Garantía por evicción

¿Qué garantías debe ofrecerme el vendedor?

El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa. Es preciso que éste asegure al comprador la posesión pacífica y útil de la misma. Como señala Castán, el fin o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejaría de realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios. Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. De esta definición se extraen las dos clases de garantía:

- Garantía por evicción, que asegura la posesión pacífica de la cosa.

- Garantía por vicios ocultos, que asegura la posesión útil.

¿Qué es la evicción?

De conformidad con el artículo 1461 del Código Civil dos son las obligaciones esenciales del vendedor, la de entrega de la cosa y la del saneamiento. Ahora bien, dentro de la obligación de saneamiento se comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos, es decir, como señala la doctrina no hay saneamiento y evicción, sino que aquella es el género (obligación de saneamiento) y ésta es la especie (evicción).

En consecuencia, la obligación de saneamiento, implica que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa objeto de la venta. Así, el artículo 1474 del Código Civil establece "en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador:

1º.- De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

2º.- De los vicios o defectos ocultos que tuviere".

Las normas establecidas en el Código Civil para el saneamiento (por evicción o por vicios o defectos ocultos) del contrato de compraventa son aplicables, por remisión expresa o implícita, a la permuta (artículos 1540 y 1541 Código Civil), al arrendamiento (artículo 1553 Código Civil), a la cesión de créditos (artículo 1529 Código Civil), a la enfiteusis (artículo 1643 Código Civil) a la sociedad (artículo 1681 Código Civil), y a la partición de la herencia (artículos 1069 y 1071 Código Civil).

¿Pueden legalmente privarme de lo que he comprado y pagado?

El saneamiento por evicción implica la obligación del vendedor de proporcionar al comprador la posesión pacífica de la cosa objeto de la venta (artículo 1474.1º Código Civil), y se regula en el Código Civil en los artículos 1.475 a 1.483. Por lo tanto, se producirá la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1475 párrafo primero Código Civil).

Es un caso de no ejecución del contrato que obliga tanto al vendedor como a sus herederos (tal y como se deriva del artículo 1257 Código Civil), aunque no a los transmitentes anteriores.

¿En qué casos habrá evicción?

El Código Civil regula los requisitos necesarios para considerar que existe evicción y, por tanto, obligación de saneamiento por parte del vendedor:

• a) Que se prive al comprador total o parcialmente de la cosa objeto de la venta y los efectos, según se trate de una privación total o parcial serán distintos. Ha de tratarse de una verdadera privación pues, si se tratare de una perturbación en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo, los efectos no son los de la evicción sino los del artículo 1502 del Código Civil.
• b) La privación ha de serlo en virtud de sentencia firme. Este requisito que recoge en el artículo 1475 párrafo primero y se reitera en el artículo 1480"el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma". La frase "sentencia firme" debe ser interpretada en sentido amplio, para incluir resoluciones administrativas recaídas para hacer efectivas responsabilidades a que los bienes estén efectos a favor de Hacienda o entidades asimiladas (Sentencias Tribunal Supremo 28 de junio y 5 de diciembre de 1966).
• c) Notificación de la demanda de evicción al vendedor. Tal y como establece el artículo 1481 del Código Civil"el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento". La notificación al vendedor deberá de efectuarse en la forma establecida en el artículo 1482 al disponer "el comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda".

  Tales preceptos no serán de aplicación cuando el vendedor ya tenía conocimiento de la demanda de evicción o cuando el vendedor también sea demandado en el mismo juicio. En los mismos se configura lo que por la doctrina procesal se denomina como "llamada en garantía", que es el supuesto más típico de intervención de terceros en el proceso, y producirá sus efectos aunque el vendedor notificado en forma no comparezca en juicio, desde la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000 supuesto de intervención provocada a instancia del demandado a los efectos del artículo 13.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que el artículo 1.482 del Código Civil se interpreta en relación al citado precepto procesal.

• d) La privación acordada en sentencia firme tiene que ser en virtud de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa vendida.

