Junta de propietarios

¿Qué es la junta de propietarios?

La Junta de propietarios es el órgano de gobierno de la Comunidad compuesto por todos sus titulares en el que se forma la voluntad de aquélla mediante el sistema de unanimidad o por acuerdos mayoritarios.

En cuanto a su tipología, principalmente hay dos: juntas ordinarios y extraordinarias. Las Juntas Ordinarias son aquellas en las que se aprueban las cuentas y presupuestos, con obligación de que sean anualmente, lo que no significa por "años naturales", es decir, que cabe perfectamente que el ejercicio económico de la Comunidad sea en cualquier otra fecha distinta del 1 de enero al 31 diciembre. En definitiva, la junta ordinaria debe servir para presentar las cuentas y presupuestos, pero ello no impide que a la vez pueda ser aprovechada para cualquier otro asunto de interés comunitario.

En cuanto a las Juntas Extraordinarias, la amplitud del artículo 16 LPH 1960 al referirse a las mismas supone que cabe celebrar todas las que se consideren necesarias, una o veinte al año, pero también ninguna, porque no hay una exigencia de convocatoria periódica, al contrario de lo que ocurre con las ordinarias.

¿Cómo se convoca la junta?

La Ley contempla en su artículo 16.2 LPH 1960 unos requisitos que deben ser necesariamente cumplidos, pues se trata de un sistema de garantías. Los propietarios tienen libertad de acudir o no a las Juntas, pero lo que nunca se puede producir es que se les impida asistir por falta de conocimiento de su celebración, lo que no es obstáculo para exigir que los comuneros eviten las trabas que dificulten el cumplimiento por parte de los convocantes.

Lugar, día y hora de la Junta

Es un requisito elemental. La citación debe contener el lugar, el día y la hora de celebración, pues en otro caso los propietarios no sabrían dónde acudir. Lo que se ha planteado alguna vez es si se puede convocar una reunión fuera de la localidad de la propia finca. La respuesta será positiva siempre y cuando se traten de lugares cercanos o más cómodos. Lo que de ninguna manera será factible es su celebración fuera de España a tenor del dictado del artículo 9 LPH 1960, regla h.

El incumplimiento de los requisitos formales de la citación previstos en la Ley, así como la obligada observancia de los mismos, no ha impedido que la doctrina de las Audiencias Provinciales haya ido atenuando los efectos de una rígida interpretación por la vía de la apreciación de mala fe, dolo o negligencia de los dueños impugnantes de las Juntas, con el fin de convalidar la celebración de éstas, en tres supuestos concretos:

• • Cuando el propietario no citado debidamente acudió, participó y votó en la Junta.
• • Cuando el propietario no citado debidamente ha tenido conocimiento de la Junta por cualquier medio.
• • Cuando el incumplimiento de los requisitos formales de citación se ha debido a la conducta dolosa o esquiva -lo que equivale a mala fe o abuso de derecho- o negligente del propietario impugnante, protegiéndose así el interés de la Comunidad frente a las maniobras de determinados propietarios.

Orden del día

La Ley exige que en la convocatoria se indiquen de forma concreta y específica los asuntos que se presentan a los propietarios para discutir y adoptar los acuerdos que correspondan. No sería válida, por lo tanto, una citación en la que no se hiciera constar el orden del día, ya que, si bien la asistencia es voluntaria, a ningún propietario se le puede privar de conocer previamente los temas que se han de tratar, lo que le va a servir para decidir su postura y su asistencia.

Lo dicho no implica que la redacción del orden del día sea amplia y exhaustiva, sino que bastará con que sea suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.

Primera y segunda convocatoria

El artículo 16.2 LPH 1960 determina con claridad la posibilidad de celebrarse el mismo día, siempre que haya un intervalo de media hora. A este respecto sí que es oportuno señalar que estamos ante una norma de orden público, que no cabe su modificación por decisión de los comuneros, ni siquiera vía Estatuto, estableciendo un tiempo menor, lo que sería un acuerdo o una cláusula nula, carente de validez. Sí que sería posible en cambio, convocar con una diferencia mayor, ya que la Ley lo único que hace es establecer un mínimo pero nunca un máximo.

