Juicio de desahucio

¿Cuál es la regulación actual del juicio de desahucio?

Está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en la órbita de aplicación del artículo 250 LEC -dentro de las pretensiones que determinan el cauce del juicio verbal por razón de la materia- que recoge que «Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1º. Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»

Es competente para conocer del juicio de desahucio el tribunal del lugar en que esté sita la finca, por regla de fuero territorial del art. 52.1.7.º LEC, necesaria (art. 54.1 LEC) y controlable de oficio (art. 58 LEC).

Pese a la generalización de la contestación escrita en los juicios verbales que introdujo la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por Ley 42/2015, el denominado juicio monitorio de desahucio, inserto también dentro del juicio verbal, mantuvo su estructura, cuyo rasgo caracterizador viene determinado en el requerimiento de pago y, en su caso, en la oposición. Si el demandado no se opone al requerimiento, se pondrá término al procedimiento por decreto, y si se opone al mismo se convocará a las partes a juicio

En los juicios de desahucio por expiración del término contractual o por precario, la contestación de la demanda sí será escrita, pero en el decreto de incoación habrá que realizar la prevención que dispone el art. 438.6 LEC.

Por último, hasta el momento, el tratamiento procesal del juicio de desahucio experimentó importantes modificaciones derivadas de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, como se analizará más adelante.

Veamos, en consecuencia, las características propias de un juicio cuya agilidad es vital para evitar que un abuso en el impago y un correlativo retraso en la resolución de este tipo de litigios pueda producir perjuicios, a veces irreparables, a muchos ciudadanos.

La primera cuestión a detallar se centra en el aspecto formal que debe ser tenido en cuenta a la hora de conseguir el auxilio de los juzgados y tribunales cuando se pretende la recuperación de la plena posesión de un inmueble por el impago de las rentas del inquilino.

El procedimiento aplicable al desahucio es el del juicio verbal, con las especialidades reguladas en los apartados 5 y 6 del art. 438 LEC, según las cuales el Letrado de la Administración de Justicia requerirá en el emplazamiento al demandando para que en el plazo de 10 días proceda a enervar si tiene derecho a ello, pagar y desalojar el inmueble, o formular oposición alegando sucintamente las razones por las que no procede el desahucio. Indicará igualmente en esta resolución la fecha de la eventual vista y la del lanzamiento, con apercibimiento de inmediato lanzamiento si no formulare oposición

¿Cuáles son las modificaciones en los procesos de desahucio introducidas por la Ley por el derecho a la vivienda?

En primer lugar, se prevén los siguientes novedosos requisitos de admisibilidad de la demanda (art. 439 LEC):

a) Se deberá especificar si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante;

b) Se deberá indicar y justificar si el demandante es un gran tenedor de viviendas, y para el caso de que no lo sea, deberá justificarse aportando documento consistente en certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) Para el caso de que el demandante sea gran tenedor de viviendas, se deberá manifestar y justificar documentalmente si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Al efecto, se deberá acreditar por la actora por alguno de los siguientes medios:

• (i ) Documento acreditativo de si el demandado está o no en situación de vulnerabilidad, previo consentimiento del ocupante de la vivienda, emitido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, de vigencia no superior a tres meses.

  Para la expedición de este documento es necesario el consentimiento del afectado, por lo que, a fin de acelerar estos trámites administrativos, se recomienda que en los contratos de arrendamiento se incorpore una cláusula de autorización de cesión de datos personales del arrendatario a estos efectos.

• (ii) Declaración responsable de la actora de que ha acudido a los servicios competentes en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que se presentó la solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
• (iii) Documento acreditativo de los servicios competentes que indique que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

d) Para el caso de que la actora sea un gran tenedor de viviendas y el demandado esté en situación de vulnerabilidad económica, la demandante deberá acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación con el demandado que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.

En este punto, hay que señalar que, a la fecha de entrada en vigor de esta normativa, está pendiente de regulación dicho procedimiento de intermediación, por lo cual puede ser recomendable formular la solicitud de conciliación o intermediación ante el correspondiente órgano autonómico con competencia en materia de vivienda para tratar de cumplir con este requisito de procedibilidad.

Declara la norma que el cumplimiento de este requisito deberá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

• (i) Declaración responsable de la actora de que ha acudido a los servicios territorialmente competentes en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que se presentó la solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
• (ii) Documento acreditativo de los servicios competentes que indique que el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.

En segundo lugar, se amplía a todo tipo de juicio de desahucio la facultad de instar la solicitud de ejecución de lanzamiento en el escrito de demanda para la ejecución directa de la sentencia condenatoria, sin necesidad de ningún otro trámite, llevándose al efecto el mismo en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia. Hasta la reforma, este privilegio solamente operaba en los desahucios arrendaticios por falta de pago o por expiración de plazo, siendo aplicable desde la entrada en vigor de la Ley también a los juicios de desahucio por precario del art. 250.1.2º LEC.

