Fondos de reserva (propiedad horizontal)

¿Qué es el fondo de reserva de las comunidades de propietarios?

Garantía para que las Comunidades de propietarios tengan fondos disponibles para hacer frente a sus necesidades de gastos comunes más urgentes o extraordinarias, es la introducción con la Ley 8/1999 de la constitución de un fondo de reserva en el art. 9.1.f) LPH , el cual debe existir "para atender las obras de conservación y reparación de la finca" y, en su caso -novedad de la reforma por Ley 8/2013-, "para las obras de rehabilitación", del que se definía:

• - Dotación con arreglo a la respectiva cuota de participación de cada propietario.
• - Titularidad comunitaria.
• - Mínimo no inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

¿Cuál es su régimen jurídico?

La finalidad de la norma, y ello justifica esta injerencia legislativa en la organización privada de la Comunidad, es asegurar que ésta pueda cumplir, aun no contando con comuneros de economía capaz de aportar de forma inmediata cantidades de alguna importancia, las órdenes de Ayuntamientos y Comunidades autónomas, cada vez más frecuentes, para acometer obras, bien estructurales, de elusión de ruina, peligrosidad o daños accidentales a terceros, bien estéticas o urbanísticas de aspecto exterior.

No existe sanción legal expresa en el plano del Derecho privado para la ausencia de hecho de la constitución de este fondo de reserva, aunque si se exigiera por algún propietario el acuerdo de su recaudación en Junta, y no se adoptara, la responsabilidad de los perjuicios o multas por no poderse atender en tiempo y forma obras extraordinarias e inexcusables, o por las sanciones administrativas directas, podría centrarse en los que impidieron la constitución del fondo de reserva, con exoneración de los que lo promovieron y votaron a favor.

Y es que, por otro lado, dada la función social e interés público del deber, ante el incumplimiento por una Junta del deber de constituir el fondo, el órgano competente en materia de vivienda de la Administración autonómica, de oficio, o ante la noticia dada por cualquiera, de la falta de constitución del fondo por alguna Junta de propietarios, incoará el oportuno expediente a los copropietarios, en tanto que sujetos pasivos del deber, que quedarán notificados a través de su Presidente, si bien surtirá efectos frente a todos la notificación realizada a cualquiera de ellos (art. 41 Ley 39/2015), y, en su caso, les constreñirá al cumplimiento forzoso mediante la imposición de multas coercitivas hasta el efectivo cumplimiento del deber (art. 99 Ley 39/2015), o incluso incoará un procedimiento sancionador, que culminará con la imposición de una multa.

Como los demás gastos a que deben contribuir los propietarios, el fondo de reserva, en cuanto crédito comunitario, está garantizado por el privilegio y la afección real tácita del art. 9.1.e) LPH.

La disposición adicional LPH, previno con carácter dispositivo, que la integración del fondo no deba realizarse de modo total tras el acuerdo de dotación. Así en la anualidad en que se acuerde su constitución, su dotación podrá ser, como mínimo, equivalente al 25% del presupuesto ordinario de la Comunidad. En la siguiente anualidad se deberá dotar adicionalmente con el 25% del presupuesto ordinario de la Comunidad para ese año, y los propietarios realizarán los oportunos ingresos, de forma que en el segundo ejercicio se alcance la cantidad que, como mínimo, dispone la Ley en el art. 9.1.f) párrafo 2.º LPH, que deberá tener constantemente el fondo: el 5% del último presupuesto ordinario de la Comunidad.

De la misma disposición adicional resulta que no se establece la no dotación cumulativa del fondo como condición básica del régimen de propiedad horizontal, como tampoco se establece el no depósito obligatorio del fondo en la Administración autonómica, es más, en este último caso, no se previene nada, lo que permite concluir que la competencia de las Comunidades Autónomas en esta materia es plena ex art. 148.1.3.ª CE. Y así lo reconoce la propia norma, que rige "sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas". Por lo que, en conclusión, es posible que una Comunidad Autónoma adopte normas en alguno de los sentidos referidos con base en su competencia exclusiva en materia de vivienda.

De todas formas, la Junta de propietarios puede acordar que el deber de aportación al fondo sea cumulativo, pues la Ley de Propiedad Horizontal sólo establece un mínimo, y por tanto, anualmente los propietarios deban contribuir según su cuota pagando la cantidad que en el acuerdo haya determinado, y así, con previsión suficiente, se vaya constituyendo un fondo de entidad bastante para asumir con autonomía los cometidos previstos por el art. 9.1.f) LPH.

Es más, la Junta podrá decidir que este acuerdo se incluya en los estatutos de la Comunidad, en cuyo caso será preceptiva su adopción por unanimidad (art. 17.6 LPH), y su inscripción en el Registro de la propiedad. Esto puede ser conveniente que se incluya por el propietario único del edificio al otorgar el título constitutivo, cuando, en atención al edificio, el número de elementos privativos y, sobre todo, la cantidad y cualidad de los elementos comunes, sus instalaciones y los servicios con que cuente, sea conveniente, que los comuneros cuenten con un fondo de reserva realmente operativo a fin de atender adecuadamente al mantenimiento y conservación del inmueble.

La reforma del art. 9.1.f) LPH operada por RDLey 21/2018 obligaba a los propietarios a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debía existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1.b) LPH.

Además, aumentaba del 5 al 10 % el fondo de reserva de las comunidades de propietarios.

Conforme a la DT 2.ª del citado RDLey 21/2018, este incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva, se podía llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de su entrada en vigor, el 19 de diciembre de 2018.

El RDLey 21/2018 dejó de estar en vigor desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

Esto siginificó, durante un breve lapso temporal, una vuelta a la situación anterior al 19 de diciembre de 2018, fecha en la que entró en vigor el RDLey, disponiendo el art. 9.1.f) LPH, en su redacción entonces vigente, la obligación de los propietarios en régimen de propiedad horizontal de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, las obras de rehabilitación, y que la propia norma regula diciendo que "El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario".

Y decimos breve lapso temporal porque tras la derogación del RDLey 21/2018, al no haber obtenido la convalidación del Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019, que volvió a introducir idéntica previsión en el art. 9.1.f) LPH: constitución de un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario, pudiendo ser utilizado el mismo para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad del art. 10.1 b) LPH. Esta actualización se difiere también en el tiempo, puesto que podrá hacerse a lo largo de tres ejercicios presupuestarios siguientes al que se encuentre en curso a la entrada en vigor del RDLey 7/2019, el 6 de marzo de 2019 (DT 2ª RDLey 7/2019).

El último hito legislativo, hasta hoy, viene constituido por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que establece como obligación del propietario -ex art. 9.1.f) LPH- contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1.b) LPH, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el art. 17.2 LPH.

Es aconsejable, e indicado por la Ley, que se utilice el fondo de reserva, siquiera en parte, para contratar el seguro que cubra los daños causados en la finca, o para concertar un mantenimiento permanente de ésta y de sus instalaciones con empresa especializada.