Relación de morosos

La convocatoria debe comprender una relación de los propietarios morosos, como advertencia para los demás, a fin de que sepan que de no satisfacer lo pendiente, si asisten a la Junta, no podrán votar. La omisión de esta relación y la privación posterior del derecho a voto del propietario moroso puede dar lugar a que se anule la convocatoria y la Junta misma, dado que a dicho comunero no se le ha permitido ponerse al corriente en el pago de sus obligaciones antes de la celebración de aquélla. No hay problema alguno al pago en efectivo de lo adeudado, o bien a la entrega del resguardo de haber efectuado el ingreso en la cuenta abierta por la Comunidad.

Plazo previo de la citación

El artículo 16.3 LPH 1960 establece unos plazos mínimos para que se entregue la correspondiente citación para la Junta, diferenciando entre Juntas Ordinarias y Extraordinarias.

• Ordinarias: el plazo previo de 6 días debe empezar a contar, no desde la fecha de remisión por el convocante, sino desde la recepción de la citación.

• Extraordinarias: el precepto no indica plazo previo alguno, pero sí exige que llegue a conocimiento de todos los interesados.

• Junta Universal: no hay apenas doctrina o jurisprudencia sobre el particular, pues sólo hace falta que así lo determinen todos los propietarios en un momento dado, sin ningún requisito de convocatoria. Los problemas que pueden darse derivan de que haya acuerdo unánime para reunirse en Junta (cuando haya una negativa no cabría celebración), pero luego se produzca un disenso en cuanto a los asuntos a tratar. El acuerdo previo sobre esta trascendental cuestión debe ser también unánime, pues no se trata de celebrar una Junta sin finalidad alguna, sino para discutir y aprobar algo concreto, siempre con el quórum que corresponda.

¿Qué facultades tiene la junta?

Nombramiento y cese de cargos y reclamaciones de propietarios por la actuación de aquéllos

A tal fin se necesitará del acuerdo de la mayoría de los asistentes (artículos 13 y 17.3 LPH 1960). En relación con los nombramientos y ceses, el único sistema posible es la decisión de la Junta de Propietarios, no cabe camino distinto.Cualquier designación o remoción por otra fórmula estaría sujeta a nulidad, incluso aunque hubiera una previsión estatutaria, por ejemplo, que cada año fuera nombrado el Presidente por orden correlativo, que no tendría otra significación que establecer un sistema, pero no evitaría que el tema fuera tratado y plasmado en Junta.

Aprobación del plan de gastos e ingresos y cuentas de la Comunidad

Igual que en el supuesto anterior sólo se requiere el acuerdo de la mayoría de los asistentes (artículo 17.3 LPH 1960). Se tratan de actos de mera administración que únicamente precisan del citado quórum, a tenor también del artículo 398 del Código Civil.

Respecto del presupuesto, la decisión mayoritaria se impone a la minoría disconforme, sin perjuicio de la posibilidad de impugnación si ello supone alguna de las infracciones legales que expresamente se mencionan en el artículo 18 LPH 1960.

Hay que distinguir entre lo que es presupuesto, que no deja de ser una previsión, y la liquidación de cuentas, donde ya cada gasto debe repercutirse a los propietarios según las cláusulas estatutarias, si las hay, o a tenor del coeficiente, o conforme a los acuerdos anteriores de la misma Junta de Propietarios.

No existe una exigencia legal de formalidad, cualquier modo de presentar el presupuesto será correcto si alcanza la aprobación de la mayoría de los asistentes a la Junta. Las cuentas por su parte, son la plasmación final del ejercicio económico, donde se refleja lo ingresado y lo gastado, una vez aplicados los coeficientes o el sistema que figura en el Estatuto o en acuerdos anteriores de la Junta de Propietarios, determinando el saldo general e individual de cada propietario. Sobre este particular conviene reiterar que la Ley no establece ningún sistema contable especial, por lo que, en principio, cualquier manera puede ser correcta y lo será si alcanza la aprobación de la Junta.

Obras obligatorias

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado con motivo de la Ley 8/2013 de 26 de junio) establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

• • Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
• • Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  Añade el art. 10.1.b) párrafo 1.º LPH "in fine" una novedad que parece lógica, "no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido"; lo que simplemente quiere decir que si las obras de adaptación superan las doce mensualidades, los beneficiarios abonan el resto, de tal manera que los propietarios no superen ese límite.