Así pues, de conformidad con el nuevo art. 549.3 LEC, se exceptúa la aplicación del plazo de espera de veinte días para despachar ejecución desde la firmeza de la condena (art. 548 LEC) en todos los tipos de desahucio.

En tercer lugar, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada. A tal efecto, dispone el art. 438.6 II LEC: «En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.»

¿Qué requisitos deben tenerse en cuenta a la hora de presentar una demanda en un juicio de desahucio?

En primer lugar, hay que destacar que el empleo de este cauce lo es por razón de la materia, como hemos señalado, por lo que siempre será precisa la intervención de abogado y procurador, pues ésta solo se excluye en los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía –no de la materia- y ésta no exceda de 2.000 euros.

Al respecto de la cuantía de la demanda, y con repercusión en punto a las costas limitadas por el art. 394.3 LEC, se prevenía una regla específica para los juicios sobre arrendamientos de bienes en el art. 251.9.ª LEC, en la redacción anterior a la Ley 19/2009, cuyo inciso final remitía a lo dispuesto en la regla tercera si se reclamaba la posesión del bien arrendado, esto es, la fijación de la cuantía por el precio corriente en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase al tiempo de interponerse la demanda. En su redacción vigente dispone, "salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato".

Con relación a la determinación del domicilio del demandado en los desahucios, muy importante en orden a que las citaciones permiten avanzar en el trámite, se introducen por la Ley 19/2009 dos párrafos, segundo y tercero, en el apartado 3 del art. 155 LEC, que se inscribe en los procesos del art. 250.1.1.º LEC, que como sabemos son los verbales de reclamación de rentas y cantidades debidas, de desahucio por impago de rentas y cantidades debidas por el arrendatario o por expiración de plazo.

La reforma por Ley 23/2003 había normado que pudiera designarse a los efectos de notificaciones como domicilio del demandado la vivienda o local arrendado, y la dicción agregada ahora al primero de dichos párrafos advierte que "se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado".

De esta manera, se produce una presunción legal muy útil, puesto que, en defecto de haberse pactado expresamente un domicilio para actos de comunicación, se presume siempre el de la vivienda o local del contrato, que será conocido por el demandante, y la inviabilidad de notificación en el mismo desencadenará la notificación ficticia.

A todo lo anterior, como se ha adelantado, la reforma por Ley 12/2023 de Vivienda añade que no se admitirán demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda; y

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si habiendo especificado todo ello concurren las tres condiciones (que la parte actora es gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica), no se admitirá la demanda si antes no ha habido un proceso de intermediación o conciliación. que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda (art. 439.6 y 7 LEC).

¿En qué consiste la solicitud anticipada de lanzamiento en un juicio de desahucio?

Con la introducción del inciso último del art. 437.3 LEC por la Ley 19/2009, la demanda puede interesar que se tenga ya por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fijará por el Juzgado y, por tanto, no procede repetir la solicitud una vez firme la sentencia, como venía aplicándose en el régimen pretérito.

En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado el Juzgado fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de treinta días desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior (art. 438.6 LEC).

Novedad introducida por la reforma de la Ley 4/2013 en el art. 549.3 LEC es que la solicitud de lanzamiento en la demanda de desahucio será suficiente también para la ejecución directa de los decretos que pongan fin al desahucio, sin necesidad de ningún otro trámite, procediendo el lanzamiento en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

¿Qué implica la condonación condicional en la demanda en un juicio de desahucio?

En la demanda de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, o por expiración legal o contractual del plazo, el art. 437.3 LEC contempla la posibilidad de que el demandante anuncie en la demanda que asume un compromiso de condonar al arrendatario una cantidad que concrete de la deuda y de las costas, bajo condición del desalojo voluntario de la finca en el plazo que también indique, que nunca podrá ser inferior a quince días desde la notificación de la demanda.

Además de la viabilidad de la enervación, en los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el compromiso de condonación provisional del art. 437.3 LEC se le pondrá de manifiesto al demandado en el requerimiento previo a la eventual vista, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21 (art. 438.5 II LEC).

¿Existe la posibilidad de allanamiento en el juicio de desahucio?

En los juicios de desahucio lógicamente también cabe el desistimiento del actor, la suspensión instada por ambas partes por sesenta, días, y el allanamiento y transacción, que con carácter general se prevén como actos de disposición del objeto procesal en la LEC.

El allanamiento común se producirá cuando el demandado voluntariamente entregue la posesión del local o vivienda antes de la celebración de la vista, que es cuando habría de contestar, por ejemplo, dejando las llaves al arrendador o en el Juzgado, de manera que se dictará la resolución correspondiente, que será la sentencia de desahucio, cuando éste se ejercite en solitario, sin que la vista se celebre, o el auto de allanamiento parcial del art. 21.2 LEC, al ejercitarse otras acciones acumuladas, en que la vista se celebrará cuando se insista en la continuación del proceso para resolver las demás acciones no allanadas. En cuanto a las costas se estará por lo previsto en el art. 395 LEC.

