La solución legislativa que propone la reforma de la Ley 19/2009 sigue la opción mayoritaria, introduciendo un nuevo apartado 5 al art. 22 LEC que dispone que "la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".

Finalmente, la reforma de la Ley 4/2013 volvió a modificar el art. 22.4 LEC a los efectos de concretar que el arrendatario con derecho a enervar puede ejercitar dicha facultad dentro del plazo de diez días desde el requerimiento inicial (con anterioridad se decía "previamente a la celebración de la vista"), viniendo a armonizar la aparente antinomia con lo dispuesto en el art. 440.3 LEC (actual art. 438.5 LEC, desde la reforma del RDL 6/2023), pues, en la equívoca redacción dada por la Ley 37/2011 a este art. 22.4, cabía entender que la enervación podría producirse en cualquier momento, antes del juicio. De esta forma se deja claro que la enervación solo puede producirse dentro de los diez días desde el requerimiento inicial, como se dispone ahora expresamente en el art. 22.4 LEC.

¿Cuándo y cómo resulta inaplicable la acción de enervación del desahucio?

- Inaplicable cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador (inciso que introduce la Ley 19/2009), o cuando el arrendador hubiese requerido de pago a aquél, por cualquier medio fehaciente, con al menos treinta días (desde la reforma de 6 de junio de 2013, conforme a la Ley 4/2013; un mes desde la reforma de 24 de diciembre de 2009, conforme a la Ley 19/2009; dos meses desde la reforma de 11 de septiembre de 2003, conforme a la Ley 23/2003; en la versión original de la LEC cuatro meses) de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de la dicha presentación.

La Ley procesal, no contempla en sus disposiciones (ni finales, ni transitorias) la interpretación a la expresa prohibición de enervar cuando se den las circunstancias de anteriores enervaciones. Se trata de un privilegio o beneficio, a modo de excepción (luego de haberse producido la situación fáctica del apreciado impago de rentas), que no puede tolerar, a su vez, tácitas excepciones o limitaciones, por la sola circunstancia de que se hayan producido, los supuestos de hecho a que se refiere, con anterioridad a su vigencia. Porque la Ley procesal, actual, que no hace sino mantener la anterior regulación sobre la materia, refiere la constancia, objetiva, de haberse producido anteriores enervaciones, bajo la vigencia de misma relación arrendaticia (en todo caso, y siempre, bajo el imperio de la nueva LAU 1994, 1 de enero de 1995), para juzgar sobre la pertinencia de la enervación producida, por lo que resulta indiferente a los fines de la Ley, si las precedentes enervaciones lo fueron antes o después de su entrada en vigor (SAP Valladolid -1.ª- de 29 de enero de 2004, rec. 566/2003).

Habiéndose producido ya la enervación de un desahucio anterior, el impago de una mensualidad de la renta en el plazo contractualmente establecido justifica el desahucio (SSTS de 24 de julio de 2008, rec. 508/2002, y 26 de marzo de 2009, rec. 1507/2004). La jurisprudencia supera así la doctrina de apelación que tradicionalmente venía distinguiendo entre el incumplimiento propio que integra la causa de desahucio y el simple retraso en el pago de la renta (SSAP Barcelona de 26 de noviembre de 2007, rec. 121/2007, Asturias de 16 de octubre de 2007, rec. 402/2007, o Coruña de 22 de mayo de 2007, rec. 175/2007, entre otras muchas), que no justifica el éxito de la acción, y sienta que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago. El Tribunal Supremo establece que en este caso, el inquilino ya no podrá gozar de la posibilidad de enervar la acción de desahucio, entendiendo el mero retraso en el pago como incumplimiento pleno de sus obligaciones e impidiendo de esta forma que el inquilino decida a su antojo cuando pagar, lo que se reitera en STS de 27 de marzo de 2014 –rec. 141/2011- al declarar como doctrina jurisprudencial que "el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

La segunda excepción al beneficio, que a diferencia de la precedente no toma en cuenta el número de oportunidades en que se haya hecho uso de él se produce "cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

El establecimiento de un plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda, parece pretende conciliar dos intereses: mantener un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido antes de iniciarse ningún proceso y reducir a la mitad el periodo de tiempo que debe esperar el arrendador para presentar el desahucio, porque si no lo hace puede encontrarse con el uso del instituto de la enervación por parte del arrendatario que había desatendido el previo requerimiento.

No obstante, lo cierto es que la interpretación de este precepto había provocado dos líneas distintas en la doctrina de apelación, sin respuesta casacional: a) Una que exigía la comunicación expresa al arrendador de que se daba por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada; b) Otra que entendía que bastaba con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.

Pues bien, planteada esta cuestión al Tribunal Supremo mediante recurso de casación por interés casacional, la STS de 28 de mayo de 2014 -criterio que se reitera en otra posterior de fecha 23 de junio de 2014- fija definitivamente como buena doctrina que dicho precepto exige: 1. La comunicación dirigida al arrendatario ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; 3. Ha de referirse a rentas impagadas; 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales; 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: 1. Que el contrato va a ser resuelto; 2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Finalmente señalar, respecto al contenido del requerimiento resolutorio dirigido al arrendatario, que si bien ordinariamente se acostumbra a predicar la "fehaciencia" del acto de comunicación, lo cierto es que, en puridad, aquélla ha de entenderse referida a la acreditación y no al requerimiento mismo, ya que se trata de efectuarlo por medio idóneo y que permita demostrar su efectiva realización. Tanto puede efectuarse ante el órgano jurisdiccional -mediante acto de conciliación-, como de forma extrajudicial, que no precisa inexcusablemente ser realizado por conducto notarial, resultando eficaces cualesquiera otros medios que evidencien haberse intentado hacerlo llegar a su destinatario (atendida la finalidad perseguida, ha de llegar a conocimiento efectivo del arrendatario o, al menos, que su falta de recepción sea exclusivamente imputable al mismo) -v. gr., telegrama con aviso de recibo; presentación directa contra la firma de un "recibí"-; sin que baste el simple correo certificado con acuse de recibo, ya que éste permite la constancia de un envío postal pero no justifica por si mismo su contenido (SAP Madrid -10.ª- de 9 de febrero de 2004, rec. 600/2002), de no contestar el destinatario, pero el mecanismo de burofax con aviso de recibo y certificación de contenido que ofrece el servicio de Correos es plenamente idóneo.

- Requisito de admisibilidad de la demanda indicar las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio (art. 439.3 LEC).

- Requisito de eficacia del requerimiento previo a la eventual vista indicar por el tribunal, en su caso, la posibilidad de enervar el desahucio (art. 438.5 LEC).