  Esto es, la obra seguirá siendo obligatoria para la comunidad, aunque supere ese importe de doce mensualidades, si el propietario interesado asume el pago del exceso, de tal forma que el importe repercutido anualmente de la instalación, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, hasta esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, se pagaría por todos los propietarios (incluido el solicitante), en la proporción o sistema que tenga establecido la comunidad para realizar el pago de los gastos comunes, y la parte que exceda de dicha cantidad sería a cargo, exclusivamente, del propietario solicitante. Obviamente, una posibilidad más ventajosa para el propietario interesado que la de tener que realizar la obra íntegramente a su costa.

  El art. 10.1.b) párrafo 2.º LPH adicionado por Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reiteró la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

  El citado Real Decreto Ley 21/2018 quedó derogado, al no ser convalidado por el Congreso en sesión extrordinaria del dia 22 de enero de 2019, por lo que esta previsión legal desapareció, si bien mantuvo sus efectos para los acuerdos adoptados entre el 19 de diciembre de 2018 y la citada fecha.

  Ahora bien, tras la derogación del RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los acuerdos adoptados a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que (i) mantiene la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y pagar todos los propietarios, con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto que supere esta recaudación especial se tengan que hacer cargo los propios solicitantes; y (ii) vuelve a reiterar que será obligatorio realizar obras de accesibilidad universal, cuando estén financiadas en un 75% por ayudas públicas.

  Finalmente, procedente del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia reformó el art. 17.2 III LPH, aplicable a la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, en el sentido de requerir el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  Estos supuestos incluyen la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.

• • La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
• • La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario.
• • Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Aprobación y reforma de Estatutos y reglamento de régimen interior

La Comunidad de Propietarios puede acordar por unanimidad (artículo 17.1 LPH 1960) la aprobación y reforma del Título Constitutivo de la propiedad horizontal o de los Estatutos. Conviene señalar que para el funcionamiento de un edificio, de un inmueble o de una urbanización no es necesario contar con Estatutos, pues éstos tienen como finalidad modificar en cierta medida las reglas generales de la Ley de Propiedad Horizontal en aquello que sea posible, pero de no existir se aplicará directamente la Ley.

En relación con el Reglamento de Régimen Interior, indicar que sólo requiere el acuerdo de la mayoría de los asistentes (artículo 17.3 LPH 1960).

Este documento tan sólo permite fijar unas normas de funcionamiento de los servicios y elementos comunes. En realidad es un documento de tipo menor, que puede ser modificado, rectificado y reformado en cada Junta de Comunidad, con previsión en el orden del día.

Asuntos de interés general

La Junta, como órgano superior de la Comunidad de Propietarios, tiene facultades para resolver lo que proceda, ya sea para prohibir, para aprobar, para ordenar o para exigir en cualquier supuesto que afecte al edificio o a los comportamientos de los propietarios.

¿Qué es el acta de la junta?

La vida de una Comunidad de propietarios está regida por el contenido de los acuerdos que se vayan adoptando en las juntas de propietarios, ya que son estas las que marcan la actuación de aquélla. Por tal motivo, todo lo sucedido en una Junta de propietarios debe quedar reflejado en las actas que redactan los administradores de fincas y que se cierran con la firma del presidente de la Comunidad y secretario, que a tenor de lo establecido en el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal suele ser también el administrador de fincas.

De esta manera, si surgen problemas con respecto a lo sucedido en una Junta de Propietarios hay que remitirse al contenido del acta.

Acta que se comunica a los comuneros por el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH 1960, con la circunstancia de que si alguno de los propietarios presentes en la Junta quiere impugnar el contenido de los acuerdos adoptados, para él, el cómputo previsto en el artículo 18 LPH 1960 empieza a contar desde el mismo día de su celebración, en tanto que para los ausentes, el cómputo del plazo para impugnar se inicia a partir de la comunicación del contenido del acta por el procedimiento legalmente establecido, esto es, en el domicilio designado en España a efectos de citaciones y notificaciones, en el piso o local, o en su defecto, en el tablón de anuncios de la comunidad, extendiéndose diligencia comprensiva de la fecha y de los motivos por los que se inserta en el tablón de anuncios esta notificación del acta de la junta de propietarios.