Justiprecio

¿En qué consiste?

El justiprecio constituye un elemento fundamental en la expropiación forzosa, como la declaración de interés social o de utilidad pública -la causa expropiandi- y la declaración de la necesidad de la ocupación. Su ausencia da lugar a otras instituciones esencialmente diferentes, como el comiso o la confiscación.

A través de este elemento la expropiación se revela como una técnica de conversión de derechos: el bien u objeto expropiado se convierte en su valor económico, que permanece en el patrimonio del expropiado.

La concreción se realiza en una fase propia o separada del procedimiento expropiatorio, especialmente delicada, sometida a las reglas contenidas en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en el Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de expropiación forzosa.

Se ha discutido acerca de la naturaleza del justiprecio, pues, algunos autores, sostienen que se trata de un presupuesto para la transferencia de la propiedad; para otros, se está ante una indemnización por los daños y perjuicios que comporta la pérdida de la cosa o del derecho.

La polémica tiene gran interés práctico, ya que, de seguirse la primera postura, el pago ha de realizarse antes de la ocupación, mientras que, de admitirse la segunda, el pago puede realizarse perfectamente con posterioridad.

El Tribunal Constitucional ha terciado en el debate, y, en la Sentencia 166/1986, de 19 de diciembre , ha declarado que "el artículo 33 de la Constitución no exige el previo pago de la indemnización y esto, unido a la garantía de que la expropiación se realice de conformidad con lo dispuesto por las leyes, hace que dicho artículo consienta tanto las expropiación en que la ley impone el previo pago de la indemnización como las que no lo exigen, no siendo, por tanto, inconstitucional la ley que relega el pago de la indemnización a la última fase del procedimiento expropiatorio". Frente a esta interpretación, un destacado sector doctrinal sigue considerando que de la Constitución se desprende la regla del previo pago aduciendo varios argumentos, entre ellos, que la determinación del precio en un momento futuro implica una financiación de la Administración inadmisible mediante la concesión de un crédito forzoso que comporta una carga adicional al expropiado.

En otro plano, ha de desatacarse la existencia de unas normas específicas en las expropiaciones especiales.

¿Cuáles son los criterios y reglas de valoración?

La Ley de Expropiación se refiere siempre al "justo precio", expresión que, sin embargo, no aparece en el artículo 33 de la Constitución, pues menciona "la correspondiente indemnización". A este respecto, el Tribunal Constitucional, en la citada Sentencia 166/1986, razona que la indemnización a la que se refiere la Constitución "debe corresponder con el valor económico del bien o derecho expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la indemnización exista un proporcional equilibrio para cuya obtención el legislador puede fijar distintas modalidades de valoración [...] Conforme a lo expuesto, la garantía constitucional de la correspondiente indemnización concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquier que sea éste". En este mismo sentido, el Tribunal Supremo considera que el justiprecio es un concepto jurídico indeterminado, identificándolo con la idea de valor de sustitución.

Para precisar el valor real, la Ley de Expropiación no fija un criterio claro y único, sino que enuncia unas reglas particulares según los objetos o los derechos sobre los que se proyecta la expropiación: solares, edificios, fincas rústicas, obligaciones, acciones, cuotas y demás participaciones societarias, así como concesiones administrativas.

No obstante, se trata de reglas orientativas, pues la propia Ley admite que el propietario y la Administración apliquen "los criterios estimativos que juzguen más adecuados, si la evaluación practicada por las normas [...] no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación, por ser éste superior o inferior aquélla", facultad que también se concede al Jurado de Expropiación.

Esta contradicción entre la redacción de unas pautas precisas de valoración, por un lado, y la dispensa de observarlas, por otro, ha generado una inseguridad jurídica que propicia la interposición de muchos litigios ante los Tribunales de lo contencioso-administrativo.

¿Qué conceptos son indemnizables y cuál es el momento de la valoración?

Aunque la Ley no indica expresamente los elementos que han de valorarse, la jurisprudencia estima que han de incluirse en el justiprecio todos los daños y los perjuicios patrimoniales. Sin embargo, la misma Ley sí que excluye ciertas partidas, como algunas plusvalías o las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación -salvo que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes- o que sean consecuencia directa de los planos de los proyectos que están en la base de la expropiación y que sólo a la Administración son imputables.

Una especialidad que reviste gran importancia práctica tiene lugar en el caso de las "expropiaciones parciales". En estos casos, el propietario puede solicitar de la Administración la expropiación de la totalidad de la finca si la conservación de la parte no expropiada resulta antieconómica, y si la Administración rechaza ampliar la expropiación ha de incluir en el justiprecio una partida indemnizatoria de los perjuicios que produzca la forzosa división de la finca.

Respecto al momento de la valoración de los bienes expropiados -cuestión de capital importancia económica ante el retraso en la determinación del justiprecio- la Ley ordena que la referencia temporal sea el inicio del expediente de justiprecio.

¿Cómo es el procedimiento de fijación?

