Arrendamiento de local de negocio

¿Cómo se alquila un local de negocio?

Al término local de negocio se hacía referencia en la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, habiendo desaparecido como tal en la actual regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en la que tal figura debe entenderse comprendida en los arrendamientos de fincas urbanas que se destinan a usos distintos del de vivienda.

Los arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en lo que respecta a los locales de negocio, son los que recaían sobre edificaciones habitables que tuvieran por destino el ejercicio de una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo (artículo 1.1 LAU 1964), debiendo estarse, pues, en la diferenciación de locales y solares, a los conceptos de edificación y habitabilidad, y entenderse que los locales de negocio constituían construcciones apropiadas, de cierto carácter permanente e higiénico, aptas para servir de sede material al ejercicio de una actividad de industria, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo, con establecimiento abierto, en tanto que en el caso de los solares se trataba de extensiones de terreno, comprendidas en los cascos de las poblaciones o sus zonas de ensanche y destinadas a su futura edificación, pero que no tenían como parte preponderante una edificación habitable, aunque por el momento estuvieran dedicadas a usos y utilidades económicas compatibles con su estado actual (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1956, 1 de junio de 1959, 14 de octubre de 1958 y 22 de marzo de 1971), bien entendido que la habitabilidad o no del lugar debía quedar referida al momento de celebración del contrato (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 3 Mayo 1990 LA LEY12908-R/1990 y STS 14 de julio de 1993 LA LEY 3453/1993), señalando la primera que dicha realidad "no se desvirtúa" porque luego, "con o sin autorización del arrendador", haya el arrendatario realizado obras, o incluso levantado pequeñas construcciones para el desarrollo de su actividad industrial o mercantil.

La actual regulación tiene por objeto los arrendamientos de fincas urbanas que se destinan a vivienda o a usos distintos del de vivienda. En cuanto a los primeros, se rigen por un control legal casi total, con muy poca intervención del principio de autonomía de la voluntad, y el régimen de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, en el que se encuentra comprendida la regulación del antaño denominado contrato de local de negocio, donde la libertad de los contratantes es mucho más amplia, y se asemeja a los principios de libertad de contratación establecidos en materia contractual en el Código Civil.

Existe una base común en cuanto al régimen aplicable a ambos tipos de arrendamiento, siendo de aplicación imperativa los Títulos I, IV y V de la LAU 94, que hacen referencia al ámbito de la Ley, a las disposiciones comunes y los procesos arrendaticios, teniendo el carácter ius cogens, o de derecho imperativo, es decir, sustraído a la libre voluntad de las partes. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el orden de su regulación estará, en primer lugar, por la voluntad de las partes (en relación con el artículo 1255 del Código Civil), en segundo lugar, por lo dispuesto en el Título III (relativo específicamente a estos arrendamientos) y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil (artículo 4.3 LAU 94).

Con relación a estos arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el artículo 3 LAU 94 establece que «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior».

El propio legislador intenta dar algunos ejemplos, en el apartado 2 del artículo 3 citado, entre los que establece como arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas de temporada, con independencia de que ésta sea de verano o cualquier otra, o los celebrados para ejercer una actividad en la finca de carácter industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren.

Es positivo el amplio abanico de actividades que engloba este apartado 2º, a diferencia de lo que ocurría con la Ley de 1964 en donde se circunscribía a los llamados locales de negocio, circunstancia esta que planteaba bastantes problemas a la hora de ver si otros arrendamientos estaban o no integrados en la propia Ley, como por ejemplo el arrendamiento de industria, habiendo dado gran discusión doctrinal incluso desde el punto de vista jurisprudencial.

No obstante se mantiene en la actualidad y a través de las normas de derecho transitorio contenidas en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 la regulación correspondiente al arrendamiento de local de negocio concertado con anterioridad a la vigencia de la nueva Ley.

¿Cómo se regulan los contratos de arrendamiento de local celebrados antes de 9 de mayo de 1985?

La Disposición Transitoria 1ª de la LAU 94 establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio (como los denominaba la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964) celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley (1 de enero de 1995), continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma disposición transitoria.

A partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 (1 de enero de 1995), en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio (en la denominación dada por la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964) podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

• • La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo (IPC) o por que el Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con una regla especial a los anteriores al año 1956.
• • La renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en la disposición tercera (según el periodo de extinción que le corresponda), siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y apartado 4 de la Disposición Transitoria 3ª LAU 94 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma. Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta. Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley

El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en la propia disposición transitoria tercera, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.

Se establece una referencia especial de aplicación de lo establecido en la disposición transitoria tercera a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

¿Cómo están regulados los contratos de arrendamiento de local celebrados después del 9 de mayo de 1985?

De conformidad a la Disposición Transitoria 1ª LAU 94, apartado 2, los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 (1 de enero 1995), continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la Ley 29/1994 relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Aunque no será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley.

¿Cómo están regulados los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU?

Los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU 1994, el 1 de enero de 1995, se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. No obstante, esta Ley fue modificada por la Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Así, los contratos celebrados hasta la entrada en vigor de ésta última, el 6 de junio de 2013, se rigen por la versión original de la LAU. Sin embargo, la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013 permitía que los contratos firmados antes del 6 de junio de 2013 se modificaran mediante acuerdo entre las partes para adaptarse a lo dispuesto en la misma.