Pues bien, si el allanamiento se verifica con relación al compromiso con efectos de transacción del art. 437.3 LEC, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución homologadora (nuevo art. 21.3 LEC).

¿Cómo se realiza la prueba en los desahucios?

Es innegable destacar que la prueba es fácil en estos casos, ya que si el inquilino no ha ingresado en la cuenta que le comunicó el arrendador las mensualidades pactadas o entrega en mano con recibo expedido a cambio será el moroso el que tenga que acreditar que sí pagó, por lo que habrá que aportar el contrato de arrendamiento y los recibos impagados.

¿Cómo se lleva a cabo la tramitación preferente de los juicios de desahucio?

En principio, no existe una definición en la tramitación preferente. Manuel José López Orellana señala que la regulación anterior no establecía tramitación preferente respecto a los procesos arrendaticios urbanos, salvo en el caso del número 2 de la disposición adicional 5.ª de la Ley de 1994 para los recursos contra sentencias en las materias arrendaticias urbanas, tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores. Pero así ocurría en la práctica de Juzgados y Tribunales, por el carácter especial y sumario en el caso del juicio de desahucio, y al no existir normas rígidas de orden de señalamientos.

Entiende este autor que esta situación puede entenderse que ha cambiado, en principio, con la Ley Procesal civil, que solo reserva la tramitación preferente de manera explícita a una serie de supuestos: procesos que pretendan la tutela del derecho al honor, a la intimidad, y a la propia imagen, y las que pidan la tutela de cualquier otro derecho fundamental (artículo 249 LEC); a la tramitación y decisión de la apelación de autos de inadmisión de demanda por falta de requisitos que la ley exija para casos especiales (artículo 455.3 LEC); contra el auto que deniegue la ejecución provisional (artículo 527.4 LEC); contra el que deniega medidas cautelares (artículo 736.1 LEC), de los recursos de queja (artículo 494 LEC), y la ejecución provisional de las sentencias en las que se tutelen derechos fundamentales (artículo 524.5 LEC). Pero no se mencionan los procesos arrendaticios.

¿Cómo se desarrolla el juicio de desahucio?

En todos los casos de desahucio, si el demandado, convenientemente citado con esta admonición, la cual está prevista en el art. 438.6 LEC, no comparece, "se declarará el desahucio sin más trámites".

En los casos de proceso sumario recuperatorio de la finca dada en arriendo, rústica o urbana, por desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, a éste sólo se le permitirá alegar y probar el pago (excepción de fondo) o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (excepción procesal) (art. 444.1 LEC).

El art. 441.1 ter LEC, introducido por la reforma operada por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, estableció que en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.

El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, por lo que esta previsión legal desapareció. No obstante, pese a la derogación, los plazos de suspensión de los lanzamientos y la intervención de los servicios sociales han sido habituales. De hecho, tras la derogación del RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que vuelve a introducir previsiones similares a las derogadas. En concreto:

• - En el requerimiento de pago por el Juzgado se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. A efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar día y hora exactos. Es decir, se prohíben los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas (arts. 438.5 y 6 LEC).
• - Se notificará al arrendatario en la demanda de desahucio por falta de pago la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que se pueda apreciar la posible situación de "vulnerabilidad", permitiendo que, previa comunicación de los citados servicios, se pueda suspender el proceso durante un mes o tres, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica (art. 441.5 LEC).

En cualquier caso, de conformidad con la legislación vigente, si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

¿Cómo concluye el juicio de desahucio?

El art. 438.6 LEC previene que en todos los casos de desahucio el demandado, una vez citado para la vista de juicio verbal, queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para tal vista.

Terminada la vista, en los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, debe dictarse sentencia en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia (art. 447.1, párrafo 1.º LEC).

Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los arts. 437.3 y 438.5 LEC, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite (art. 447.1, párrafo 2.º LEC).

¿Qué requisitos se aplican para recurrir las sentencias (art. 449.1 y 2 LEC)?

Como incluido el juicio de desahucio entre los que llevan aparejado el lanzamiento, se añaden requisitos a los genéricos para recurrir las sentencias recaídas, en las vías de apelación, recurso extraordinario por infracción procesal o casación:

• - La válida interposición exige manifestar, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
• - La sustanciación exige durante todo su curso que el demandado recurrente pague los plazos que venzan o los que deba adelantar.

Cabe que el arrendatario adelante o consigne el pago de varios periodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia, sin que se consideren, en ningún caso, novación del contrato.

Debe señalarse también la improcedencia del recurso de queja en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada, que se introduce como novedad de la Ley 19/2009 en aras de evitar indeseables efectos dilatorios que se producen habitualmente en estos procedimientos, para lo que se añade un nuevo párrafo al art. 494 LEC. Como conforme al art. 447.2 LEC no producen efectos de cosa juzgada las sentencias que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, el recurso no procederá en estos procesos.