Juicio de retracto

¿Qué es el juicio de retracto y qué clases existen?

El artículo 249.7 de la Ley de Enjuiciamiento se limita a indicar que se tramitará por el juicio ordinario las demandas que ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo.

Ello supone que es preciso acudir a la legislación sustantiva para verificar los supuestos de retracto y en concreto será preciso acudir a los artículos 507 y siguientes del Código Civil y la legislación especial sobre la materia, pudiendo distinguirse los siguientes tipos de retracto. Interesa señalar que los derechos de adquisición preferente tanteo y retracto voluntarios, facultan a su titular para adquirir una cosa con preferencia a terceros, bien cuando su propietario se dispone a enajenarla, aunque aún no lo haya hecho, caso del tanteo, o después de haberse producido su enajenación, supuesto relativo al retracto, debiendo tratarse de una clase de transmisión para la que "se hayan constituido estos derechos de adquisición preferente"; tales tanteo o retracto voluntarios carecen de regulación en el Código Civil y tales derechos de adquisición preferente son figura distinta de la del retracto convencional que regula el Código mencionado en sus artículos 1507 a1520 CC.

¿Qué es el retracto convencional?

Esta forma de retracto se produce cuando la persona que enajenó el dominio de una cosa en virtud de un contrato de compraventa se reservó durante cierto tiempo el derecho de recuperarla, devolviendo al otro contratante la suma recibida y los gatos consignados en el artículo 1518 del Código Civil.

El convenio concertado constituye una venta con pacto de retro, aun cuando el inmueble transmitido hubiese quedado en poder del primero hasta el vencimiento de aquel plazo, satisfaciendo determinada cantidad como contrapartida de su ocupación. El retracto convencional envuelve el cumplimiento de una obligación subordinada a las condiciones pactadas y su cumplimiento; de tal forma que cuando es negado o desconocido por una de las partes la decisión compete al ámbito del juicio declarativo ordinario.

Sobre este proceso el artículo 1507 del Código Civil dice que tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, Se trata, en definitiva, de un pacto de reversión estipulado con el carácter de condición potestativa, cuyas notas definitorias son las siguientes:

• • Su operatividad depende de la simple voluntad del deudor.
• • Consiste en un derecho a retraer o recuperar, no a adquirir de nuevo, y por faltar esta nota de readquisición no se considera retracto convencional.
• • Que el derecho se ejercite durante el plazo contractual o legal marcado (artículo 1508), pues en otro caso se produce irremisiblemente el fenecimiento del retracto convencional y el comprador adquiere de modo irrevocable el dominio de la cosa vendida por caducidad del derecho a recuperarla.
• • Deben de satisfacerse las prestaciones del artículo 1518 del Código Civil.

¿Qué es el retracto de colindantes?

1. Finalidad y naturaleza

La finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo, «algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riquezaLa jurisprudencia ha establece que la justificación del retracto de colindantes, viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas de los particulares (Sentencias TS de fecha 5 de junio de 1945 y STS de 31 de mayo de 1959), prevaleciendo el interés de la agricultura y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523 del Código Civil, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad motivada por el interés general.

2. Requisitos

El ejercicio del retracto legal de colindantes, que autoriza el artículo 1523 del Código Civil, exige para su viabilidad y aplicación: los siguientes requisitos: 1) Ser propietario de tierras colindantes. 2) Que se trate de la venta de una finca rústica. 3) Que ésta no exceda de una hectárea. 4) Que las fincas en cuestión no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. 5) A lo que se puede añadir el requisito del plazo, contenido en el artículo 1524 del código sustantivo, a tenor del cual no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino desde nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

3. El carácter rústico de las fincas en el retracto de colindantes

Dada la finalidad del retracto de colindantes, el artículo 1523 del Código Civil exige expresamente que la finca objeto de retracto tenga el carácter de rústica, requisito que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido también a la propia finca del retrayente.