La fijación del justiprecio ha de realizarse una vez firme el acuerdo por el que se declara la necesidad de ocupación de bienes o adquisición de derechos expropiables. Debe materializarse en una pieza separada encabezada por la exacta descripción del bien concreto que haya de expropiarse, abriéndose un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables, que será único cuando el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas o cuando varios bienes constituyan una unidad económica.

La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o de los derechos objeto de aquélla libremente, por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez pactados los términos de la adquisición amistosa se dará por concluido el expediente. Si en el plazo de quince días no se llega a un acuerdo, se seguirá el procedimiento ante el Jurado Provincial de Expropiación, sin perjuicio de que en cualquier estado posterior de su tramitación puedan ambas partes alcanzar dicho mutuo acuerdo.

En estos casos, el negocio jurídico se perfecciona en la fecha de la firma del acuerdo, no cuando la autoridad competente da su aprobación, para la que, además, cuando el beneficiario sea la Administración, se han de observar determinadas cautelas. Se trata de un sistema que, sin duda, es ventajoso para todos, aunque en la práctica no resulte muy común.

El procedimiento de fijación contradictoria del justiprecio por el Jurado de Expropiación se inicia transcurridos quince días desde la citación para el convenio voluntario sin que el mismo se haya alcanzado. Tras la presentación por los expropiados de su hoja de aprecio, la Administración expropiante manifestará si la acepta, en cuyo caso se entenderá determinado definitivamente el justiprecio, o si la rechaza, debiendo formular su propia hoja de aprecio, que se notificará al propietario para que, a su vez, diga si la acepta o la rechaza. Si la rechazara, podrá hacer las alegaciones que estime pertinentes pasando el expediente al Jurado de Expropiación Forzosa.

El Jurado de Expropiación, moviéndose entre los límites de las hojas de aprecio, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio en una resolución motivada, en la que explicará los criterios de valoración seguidos en relación con los previstos por la Ley. La función de los Jurados es, por tanto, exclusivamente tasadora, de búsqueda del verdadero valor de lo expropiado, sin que estén capacitados para pronunciarse sobre cuestiones jurídicas ni para realizar declaraciones de derechos.

El acuerdo del Jurado pone fin a la vía administrativa, quedando expedita la contencioso-administrativa, donde los Tribunales conocen con plenitud la adecuación del justiprecio, aunque partiendo de la presunción iuris tantum de acierto de la resolución de aquel órgano técnico, lo que prácticamente obliga a que en el proceso se practique una prueba pericial con garantías bastantes para evidenciar un error en la valoración, sin perjuicio de que también pueda depurarse cualquier otra infracción del ordenamiento jurídico.

Así, la jurisprudencia considera que la presunción de acierto del Jurado cesa cuando se incurre en notorio error material o de derecho y "en los supuestos de desajustada apreciación de los datos materiales, valoración no en consonancia con la resultancia fáctica del expediente, o desequilibrio del justiprecio a datos, referencias o circunstancias que acrediten la falta o el exceso de compensación material para el expropiado" (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, Sección 6ª, de 17 de febrero de 1997, Rec. 11228/1991).

¿Cómo funciona el pago?

El justiprecio ha de abonarse en el plazo máximo de seis meses y en dinero, mediante talón nominativo o transferencia bancaria, estando exento de toda clase de gastos, impuestos, gravámenes o arbitrios; si bien hay algunos supuestos en los que la legislación urbanística admite el pago mediante "terrenos de valor equivalente".

Si el propietario rehúsa recibir el precio, el beneficiario consignará el montante en la Caja General de Depósitos, a disposición de la autoridad o Tribunal competente, lo que produce el efecto del pago a efectos de posibilitar la toma de posesión del bien o derecho por el beneficiario, pero el expropiado tendrá derecho a que se le entregue la indemnización hasta el límite en que exista conformidad, quedando en todo caso subordinada dicha entrega provisional al resultado del litigio.

En los casos de demora por parte de la Administración en el pago, se protege al expropiado frente al perjuicio que le ocasiona recibir un dinero devaluado mediante dos mecanismos, el pago de intereses y la retasación.

El abono de intereses al expropiado admite dos posibilidades: en primer lugar, por el transcurso de seis meses desde la iniciación del expediente expropiatorio, sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos; este interés se liquida, lógicamente, con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio ha sido fijado, aplicándose sobre el mismo desde el momento en que debió determinarse; en segundo lugar, la cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés legal correspondiente, a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y desde el momento en que hayan transcurrido seis meses desde su determinación. El devengo de ambas clases de intereses es compatible entre sí y automático, es decir, que no precisa de previa reclamación.

La segunda garantía del expropiado frente a los retrasos en el pago es la retasación, en cuya virtud puede exigir una nueva valoración, adaptada a las fluctuaciones del valor de la moneda si han transcurrido dos años desde la fijación del justiprecio sin haberse realizado el pago o su consignación. Sin embargo, este mecanismo se ha revelado escasamente operativo, además, la jurisprudencia ha rechazado admitir la "retasación interna" consistente en la actualización del justiprecio en el momento del pago.