Ahora bien, las partes pueden pactar la ampliación o supresión de saneamiento por evicción, con base al principio de autonomía de la voluntad, aunque de no haberse previsto el vendedor deberá de responder por evicción. Así se desprende de los párrafos segundo y tercero del artículo 1475 que establecen "el vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor".

Si se produce la ampliación, nos encontraremos ante el establecimiento de una cláusula penal. Si se renuncia, el Código Civil establece una serie de disposiciones especiales, por cuanto será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte (artículo 1476 Código Civil). Se entenderá que hubo mala fe cuando el vendedor conocía las causas que dan lugar a la evicción. Excepción hecha de los casos de nulidad, el artículo 1477 del Código Civil distingue dos supuestos, según que se trate de una renuncia simple o cualificada. Si la renuncia fuera simple, llegado el supuesto de evicción, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción. Si la renuncia fuera cualificada, es decir, el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias; en tal caso, el vendedor estará exento de toda clase de obligación y responsabilidad, por cuanto el comprador hizo la renuncia a sabiendas de sus consecuencias.

¿Qué puedo exigirle al vendedor?

Los efectos de la evicción serán distintos según que se trate de un supuesto de evicción total o parcial y, a su vez, el Código Civil establece el supuesto especial cuando la finca estuviera gravada con una servidumbre no aparente.

Evicción total

Los efectos se establecen en el artículo 1478 "cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

• 1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
• 2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
• 3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
• 4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
• 5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe."

Evicción parcial

Sus efectos vienen determinados por el artículo 1479 al establecer "si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra".

Por lo tanto, la rescisión no se producirá en todo caso, sino que ha tenerse en cuenta la importancia de la parte perdida en relación al todo, o la importancia para el comprador de la cosa perdida, si fueren dos o más las adquiridas.

Servidumbre no aparente

Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre (artículo 1483 Código Civil).

La doctrina sin embargo entiende que no se trata de un supuesto de saneamiento por evicción sino por vicios ocultos, por cuanto se ha de incluir entre los casos de rescisión del artículo 1291.5º del Código Civil, y presupone, por lo tanto, un contrato válidamente celebrado (artículo 1290 Código Civil). A este supuesto se ha equiparado, por razón de analogía, al supuesto de venta de terrenos para edificar, pero comprobándose con posterioridad que el terreno no es susceptible de edificación.

Son requisitos para que se produzca el saneamiento que la finca esté gravada con una carga o servidumbre y que sea oculta, que no se mencione en el momento de la perfección del contrato, ya sea en la escritura del artículo 1483, o de cualquier otro modo (escritura pública, documento privado o acuerdo verbal), pues de estarlo no se daría el requisito; el comprador no ha de tener conocimiento de su existencia, la carga o servidumbre ha de ser no aparente, y por último, no ha de constar en el Registro de la Propiedad, al presumirse que lo inscrito es conocido por todos.

También, conforme a la dicción del artículo 1483 ha de ser de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.

A estos requisitos se refiere la Sentencia Tribunal Supremo 26 de diciembre 2002"Dicho lo anterior, es cuando debe entrar en juego lo dispuesto en el artículo 1483 Código Civil, pues en dicha relación fáctica se dan los requisitos necesarios para la aplicación de tal precepto, como son: a) Que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; b) Que no se concrete tal carga o servidumbre en la escritura de transmisión, y c) Que deba presumirse que de haberse conocido tal gravamen el comprador no hubiera adquirido la finca en cuestión (así se proclama en la sentencia de esta Sala de 25 Abril 1983)".

En cuanto a los efectos los mismos se establecen en el artículo 1483 del Código Civil, por cuanto el comprador podrá pedir la rescisión del contrato (acción redhibitoria), a no ser que prefiera la indemnización correspondiente (acción estimatoria).

El plazo, que es de caducidad, será de un año a contar desde el otorgamiento de la escritura, y de no haberse ésta otorgado desde la fecha de la perfección del contrato (por documento privado o verbal). Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.