La condición de rusticidad de la finca enajenada y también de la del retrayente, según se deduce de la finalidad esencial del retracto de colindantes como declara reiterada jurisprudencia, si bien se menciona en el artículo 1523 del Código Civil como uno de los presupuestos fácticos determinantes de la viabilidad de la acción retractual, ni este precepto, ni ningún otro del Código Civil, especifican tal concepto, convirtiéndose por ello la calificación jurídica de una finca en el aspecto más problemático del retracto de colindantes. Sobre tal particular se ha ido creando una importante doctrina legal, no siempre unánime, en cuya virtud se han ido delimitando, ante el vacío legal, bases o principios orientadores conforme a los cuales puede llegarse a la catalogación de la finca.

¿Qué es el retracto de comuneros?

El retracto de comuneros concedido por ministerio de la ley tiene la naturaleza de un derecho real de eficacia erga omnes y ejercitable con las condiciones y requisitos fijados en el artículo 1522 del Código Civil, que establece el derecho de retracto en favor del copropietario de una cosa común en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Son requisitos para el ejercicio del derecho de retracto de comuneros los siguientes:

• 1) Una situación de comunidad o condominio por cuotas. Sobre el derecho a retraer del nudo propietario, no plantea duda alguna la respuesta afirmativa. La condición de comunero ha de concurrir necesariamente tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño como en el momento del ejercicio del retracto.
• 2) Ha de tratarse de la enajenación de una cuota o cuotas a un extraño a la comunidad. El término enajenación ha de entenderse referido a una venta o dación en pago, con exclusión de las enajenaciones a título gratuito. La enajenación ha de estar consumada; sólo puede aprovecharse el retracto cuando el vendedor ha transmitido al comprador el dominio con la posesión de la cosa mediante la tradición real o simbólica. El concepto de extraño se utiliza por oposición a partícipes en la cosa común (Sentencias Tribunal Supremo 7 febrero 1944 y STS 18 diciembre 1950), por lo que nunca lo es otro comunero (Sentencia Tribunal Supremo 20 junio 1978).
• 3) Ejercicio del derecho dentro del plazo legal. El artículo 1.524.1º del Código Civil señala como plazo general de ejercicio del derecho de retracto legal el de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La naturaleza jurídica de este lapso temporal es de caducidad apreciable de oficio, no susceptible de interrupción ni de suspensión.
• 4) La consignación del precio. El retrayente ha de consignar, dentro del plazo legal establecido para el ejercicio del derecho, el precio de la venta, si fuere conocido y, en otro caso, prestar caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.

¿Qué es el retracto arrendaticio?

1. Urbano

En el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se regula el derecho de adquisición preferente y se dice que en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Sin embargo, hay que destacar la novedad incluida por la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 25. 8 Ley de Arrendamientos Urbanos) acerca de la posibilidad de renuncia a estos derechos en el contrato de arrendamiento. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la citada Ley 4/2013 señala ahora que No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Con ello la renuncia a estos derechos se podrá pactar en cualquier contrato sea de la duración que sea, con lo que en realidad se refuerza la posición de los arrendadores que podrán incluir está cláusula en sus contratos a fin de que no tenga el arrendatario estos derechos de adquisición preferente en los supuestos de intención de venta o venta consumada. Ello supone, sin embargo, que a la larga irán desapareciendo estos derechos porque si el arrendatario no acepta la cláusula el arrendador le transmitirá que no desea arrendarle el inmueble al no querer perder el derecho de vender su inmueble a un tercero sin tener la obligación de ofrecérselo con carácter previo al arrendatario que ocupa su inmueble.

Puede decirse que no son supuestos en que proceda el derecho de retracto del artículo 25 Ley 4/2013 de la norma arrendaticia, los siguientes:

• a) División de cosa común. No se incluye la división de una cosa común, con adjudicación de partes y constitución de régimen de propiedad horizontal. En estos casos no hay propiamente transmisión, sino concreción de lo que antes era una participación indivisa.
• b) Aportación de la finca arrendada a una sociedad.
• c) Venta de la mitad indivisa de la finca arrendada y la otra parte por adjudicación en procedimiento de ejecución judicial.
• d) Venta de vivienda junto con otro elemento anejo no arrendado.
• e) Supuestos de venta aparente (donación simulada) o venta con precio notoriamente inferior al de mercado.
• f) Venta de la nuda propiedad. Lo señala la Sentencia Tribunal Supremo 27 noviembre 2001 y dice que no cabe el retracto cuando se transmite la nuda propiedad, con una consolidación del dominio producida posteriormente, mediante contrato en que la cesionaria asume la obligación de prestar alimentos a la cedente. No obstante, si la venta de nuda propiedad, por un lado, y la venta del usufructo, por otro, se producen de forma simultánea, debe considerarse como un supuesto incluido en la ley.
• g) Cesión de inmueble a cambio de renta vitalicia. Aunque tratado en diversas resoluciones judiciales, la Sentencia 199/2005 Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 22 de marzo de 2005, Rec. 764/2004 niega el derecho al retracto al arrendatario de inmueble cuyo dueño lo cede a una entidad mercantil a cambio de parte en dinero y otra parte de renta vitalicia.
• h) Venta de solar de aparcamiento de vehículo o de plaza de garaje en general.

2. Arrendamiento rústico. Cultivador personal

En el ámbito arrendaticio rústico concurre una doble regulación del proceso de retracto. En primer lugar el artículo 22 de la legislación arrendaticia rústica sobre enajenación de la finca arrendada, sobre derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en su redacción de la Ley 26/2005 de 30 noviembre, donde se dice que en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo. Asimismo, se establecen dos consideraciones relevantes:

• a) El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
• b) Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

En segundo lugar debe de significarse la regulación especial del retracto rustico derivada de la Ley de Modernización de explotaciones agrarias (Ley 19/1995 de 4 de julio en cuyo artículo 27 se dice que tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo y que el plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación, no pudiendo el propietario colindante que ejercite el derecho de retracto enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Notificación fehaciente del retracto arrendaticio

El derecho de retracto arrendaticio caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuere formalizada; "notificación fehaciente" que como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 diciembre 1966, ha eliminado la ficción del Registro de la Propiedad y su consiguiente presunción de conocimiento, así como cualquier otra que no sea tal notificación fehaciente, requisito formal, que por afectar al nacimiento de una institución de orden público, como es la caducidad, participa de ese mismo carácter de medio probatorio tasado y necesario.

¿Cuál es el plazo de caducidad del derecho de retracto?

Dispone el artículo 1524 del Código Civil que no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. La propia interpretación literal del artículo 1524 del Código Civil, partiendo de lo establecido en el artículo 3.1 del propio código, permite ya afirmar que el "dies a quo" para ejercitar la acción de retracto de comuneros cuando hubiese existido inscripción en el registro, debe de partir del siguiente al en que se hubiese operado la repetida inscripción y sólo para el supuesto de que no se hubiese dado la inscripción a que acabamos de hacer mención (en su defecto, dice la ley) desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. Por tanto, es primero la inscripción registral la que determina el inicio del cómputo y de no existir ésta habrá de estarse al cabal conocimiento de la venta por parte del retrayente, sin perjuicio de que pueda no arrancar el cómputo del plazo desde la inscripción registral cuando se hubiese demostrado que previamente a la misma ya el retrayente conocía al completo las condiciones y elementos del contrato de compraventa que le permiten ejercitar el derecho de retracto y la acción que de éste deriva.

¿Qué importancia tiene el conocimiento de la venta y el precio?

El conocimiento que tiene que tener la parte retrayente debe de ser completo exacto y preciso no bastando con que conozca la existencia de la venta sino que debe de conocer sus condiciones y en especial el precio, pues sólo de esa manera puede valorar si ejercita o no la acción de retracto.

Sobre el citado precio, y a los efectos del ejercicio del derecho de retracto la Jurisprudencia distingue varias situaciones posibles, que se pueden sistematizar conforme a los siguientes criterios:

• a) El precio conocido. Este es el que se tiene la obligación de consignar para el ejercicio de la acción de retracto, y en el caso de que el mismo se desconozca habrá de darse fianza de consignarlo después de que lo sea, determinándose, en su caso, en sentencia el precio real de la transmisión (Sentencia Tribunal Supremo 24 de septiembre de 1997, Rec. 2523/1993).
• b) El precio escriturado, es al que habrá de estarse, en principio, a los efectos del ejercicio del retracto (Sentencia Tribunal Supremo 11 de mayo de 1956, STS 11 de mayo de 1965, STS 12 de junio de 1984, STS 20 de septiembre de 1988, STS 11 de julio de 1996, Rec. 3560/1992 entre otras), salvo que se demuestre que fue otro el real y efectivo de la transmisión.
• c) El precio real es el que debe satisfacerse para el legítimo ejercicio del derecho de retraer, toda vez que tal derecho no es otro que el de subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el contrato. El retracto no es pues una doble venta, sino la sustitución del comprador por el retrayente en las estipulaciones contractuales, y entre ellas, y como fundamental, en el precio.
• d) El precio simulado es el que se hace constar como propio de la compraventa o dación en pago, pero que no coincide con el efectivamente satisfecho que fue otro, en cuyo caso habrá de estarse, como hemos dicho, al real de la enajenación.
• e) El precio justo o el precio del mercado. No es éste el que corresponde para el ejercicio exitoso del retracto. Así claramente se expresa, como no podía ser de otra forma, la Sentencia Tribunal Supremo de 15 de octubre de 1991, cuando indica "que no se trata en estos casos de que opere el verdadero valor de mercado de lo transmitido, sino el realmente pagado por el adquiriente (Sentencias de 11 de mayo de 1956, 12 de junio de 1984 y 20 de septiembre de 1988)".
• f) En los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar.
• g) En cuanto a la obligación de acreditación del precio real de la transmisión podemos citar la doctrina sentada por la sentencia TS de la Sala 1ª de 21 de septiembre de 1993, que señala: "En este sentido los recurrentes citan varias sentencias de las que resulta que en los casos litigiosos de retracto ha de hallarse el valor real de la finca transmitida para compensar así la sustitución de la finca que se pierde por el retracto con una indemnización en dinero, logrando un equivalente económico ante la privación del bien expropiado".
• h) Aunque se entienda que el actual 266.3 Ley Procesal civil, no exige la consignación o la constitución de caución en cuanto requisito procesal, pues remite a lo exigido por la ley o por el contrato; y el artículo 1518 del Código Civil, contempla el reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto (Sentencia Tribunal Constitucional 144/2004, de 13 de septiembre de 2004), lo cierto es que ni cuando se constituye la relación jurídica procesal, ni cuando conoce el importe de las mejoras útiles, ni llegado el momento de resolver sobre el fondo, el recurrente había atendido a consignar la totalidad de las cantidades perfectamente conocidas, desglosadas y acreditadas a que el artículo 1518 del Código Civil le obligaba. Pues sólo había consignado el precio de la venta y no los gastos útiles realizados en la finca.
• i) Constante jurisprudencia advierte que el retraído tiene derecho a ser rembolsado de las mejoras útiles por él verificadas de buena fe en la finca retraída (Sentencia Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1991).

¿Cómo funciona el cómputo del plazo?

Según la Sentencia 287/2009 del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2009, Rec. 511/2004el plazo de sesenta días que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para el ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario de viviendas urbanas es de caducidad, lo que exige que el derecho se ejercite en un período determinado, transcurrido el cual decae, y la institución de la caducidad opera, en principio, en el ámbito propio del Derecho material o sustantivo y no en el del Derecho procesal, en cuyo cómputo se incluyen los días inhábiles, a diferencia de los plazos propios del proceso, tal como establece el artículo 5 del Código Civil.

Ahora bien, la acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto solo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano jurisdiccional, y este acto de presentación es un acto de naturaleza procesal que da lugar con su admisión a la iniciación del proceso - y consiguiente litispendencia (artículo 410 Ley Enjuiciamiento Civil)- en el que ha de ventilarse necesariamente el derecho frente a quien lo niega. Como tal está sujeto a las normas que regulan el procedimiento, incluidas las del artículo 135 de la Ley Enjuiciamiento Civil, pues se trata de la presentación de un escrito mediante el que actúa procesalmente el derecho a partir del día siguiente en que concluye el plazo civil que tenía para hacerlo efectivo, aproximando de una forma justa y razonable unos y otros plazos.

No es, por tanto, un problema de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los sesenta días de los que dispone el interesado. Se trata de permitir al titular de un derecho cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el artículo 5 del Código civil que aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1990; STS 1080/2000 de 17 de noviembre de 2000, Rec. 3128/1995, entre otras).